Beatriz Toribio es periodista de profesión, cuenta con una extensa trayectoria en medios económicos y fue portavoz de Estudios y Comunicación de Fotocasa y directora de ASVAL. Actualmente, dirige un programa de televisión en Negocios TV centrado en el sector inmobiliario. Junto a la experta en la materia, Brainsre.news analiza el estado del segmento living en España. El último programa de BNewsPodcast, en este link.
La demanda en el sector residencial en España no descansa, la gente sigue queriendo comprar y alquilar. En tu opinión, ¿hasta dónde puede aguantar esta demanda?
Es verdad, todavía hay interés y en los datos en la comparativa anual se aprecian importantes aumentos, pero también en la comparativa mensual. Los últimos datos del INE, en abril, reflejaban una caída de más del 20% en las compraventas, ¿no? Yo creo que el límite está en la capacidad adquisitiva de las familias, y está, evidentemente, por el contexto inflacionista por la subida de tipos de interés, del euríbor, etc., se va a ver muy afectada en los próximos meses.
Luego, yo creo que lo hemos visto con la pandemia: ahí, había ahorro, había capacidad adquisitiva y mucha demanda, esa demanda latente, que quería comprar pero no lo hacía salió. Ahora, lo que empezamos a ver, es que esa demanda se va a retraer como consecuencia de este contexto económico. Sí que considero que tiene un límite y lo vamos a ver en los próximos meses.
Según el último informe de mayo de Bankinter, la tasa de esfuerzo -el porcentaje de sus ingresos que las familias destinan a vivienda- se sitúa entre el 30 y el 35%. En la anterior crisis, se llegó a disparar ese ratio por encima del 50%. ¿La situación de las familias tras 10 años de la crisis inmobiliaria es la misma económicamente hablando a la que tenían en el año 2005, 2006? ¿Cuál es el nivel sano?
Yo creo que ese 30% tiene que ser el límite sí o sí, pero es verdad que la capacidad adquisitiva del ciudadano medio cada vez ha ido a menos. Esto es lo que tenemos que tener en cuenta y yo creo que mucha gente sí que lo tiene en cuenta. ¿Por qué? Porque antes, aunque no tuvieras la capacidad adquisitiva, tenías la financiación, pero ahora no. Ahora son pocos o es un número más reducido que lo que vimos en aquella época.
Y, a parte, creo que todavía muchos tenemos muy latente todo lo que se sufrió en aquella época, y somos más conscientes de que no todo tiene un valor ilimitado, y que no podemos endeudarnos mucho más allá de nuestras posibilidades, todo lo contrario. Yo creo que eso sí que ha quedado, pero es verdad que el poder adquisitivo de las familias se ha visto reducido en estos 10, 13, 15 años, depende del periodo que cojamos, y, en cambio, el valor de la vivienda sí que ha seguido revalorizándose. Entonces, eso es lo que no casa.
Sobre el número de compraventas, el interanual sigue subiendo respecto a abril de 2021, ¿prevés que estos récords mes tras mes puedan ralentizarse en 2022? ¿O que en 2022 mantendremos y quizá puede que los ritmos se agoten más de cara a 2023-2024?
Yo creo que 2022 va a ser un año en el que el sector va a aminorar ese boom que vivimos en 2021, como consecuencia de la pandemia, de esa capacidad de ahorro, de ese contexto de la financiación, que era muy favorable. La financiación sigue siendo favorable, pero es verdad que esto es un panorama que va a cambiar y va a tener un traslado directo a la vivienda. También, como va a cambiar el contexto económico (esas tensiones inflacionistas, la inseguridad que genera un conflicto, una guerra), todo esto al final tiene un traslado a la vivienda.
Creo que en 2022 no vamos a ver que el precio de la vivienda baje, no vamos a ver que caigan de forma drástica las operaciones de compraventa porque es verdad que todavía hay mucha liquidez en el mercado, todavía hay condiciones de financiación favorables, aunque están cambiando… y no hay que olvidar que la vivienda actúa como un valor refugio en estos contextos. Muchos inversores, por diferentes razones, todavía están apostando por la compra de vivienda o por la compra de vivienda para ponerla en alquiler. Luego, creo que 2022 va a ser un año, podríamos decir, en el que el sector inmobiliario va a frenar su ritmo, pero no va a caer, y mi duda es qué va a ocurrir a partir de 2023, 2024, donde creo que va a ser fundamental cómo evolucione ese contexto económico. Sobre todo, ese contexto inflacionista y, evidentemente, los tipos de intéres.
Hablando de precios, la demanda existente, sobre todo embalsamada durante los meses de pandemia, y la poca oferta del mercado, especialmente en obra nueva, lo que está haciendo es elevar los precios de la vivienda. ¿Cuánto crees que puede subir este año? Para los próximos años, ¿estabilización o retroceso?
Yo creo que la vivienda de obra nueva en este 2022, por lo que comentaba, esa liquidez que hay en el mercado y, sobre todo, esa falta de producto, que sigue siendo así, y que esa producción es limitada y va a seguir siendo limitada, desde mi punto de vista, es lo que va a empujar los precios al alza. Pero va a continuar esa tónica que hemos visto en 2021, y es que el grueso de la actividad lo concentran las viviendas de segunda mano. 8 de cada 10 operaciones que se cierran en nuestro país son viviendas de segunda mano, yo creo que va a continuar esa tónica porque, al final, el aumento y el interés por la vivienda de obra nueva contagia a la vivienda de segunda mano.
Es verdad que hay un perfil todavía de comprador, de inversor, que quiere ese tipo de producto y que es muy escaso. Esto es lo que me lleva a pensar que el precio de la vivienda todavía va a subir o no va a caer, precisamente, potenciado por la vivienda nueva. Además, hay que tener en cuenta que como consecuencia del aumento del coste de los materiales, esos precios van a ir a más. Y esto va a tener un traslado a la vivienda de segunda mano. Ahora, la pregunta es: ¿hasta cuándo es sostenible ese incremento de precios? Porque, evidentemente, si el contexto cambia y si los tipos de interés siguen subiendo, la demanda se va a contraer y eso, al final, tiene un impacto directo en la oferta, sobre todo, de la segunda mano.
El residencial, en contra de la creencia popular, es un activo de yield de una sola cifra y, en muchas ocasiones, por debajo del 7 o del 5. ¿Esta rentabilidad tan ajustada con costes de financiación crecientes puede hacer que el residencial en España -sobre todo en alquiler- pierda interés tanto para el inversor particular como para el inversor institucional?
Yo creo que esta diferenciación que haces es muy oportuna, porque para ese inversor institucional puede ser que sea así, pero para el inversor particular no. ¿Por qué? Porque yo siempre explico que en nuestro país hay mucha falta de cultura financiera, y de lo que creemos saber es, precisamente, del inmobiliario, y somos un país de propietarios. Entonces, al final, la gente con ahorros -lo hemos visto en la pandemia, aunque es verdad que había un elemento de necesidad de cambio de vivienda-, hemos visto que en estos meses posteriores a la pandemia, cuando hemos vuelto a la normalidad, el inmobiliario seguía tirando y, bajo mi punto de vista, era ese inversor que veía el cambio de las condiciones financieras, el cambio de los tipos de interés, y quería aprovechar ese momento interesante todavía, desde el punto de vista de la financiación.
Yo creo que ese inversor particular, por lo menos en este contexto de 2022 y no sé si principios de 2023, va a seguir apostando por la compra de vivienda como valor refugio, porque es verdad que hay que tener en cuenta el interés de rentabilidades de los bondos soberanos, pero la vivienda te genera un patrimonio. Y esto es algo que, para muchos inversores, es un elemento muy interesante. De hecho, en los diferentes estudios, se observa que dos razones por las que se lleva a comprar vivienda es porque tengo un matrimonio y puedo dejar una herencia a mis hijos. Yo creo que esto también influye en esa mentalidad del inversor particular, y es lo que explica un poco que en este 2022, pese a que el contexto económico y geopolítico no acompañe, la vivienda, el inmobiliario sigue siendo un sector que está tirando.
Entiendo que eres muy positiva con el precio de la vivienda, sobre todo, en grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia)…
Yo creo que aquí vamos a volver lo que siempre se ha visto pero se vivió, fundamentalmente, a raíz de que estallara la crisis, y es que es un mercado a diferentes velocidades. Vamos a ver qué grandes ciudades y, sobre todo, grandes barrios de Madrid, zonas prime, no van a sufrir, pero vamos a ver que en aquellas zonas donde hay una demanda de poder adquisitivo medio o medio bajo, pues evidentemente el precio de la vivienda lo va a notar de forma más considerable.
Podríamos decir que hay una burbuja en el barrio de Salamanca que nunca se va a pinchar, ¿no?
Yo no sé si hay una burbuja, porque estamos viendo que hay zonas que durante la crisis apenas cayeron, zonas prime, municipios de Madrid, se puede aplicar a barrios… Y yo creo que esto va a ser una constante siempre porque los grandes propietarios o los propietarios de ese patrimonio son conscientes de que tarde o temprano esos inmuebles se van a revalorizar.
Otra cosa es lo que ocurra en zonas con menor poder adquisitivo, donde sabes que ese activo no lo vas a poder alquilar a la misma rentabilidad que en momentos de alza del mercado y que sabes que tiene un valor que va muy ligado al poder adquisitivo de la demanda de esa zona.
En cuanto a los promotores, pasamos ya de los 100.000 visados de obra, que sigue siendo una cifra muy inferior a la necesaria. ¿Cuál es tu opinión en el medio-largo plazo?
En principio, lo que dice la lógica es que no debería ir mal porque hay una falta de oferta de vivienda asequible, de vivienda en alquiler, y esa oferta se tiene que desarrollar. Y es verdad que hay una demanda, que eso explica lo que estamos comentando: como no se satisface, se tiene que ir a la segunda mano por tema de precio. Entonces, yo sí que creo que es tan limitada la oferta que durante mucho tiempo va a haber una demanda que absorba esa oferta.
El papel que creo que tienen que adaptar los promotores -y me consta que muchos de ellos quieren hacerlo- es desarrollar esa vivienda de alquiler asequible, pero para desarrollar esa vivienda de alquiler, o de compra también, es necesario contar con la Administración, que surjan proyectos más allá del Plan Vive y los proyectos que hay en Barcelona, proyectos que sean rentables para esa promoción y permitan poner producto asequible en el mercado.
Como todavía el coste de suelo es altísimo, la materia prima es tan alta, esto es lo que impide también desarrollar esa vivienda asequible. Y, desde el punto de vista del alquiler, como la regulación tampoco acompaña y es un mercado donde las rentabilidades son muy inferiores, esto también explica que esta producción de vivienda en alquiler sea muy limitada para con las necesidades que tenemos, que se estima que están 1-2 millones de viviendas asequibles. Para mí, el reto está por ahí: que la promoción consiga promover esa vivienda asequible que necesitamos.
Precisamente una charla de SIMA, que la moderaste tú, había dicho Teresa Marzo, de Elix, eso, que hacía falta 2 millones de viviendas en alquiler, y Antonio de la Fuente cifraba la inversión de Colliers en 200.000 millones, una auténtica locura.
Sí, es una locura, pero es una necesidad que está ahí. Y vamos dando pasos pero son pasos, desde mi punto de vista, incipientes o muy pequeños en los cuales, en algunas ocasiones, hay muchas dudas. Pero es verdad que es un segmento que hay que desarrollar sí o sí, y tenemos, entre todos, desde el sector, desde la Administración pública, establecer los pilares para poder crear ese mercado de vivienda asequible que nosotros necesitamos en nuestro país, y que es una asignatura pendiente que nos va a plantear muchos problemas de cara al futuro, no solo desde el punto de vista de accesibilidad, sino también de sostenibilidad, de sistemas como el sistema de las pensiones… Si la gente no puede acceder a una vivienda, si los jóvenes no pueden acceder a una vivienda, no pueden desarrollar no solo sus proyectos profesionales sino también sus proyectos de vida, tener hijos, etc. Y esto nos va a plantear un problema bastante importante de cara al futuro que, desde mi punto de vista, tenemos que afrontar ya no solo como sector, sino como país.
Si no eres capaz durante la juventud y la madurez de proveer una vivienda en alquiler asequible, o no asequible, que sea un 20-25%, de forma que se pueda generar un ahorro privado… Va a ser muy complejo y va a ser un problema de cara a 50 años, no a 5.
Total, pero no es que nos pasemos ahora al alquiler, es que el alquiler sea una opción. Y es que ahora mismo no es una opción, es una obligación para muchísimos jóvenes… Los que pueden alquilar, porque muchos viven con sus padres, como hemos hecho muchos durante mucho tiempo. No es que el alquiler te vaya a impedir comprar, es que a lo mejor durante un tiempo de tu vida, por lo que sea, necesitas vivir de alquiler. Y esto es lo que ahora, no solo los jóvenes, muchas familias medias no se puede plantear: tienen que vivir en alquiler porque no pueden acceder a la compra. Y los jóvenes tienen que vivir de alquiler destinando un grueso de sus ingresos, que son bajos, al alquiler de una vivienda.
Esto es lo que hay que cambiar, lo que necesitamos es que esas personas jóvenes que vivan en alquiler durante un tiempo, pasados x años, cuando ya adquieran una madurez desde el punto de vista del ahorro, puedan plantearse una compra. El problema es que ahora no pueden plantearse una compra ni el alquiler.
Te preguntaré por los planes de colaboración público-privada, tenemos Habitatge en Barcelona, el Plan Vive en la Comunidad de Madrid, otras fórmulas como las que están llevando a cabo Locaritechtum (quizá no son viviendas, son alojamientos estacionales, pero es un proyecto pionero con buena pinta). ¿Qué opinas de esto? ¿Es posible, el suelo del Estado es limitado, ilimitado…?
Yo creo que la colaboración público-privada es la vía. Ha habido colaboración público-privada en el pasado bajo otras perspectivas, pero en principio, la teoría de «cesión del suelo», el Plan Vive a cambio de la construcción de unas viviendas bajo unas determinadas condiciones me parece interesante. Ahora bien, es verdad que hay que mirar muy mucho esas condiciones que se han establecido, el contexto ha cambiado y hay que ver cuáles van a ser los actores que van a liderar y gestionar estos proyectos.
Creo que hace falta mucho diálogo, mucho entendimiento entre las dos partes, sector público y sector privado, que ahora lo hay poco. Es imprescindible para desarrollar esa oferta de vivienda que necesitamos y, para ello, lo que se necesita más allá de esta colaboración público-privada son incentivos que lleven a estos promotores a desarrollar y a gestionar esa vivienda que necesitamos. Porque la Administración, por sí sola, no lo puede hacer porque nuestra deuda pública está en el ciento-y-pico por ciento, y el sector privado necesita, evidentemente, de la materia prima. Luego, de una manera u otra nos tenemos que entender, y a mí esto es lo que me preocupa: creo que se dan algunos pasos pero todavía son pocos. En algunos terrenos sí, en otros no; en algunas comunidades autónomas sí, en otras no… Y sería necesario lo que siempre se dice, que todos empujáramos a una con ese Pacto de Estado por la vivienda y que la vivienda ocupe el valor, que sea un pilar del Estado de Bienestar como es la educación y la sanidad.
Y en ese sentido, es imprescindible apostar desde el punto de vista presupuestario, porque lo que no tiene lógica es que nuestro presupuesto de vivienda en los últimos años haya estado entre los 400-500 millones de euros, ahora ha aumentado a los más de 2.000 y pico gracias a la llegada de los Fondos Next Generation, pero es que esto es casi el presupuesto que tiene Viena, que es la ciudad que siempre se nos pone como modelo de vivienda social y asequible y, además, ha tenido una política de vivienda constante durante más de 100 años, que esto es lo que no hemos hecho aquí.
Ahora se ve que todos somos conscientes de esa necesidad de vivienda asequible, de esa necesidad de colaboración público-privada de construir ese parque de vivienda social y asequible, pero luego, llevado a la práctica, creo que todavía estamos en pasos incipientes.
Estamos viendo que grandes fondos o grandes players del sector han puesto a la venta carteras de residencial en alquiler, es el caso de Neynor, que lo reconoció ante CNMV, otras promotoras podrían hacer algo similar, ha salido publicado en prensa el tema de Tempory Properties, la antigua Socimi de Sareb… ¿Qué opinas del mercado residencial a nivel institucional en España?
Yo creo que el mercado institucional debería tener un mayor peso que el que tiene en estos momentos en nuestro país, pese a lo que se ha popularizado de «bueno, es quien mueve el mercado, etc.». Los datos están ahí, su representatividad dentro del mercado es muy pequeña (4-5%, 10% si queremos elevarlo en las grandes ciudades), y yo creo que es uno de los actores que necesitamos para profesionalizar esa vivienda, sobre todo, vivienda en alquiler, y desarrollar esa oferta que necesitamos.
Sí que veo que se están estos movimientos, que en algunos casos es verdad porque a lo mejor han llegado a ese final de ciclo que este tipo de inversiones requiere, pero es verdad que hay otros actores que creo que son fundamentales que son los que han desarrollado la vivienda asequible y social en muchos países europeos, y que aquí pues no tenían ese papel. ¿Qué ocurre? Bueno, no creo que estemos creando el contexto regulatorio ni mandando los mensajes que ellos necesitan, sobre todo, pensando que muchas veces estos equipos están en ciudades como Nueva York, Londres, etc., y que se quedan con las ideas principales y los grandes titulares. Y yo creo que muchas veces lanzamos mensajes que son los contrarios a los que necesitamos.
Por último, comentábamos tu trayectoria profesional al principio, ahora diriges un programa del sector inmobiliario en Negocios TV. Cuéntanos un poquito sobre tus proyectos…
Lo que me gustaría decir, como periodista, es que el sector inmobiliario me ha atrapado. Yo creo que es un sector que ha cambiado de forma muy importante, con respecto a lo que vivimos -que también conocí como periodista, como plumilla, en los años del boom– y se ha profesionalizado mucho más. Es verdad que queda muchísimo por hacer. Es un sector que se está modernizando donde las nuevas tecnologías, la innovación, va a cambiarlo todo.
Creo que es muy interesante y que van a surgir muchas oportunidades, creo que es un sector que, evidentemente, tiene un gran peso en nuestra economía pero puede ser un motor muy importante y que va pegado -por eso creo que me ha atrapado a mí- a una necesidad básica que tenemos todos, que es la vivienda. Creo que tenemos retos muy importantes como país y aquí, como profesional, yo quiero contribuir a ello. ¿Cómo? Comunicando y explicando lo que se está haciendo, lo que no se está haciendo, lo que se está dejando de hacer y lo que hay que cambiar.
En este propósito personal-profesional, surge el proyecto de Negocios TV y de realizar un programa en televisión especializado en el sector inmobiliario. Lo estoy disfrutando un montón, va muy alineado con este propósito personal-profesional y permite dar a conocer esas tendencias del mercado, esas necesidades de la demanda, por dónde está evolucionando la oferta y hablar de todo el sector inmobiliario, no solo del residencial, que hasta ahora ha sido mi especialidad, también hemos hablado de oficinas, está previsto hablar del sector hotelero, del tema sostenibilidad, que es, junto a la rehabilitación, dos nichos muy importantes y donde van a surgir muchas oportunidades en el sector inmobiliario. Lo que pretendo con este proyecto es contribuir a que se conozca el sector.
