El Boletín Oficial del Estado (BOE) publica este miércoles los dos decretos de vivienda aprobados por el Consejo de Ministros y que ahora deberán afrontar su convalidación en la Diputación Permanente tras la disolución de las Cortes. El primero de ellos entra en vigor este jueves y concentra las principales medidas para proteger a los inquilinos vulnerables, regular determinados alquileres y movilizar recursos públicos destinados a facilitar el acceso a la vivienda.
Una de las novedades centrales es la creación, con carácter estructural, de un mecanismo extraordinario para evitar que las personas en situación de vulnerabilidad económica pierdan su casa por no poder hacer frente al alquiler. La medida introduce una vía para que las administraciones puedan intervenir durante el proceso judicial de desahucio y garantizar una solución habitacional.
Cuando un inquilino vulnerable se enfrente a un procedimiento de desahucio por impago, la administración pública competente tendrá un máximo de dos meses, desde que reciba la notificación judicial, para ofrecerle una vivienda alternativa. El plazo será improrrogable y, si no se proporciona esa alternativa dentro del periodo establecido, la Administración deberá asumir el pago de la deuda. Ese pago deberá hacerse directamente al propietario o mediante un depósito en el juzgado e incluirá tanto las cantidades pendientes como las rentas que se hayan generado y los costes del procedimiento judicial. Al quedar saldada la deuda, el desahucio se detendrá automáticamente y el contrato de alquiler continuará vigente.
La norma contempla también el supuesto de que pasen esos dos meses sin que la Administración haya conseguido ofrecer una vivienda alternativa ni haya abonado la deuda. En ese caso, será la propia entidad pública la que pase a figurar como deudora frente al propietario, mientras el inquilino podrá permanecer en la vivienda durante la vigencia del contrato siempre que continúe en situación de vulnerabilidad. El mecanismo no elimina el derecho del inquilino a hacer frente por sus propios medios a la deuda una primera vez. Además, el Estado compensará económicamente a las comunidades autónomas por los gastos que tengan que asumir como consecuencia de esta protección.
Protección frente a los desahucios y nuevas reglas para los alquileres
El decreto establece también una protección específica para determinados casos en los que los propietarios sean fondos o entidades dedicadas a adquirir grandes cantidades de créditos impagados o inmuebles por debajo de su valor de mercado. Los lanzamientos de personas vulnerables promovidos por este tipo de demandantes quedarán paralizados hasta el 31 de diciembre de 2030. Para los demás propietarios se contempla una suspensión de hasta tres años, sometida a revisiones anuales. En estos casos, además, se prevén compensaciones económicas por las rentas que se dejen de percibir y por los costes de los suministros.
En los procedimientos de ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual también se introduce una obligación de información. La parte que reclama la ejecución deberá acreditar documentalmente si tiene la condición de gran tenedor. El decreto incorpora igualmente una limitación relacionada con la compra de viviendas por parte de grandes tenedores jurídicos y empresas dedicadas a la adquisición de deuda. Hasta finales de 2030, estas operaciones no podrán realizarse por un precio inferior al 70% del valor de tasación oficial.
Las nuevas reglas alcanzan también a los alquileres temporales y por habitaciones. Los contratos temporales que no tengan una causa justificada, así como las cadenas de más de dos contratos consecutivos, pasarán automáticamente a considerarse contratos de vivienda habitual. En los alquileres por habitaciones, la suma de todas las rentas cobradas no podrá superar el precio establecido para el alquiler de la vivienda completa. Además, los anuncios de alquiler tendrán que incorporar el índice de precios correspondiente y la renta que haya tenido la vivienda durante los últimos cinco años.
Otra de las medidas afecta a los gastos de intermediación. Los costes de gestión inmobiliaria no podrán trasladarse al inquilino, mientras que las plataformas turísticas que incumplan sus obligaciones de cesión de datos podrán enfrentarse a multas de hasta un millón de euros o equivalentes al 2% de su volumen de negocio.
Cambios fiscales y ayudas para el acceso a la vivienda
El paquete incluye también varias medidas tributarias con diferentes fechas de aplicación. En el IRPF, y con efectos retroactivos desde el 1 de enero de 2026, los propietarios que reduzcan el precio del alquiler en más de un 5% podrán acceder a reducciones de hasta el 100% en zonas tensionadas y del 70% cuando se trate de alquiler social.
Para los inquilinos con una base imponible inferior a 33.007,2 euros anuales se crea una deducción en el IRPF equivalente al 10% del alquiler pagado, con una base máxima de 11.630 euros. También se establece, hasta el 31 de diciembre de 2027, la exención de IRPF para la ganancia obtenida por la venta a entidades públicas de viviendas que hayan permanecido desocupadas durante más de dos años, con un límite de 800.000 euros.
Otras modificaciones fiscales tendrán que esperar a fechas concretas. A partir del 1 de diciembre de 2026 se aplicará un IVA del 10% a los alquileres turísticos de menos de 30 noches cuando la vivienda no constituya la residencia habitual del arrendador, así como a las obras de reparación de viviendas alquiladas. En esa misma fecha entrará en vigor el IVA superreducido del 4% para la entrega de viviendas protegidas con calificación permanente y comenzarán a aplicarse los nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal. Por su parte, el gravamen especial del 25% sobre los beneficios no distribuidos de las socimis se aplicará a los periodos impositivos iniciados desde el 1 de enero de 2026.
Los recargos del IBI de hasta el 150% para pisos turísticos y viviendas desocupadas no comenzarán a aplicarse de inmediato. Su entrada en vigor está fijada para el 1 de enero de 2027.
El decreto también incorpora financiación para distintas políticas de vivienda. El Fondo de Vivienda de Impacto Social contará con 400 millones de euros, mientras que se crean una línea de avales del ICO de 280 millones para construcción industrializada y otra de 2.000 millones destinada al alquiler asequible.
A estas medidas se suma la línea ‘Tu Casa’, dotada con 10.000 millones de euros para facilitar la compra de una primera vivienda mediante financiación sin intereses de hasta el 20% del precio o un máximo de 50.000 euros. También entra en vigor de forma inmediata un precio máximo de venta permanente, vinculado al módulo protegido, para los inmuebles de la empresa pública Casa 47, junto con el traspaso de activos de la Seguridad Social y del Patrimonio del Estado.
Un segundo decreto plantea prórrogas más largas e indemnizaciones
El segundo decreto publicado por el BOE tiene un calendario diferente y está previsto que entre en vigor el 15 de noviembre. Según la información publicada, se prevé que no sea convalidado por la Diputación Permanente, a diferencia del decreto principal. Su principal novedad afecta a la duración de los alquileres una vez superado el periodo mínimo obligatorio. Tras los cinco años de contrato cuando el arrendador sea una persona física, o los siete años cuando sea una persona jurídica, las prórrogas tácitas pasarían a extenderse durante periodos sucesivos de cinco o siete años, respectivamente.
También se amplía de cuatro a seis meses el plazo de preaviso que debe dar el propietario para comunicar que no quiere renovar el contrato. Para el inquilino, el plazo de preaviso se mantiene en dos meses. Además, cuando el propietario comunique correctamente su decisión de no prorrogar el alquiler, deberá indemnizar al inquilino cuando este entregue la vivienda. La compensación será la cantidad más elevada entre doce mensualidades, calculadas tomando como referencia el valor superior del rango individualizado del sistema estatal de precios, o una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en el inmueble.
La indemnización tendrá algunas excepciones previstas expresamente. Entre ellas figuran la necesidad de la vivienda para uso permanente del propietario persona física o de familiares de primer o segundo grado, que el inquilino haya dejado de habitar la casa durante más de seis meses sin una causa justificada o que rechace una oferta válida de renovación por cinco o siete años. Las medidas de este segundo decreto se aplicarían a los contratos de vivienda habitual que estén vigentes el 15 de noviembre y afecten a vencimientos posteriores a esa fecha. También se contempla un régimen transitorio para las comunicaciones de no renovación que se hubieran realizado correctamente antes de la publicación de la norma.
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