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Álvaro Guillén (Elix): «El apetito inversor por el segmento residencial se mantiene fuerte»

Álvaro Guillén (Elix) comenta en BNews Podcast la actualidad del mercado residencial y avanza cómo será 2024 en términos de inversión.

Álvaro Guillén (Elix): "El apetito inversor por el segmento residencial se mantiene fuerte"

«No terminamos de ver el ajuste de precios que debería llegar como consecuencia del incremento de los tipos de interés»: actualmente, ese es el mayor problema del segmento residencial en España, según Álvaro Guillén, director de inversiones de Elix, firma especializada en el mercado living. A lo largo de 2024, el profesional espera «que empiecen a fluir las operaciones» y que el precio se vaya ajustando o aminorando.

Este desajuste no sucede en todos los segmentos. «En BTR vinculado con las compras de grandes promociones, no plenamente, pero sí que se está notando determinado ajuste, y consigues cerrar operaciones a yields superiores a las de hace un año», aclara el directivo. Sin embargo, en el segmento de la gran rehabilitación -tradicionalmente la filosofía del negocio de Elix-, está costando más, apunta el directivo de Elix.

«Sigue siendo un valor refugio un edificio en el centro de las ciudades». La demanda y la presión del capital es muy fuerte, hay poco producto y mucho interés en la adquisición. El directivo explica que, lógicamente, los fondos quieren que se produzca porque necesitan unos retornos que estén acorde a la existencia de los tipos, pero de momento en este segmento no se está consiguiendo. Se trata de un producto difícil de conseguir, de captar, ya que está muchas veces oculto en el mercado, recuerda Guillén.

En el último episodio de BNews Podcast, el experto comenta la actualidad del mercado residencial, avanza cómo será 2024 en términos de inversión, repasa algunos proyectos de la firma y opina sobre los cambios que podría hacer la administración pública para garantizar el óptimo desarrollo del sector inmobiliario.

¿Qué cambios propondría Elix a la administración pública para mejorar el RE?

Este debate siempre ha estado -y debe seguir estando- relacionado con las dificultades que tienen con el plazo de las licencias el promotor, el inversor, el vehículo de inversor o las gestoras que trabajan para defender sus intereses. También, con las excesivas restricciones normativas que muchas veces plantean los ayuntamientos y la administración pública.

Según el experto, para favorecer el óptimo desarrollo del sector inmobiliario han de agilizarse algunos trámites. Se trata, recuerda, del «mercado más penalizado en el ámbito normativo y en lo relativo a los procedimientos para la obtención de las licencias«, en comparación a otros sectores como las oficinas o el hotelero.

«Siempre reivindicaremos que necesitamos agilidad en la obtención de las licencias para poder sacar adelante los proyectos que tenemos previstos, cerrados» para que «el tiempo no convierta en no-rentable las operaciones que tenemos en marcha», señala.

Por otra parte, a nivel fiscal, Guillén opina que «en el ámbito residencial se produce -depende de cuál sea el destino- que el inversor quiera dar al activo que está desarrollando una desventaja competitiva de aquellos inversores que quieren conducir su activo a una patrimonialización a largo plazo respecto a los que quieren vender el activo una vez desarrollado».

El experto se refiere al IVA: «creo que debería homogeneizarse«. Cuando se compite desde un perfil patrimonialista con un promotor para adquirir un edificio a rehabilitar o un suelo a desarrollar, la partida relacionada con el IVA de la operación debería ser «neutra para ambos», opina.

En definitiva, todo lo vinculado al desarrollo de proyectos destinados a la gestión patrimonial residencial se ve perjudicado competitivamente por aquellos que están exclusivamente dedicados a la venta. «La administración debería darle una vuelta para permitirnos a todos competir en igualdad de condiciones».

¿Qué subsegmento del residencial es el que más apetito inversor despierta?

«Afortunadamente, el apetito inversor por el segmento residencial se mantiene fuerte«, lo que provoca que todos los subsegmentos alrededor despierten el apetito inversor, opina Guillén.

«Otra cosa son las dificultades y el debate sobre si el coliving es un subsegmento o es un modelo de explotación, porque, en última instancia, un comprador de edificio para rehabilitar o incluso de obra nueva puede explotar ese edificio en modo coliving», un ámbito en el que «se están realizando muchas transacciones sobre edificios que no son puramente residenciales», señala el profesional.

Se trata de «edificios terciarios de hospedaje, y se utiliza la denominación coliving en términos comerciales, pero realmente lo que se está explotando es lo que antiguamente se llamaba apartahotel con una mayor oferta de amenities y de zonas comunes para el disfrute de los colivers», aclara el directivo. En su opinión, se trata de un mercado que ahora mismo merece su propio debate.

Aunque también el resto de subsegmentos del living sigue funcionando, Guillén considera que el ritmo de consolidación en cada mercado será distinto. El mercado senior living, por ejemplo, está arrancando y despertando el interés entre los inversores, sin embargo, la consolidación no será tan rápida como se espera: «unos inversores apostarán antes; otros, después».

Elix y CBRE, una alianza con el objetivo de crear vivienda de alquiler asequible

En diciembre de 2022, la firma alió con CBRE para poner a disposición del mercado residencial español un portfolio de vivienda de alquiler asequible. De la mano de un fondo de renta asequible levantado por CBRE Investment, Elix colabora con la consultora en el ámbito de la inversión y también de la gestión de los activos posterior a la compra, detalla Guillén.

«La idea es generar compras hasta, por lo menos, conseguir un parque de viviendas, en torno a las 1.200». En 2023, el proyecto ha funcionado bastante bien: «hemos conseguido cerrar cuatro operaciones, una en la provincia de Barcelona y tres más en la provincia de Madrid«. El proyecto ya se encuentra alrededor de las 500 viviendas, con las unidades de la capital en carga para los próximos meses, matiza el directivo.

La primera adquisición fue sobre la base de un edificio ya en rentabilidad, avanza el director de inversiones de la firma. El resto, corresponde a obras nuevas compradas a promotoras de primer nivel en el sector. «Durante 2024, confiamos en que se produzcan más operaciones de la mano de esta alianza».

En 2024, el objetivo es seguir ampliando esta cartera conjunta. Guillén es consciente de las dificultades que se está encontrando el sector, pero se muestra positivo y confía en seguir el ritmo, independientemente del contexto.

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