Trasteros de alquiler en España: 2 millones de m² y poca dotación

La cifra total esconde un retraso estructural. España dispone de 0,040 m² de trastero por habitante, frente a los 0,044 m² de la media europea y los 0,083 m² de Reino Unido, el mercado de referencia del continente. Pese a su volumen, el país figura así entre los últimos de Europa en dotación, una brecha que el informe explica por la combinación de factores demográficos, residenciales y empresariales.

El estudio propone leer la demanda potencial como la suma de distintos usos: la formación de nuevos hogares, los cambios de residencia, las herencias y las necesidades de los pequeños negocios. El self-storage, uno de los activos alternativos del mercado inmobiliario, deja de ser así un servicio asociado a las mudanzas para responder a cambios de fondo en la forma de vivir en las ciudades.

Una generación que hereda objetos, no solo casas

El primer motor es demográfico. La generación del baby boom, nacida entre 1958 y 1977, está entrando en la jubilación, un proceso que se traduce primero en mudanzas a viviendas más pequeñas y, con el tiempo, en herencias. Cuando una familia recibe la vivienda familiar o una casa de vacaciones, los muebles y los recuerdos necesitan un destino. Y esa decisión rara vez se toma de inmediato: el informe subraya el fuerte componente emocional del almacenaje.

A ello se suma la evolución de los hogares. Según las proyecciones del INE recogidas en el Telescope, España sumará unos 3,7 millones de hogares entre 2024 y 2039, mientras el tamaño medio del hogar seguirá bajando, de cerca de 2,5 a 2,32 personas. Más hogares y más pequeños significan más viviendas que amueblar y menos espacio en cada una de ellas.

Ciudades construidas en altura y sin espacio para guardar

El segundo factor tiene que ver con cómo se han construido las ciudades españolas. A diferencia de Reino Unido, donde predomina la vivienda unifamiliar con espacio propio, buena parte del parque residencial creció en altura durante los años sesenta y setenta sin prever el almacenaje. Hoy cada residente dispone de unos 39-40 m² de vivienda, en línea con Italia o Portugal y por debajo del norte de Europa. Además, cinco ciudades españolas figuran entre las veinte más densas del continente: L’Hospitalet, Barcelona, Madrid, Bilbao y Valencia.

Con los precios de la vivienda en máximos, la cuenta es sencilla: un metro cuadrado de trastero cuesta mucho menos que un metro cuadrado más de casa, tanto en compra como en alquiler. Para muchos hogares, alquilar espacio fuera de la vivienda es la forma asequible de compensar la superficie que el mercado residencial no les permite pagar.

El avance del alquiler de vivienda refuerza esta tendencia. La proporción de hogares inquilinos ha pasado del 19% en 2007 al 25-26% en 2025, y la población inquilina se muda entre tres y cuatro veces más que la propietaria. Cada mudanza es, en la práctica, un momento en el que hace falta guardar cosas.

La última milla está dentro de la ciudad

Aunque el cliente doméstico sigue siendo el núcleo del negocio, el informe estima que una parte relevante de la demanda procede de la actividad profesional. Para un pequeño comercio o una tienda online, un trastero urbano funciona como un almacén flexible, cercano al cliente final y adaptado a volúmenes reducidos, sin los compromisos de una nave.

De ahí una de las tesis centrales del Telescope: la verdadera última milla no está en los polígonos logísticos de las afueras, sino dentro de la ciudad. Esta doble demanda, doméstica y profesional, explica por qué la proximidad al cliente se ha convertido en el factor que marca el desarrollo del mercado.

Un centro bien ubicado da servicio al vecindario y, a la vez, al tejido comercial del barrio. Esa lógica de cercanía acentúa las diferencias entre ciudades e incluso entre barrios de una misma ciudad, y convierte la localización en la variable decisiva del negocio.

El trastero urbano, cada vez más difícil de abrir

La demanda se concentra en las ciudades, pero abrir allí nuevos centros resulta cada vez más complicado. Desde julio de 2024, Madrid trata el self-storage como un uso industrial de almacenaje, permitido únicamente donde la normativa de cada zona lo admite. A escala estatal, desde noviembre de 2025 el nuevo reglamento de protección contra incendios, el RD 164/2025, aplica a los trasteros de alquiler los criterios propios del uso almacén.

Fuente: The Self-Storage Property Telescope, EY-Parthenon · Octubre 2026

Centros con licencia, posiciones cada vez más valiosas

A estas normas se suman los criterios propios de cada municipio y comunidad autónoma, lo que dibuja un mapa regulatorio fragmentado. La consecuencia, según el informe, es que los centros urbanos que ya tienen licencia se convierten en posiciones cada vez más valiosas y difíciles de replicar.

En las ciudades, el crecimiento pasará por mejorar los centros existentes más que por multiplicar las aperturas. En la periferia, en cambio, sigue habiendo margen para nuevos desarrollos de mayor tamaño. La conclusión del Telescope es que, en las grandes ciudades españolas, el trastero de alquiler ha dejado de ser un recurso puntual para convertirse en una extensión de la vivienda.

El self-storage español crece sobre una base sólida: hogares más pequeños, viviendas sin espacio para guardar y un relevo generacional que apenas ha comenzado. Su desarrollo, sin embargo, no será homogéneo. Con la oferta urbana limitada por la regulación, el valor se desplaza hacia la ubicación, la licencia y la gestión profesional. En un país donde cada metro cuadrado de vivienda pesa más en el presupuesto familiar, el trastero se consolida como la habitación que muchos hogares alquilan fuera de casa.