El fenómeno de las viviendas turísticas es complejo y diferente según su ubicación. En el caso de las zonas turísticas tradicionales, los edificios de apartamentos turísticos y la oferta de viviendas en alquiler por temporadas existen desde que se inició el desarrollo turístico en España en los años 50 y 60 del siglo anterior. Han convivido sin problemas con el sector hotelero porque aportan una solución a quienes gustan de alojarse en familia y/o buscan una forma más económica de alojarse y que están dispuestos a renunciar a la mayor calidad de servicios de un hotel.
Otro caso muy distinto es el de las viviendas turísticas que han florecido a partir de la aparición del sistema de AirB&B. A partir de una idea inicial que pretendía facilitar la conexión entre los viajeros y familias que estaban dispuestas a alquilar una o dos habitaciones y a facilitar el desayuno a sus huéspedes (algo típico y tradicional en Reino Unido), se ha desarrollado un negocio de alquiler de viviendas enteras por temporadas en las que no hay desayuno y que se concentra en las zonas céntricas o turísticas de grandes ciudades.
Según crecía este nuevo mercado se han producido interferencias con otros mercados: el de viviendas de alquiler por años para residentes permanentes, el de viviendas ocupadas por sus propietarios y el sector hotelero.
Las interferencias con el mercado de viviendas en alquiler para residentes se producen por dos razones:
- La escasez general de oferta de viviendas en alquiler lo que deriva en una competencia feroz por las escasa viviendas disponibles que se decanta por las viviendas turísticas al ser estas más rentables para el propietario (de la escasez no tienen la culpa las viviendas turísticas)
- La ubicación preferente de las viviendas turísticas en las zonas céntricas de las ciudades lo que agrava el problema de la competencia entre ambos mercados por las escasas viviendas disponibles.
- Las molestias que producen a los propietarios e inquilinos permanentes por la no coincidencia de horas de sueño y tranquilidad (esta es común con las viviendas ocupadas por sus propietarios)
Las interferencias con el mercado hotelero se derivan de:
- La competencia desleal por falta de regulación, falta de garantías para el cliente y los menores impuestos
- La percepción por parte de las organizaciones hoteleras de que este tipo de viviendas promueve la masificación de los destinos turísticos y con ella la degradación medioambiental y la devaluación del destino por exceso de turistas.
¿Pero cuáles son las soluciones a los problemas expuestos? Nosotros proponemos los siguientes:
- Que se construyan más viviendas nuevas hasta saldar el déficit acumulado durante quince años. Los efectos sobre los mercados de viviendas derivan menos de la existencia de las viviendas turísticas que de la escasez de viviendas en general.
- Que se regule la forma de coexistencia entre viviendas turísticas y resto viviendas con fórmulas como edificios exclusivos de viviendas turísticas, exigencia de entrada independiente de las viviendas turísticas (esta fórmula ayudaría a reciclar parte de los locales en planta baja sobrantes en muchas ciudades)
- Que se imponga un IVA adecuado a este tipo de alquiler que disminuya las diferencias con los hoteles y permita recaudar impuestos para paliar los inconvenientes que producen estas viviendas y para sufragar su inspección.
- Que se exijan a los dueños el establecimiento de garantías y seguridad semejantes a las de los hoteles.
- Que los municipios afectados se doten de funcionarios específicos para comprobar que las normas que se establezcan se cumplen.
En resumen, creemos que las viviendas turísticas cumplen una función y no deberían prohibirse o desaparecer, pero es urgente regularlas adecuadamente para que sus impactos sobre el mercado de alquiler de residentes, de propietarios de viviendas y hotelero se minimicen y se facilite una coexistencia adecuada entre los cuatro mercados.
Artículo de opinión firmado por Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones
