Repaso a los mercados de obra nueva y suelo junto a Exxacon. 2025 ha sido un ejercicio que «evidencia tanto la resiliencia del sector como la urgencia de seguir impulsando nueva vivienda donde realmente hace falta». Elena Cuberos, directora general de la promotora, explica que durante el ejercicio anterior el sector avanzó de manera ordenada, condicionado por la fuerte demanda y una oferta que continúa siendo insuficiente.
El déficit estructural de vivienda vuelve a ponerse de manifiesto: «España necesita producir mucha más vivienda de la que realmente se está construyendo», una brecha que marca el ritmo y las tensiones del mercado. Aun así, «la actividad promotora ha funcionado con solidez en los mercados más dinámicos, pese a los retos asociados al suelo, a los costes y a la capacidad de producción», matiza Cuberos.
¿Recomendación literaria? El libro de cabecera de la firma «no está estrictamente ligado al sector, pero resulta muy inspirador». Se trata de ‘Made in Japan’, la biografía de Akio Morita, creador de Sony. Según Cuberos, «toda una lección sobre cultura empresarial, innovación, obsesión por el detalle y construcción de marca. Esa forma de liderar, tan centrada en la calidad y en la visión a largo plazo, ha influido especialmente en nuestra filosofía de trabajo».
Más vivienda y más accesibilidad: el gran reto del real estate español
El gran problema del sector, el déficit de vivienda, no se resolverá sin más suelo disponible, sin mayor agilidad administrativa y sin modelos productivos más eficientes. «España necesita alrededor de 250.000 viviendas al año, pero el ritmo real de producción apenas alcanza unas 100.000, lo que refleja una capacidad claramente insuficiente para responder a la demanda actual».
El desafío, según Cuberos, está en «equilibrar esa ecuación»: aportar más obra nueva en los mercados donde se concentra la necesidad, mejorar los procesos urbanísticos y avanzar hacia sistemas constructivos que aporten rapidez, control y calidad.
¿Un deseo para 2026 en el real estate español? Dar «un paso decisivo para garantizar algo tan esencial como el acceso a la vivienda, no solo como un derecho reconocido, sino como un compromiso real para construir una sociedad más igualitaria y, en definitiva, más feliz». Para lograrlo, «necesitamos un marco regulatorio más ágil y claro, que permita desarrollar proyectos con plazos razonables sin renunciar a la calidad, la sostenibilidad y la creación de barrios bien integrados en la vida urbana».
En este punto, Cuberos insiste en la importancia de la colaboración público-privada. «Si todos remamos en la misma dirección, podemos ofrecer viviendas mejor diseñadas y más eficientes, y facilitar ese acceso fundamental a la vivienda, especialmente para los jóvenes. Ojalá el 2026 sea el año en el que ese equilibrio entre ambición urbana, sensibilidad social y sostenibilidad sea una realidad tangible».
Evolución del precio de la vivienda de obra nueva
En 2025 los precios de obra nueva ha subido de forma «considerable«, impulsados por el desequilibrio entre una demanda sostenida y una oferta limitada, el encarecimiento del suelo y de los costes de construcción. «Ese crecimiento encuentra su límite en la capacidad de pago de las familias, ya que la renta y la capacidad de endeudamiento marcan un techo natural«.
Para 2026, desde Exxacon esperan que persista la presión alcista, por escasez de suelo y presión sobre los costes de construcción, pero con un ritmo algo más moderado debido a que la capacidad adquisitiva de las personas en búsqueda de vivienda no aumenta a un nivel similar.
Demanda de obra nueva por tipología de vivienda y ubicación
Según Exxacon, la demanda durante 2025 ha sido «sólida y estable». La primera residencia sigue concentrando el grueso de la actividad en las principales áreas urbanas y metropolitanas, donde el crecimiento económico y demográfico impulsa un interés constante por la vivienda nueva.
En paralelo, la segunda residencia sigue teniendo un peso importante en la costa mediterránea, especialmente en áreas con mayor atractivo internacional como la Costa del Sol o la Costa Blanca.
Costes de construcción y materias primas
La promotora explica que los costes de construcción y de materias primas han sido un claro factor de presión sobre el precio de la vivienda. «La falta de mano de obra, el encarecimiento de los materiales e incluso las mayores exigencias normativas en materia de sostenibilidad, por ejemplo, han elevado los costes de ejecución», señala la directiva.
Para 2026, «esta presión sobre el precio seguirá presente». Cuberos explica que la industrialización se alza como una solución a medio plazo para mitigar la falta de mano de obra, pero su implantación todavía requiere tiempo y adaptación. Por lo tanto, a corto plazo, la contención total de los costes no será inmediata, y el objetivo pasará por optimizar diseño, eficiencia y control de costes, sin sacrificar la calidad de los proyectos.
Tendencias en el mercado de obra nueva
En 2026 continuarán las tendencias de los últimos años. Cubero señala, en este sentido, la profesionalización del sector, la sostenibilidad como requisito a la hora de construir viviendas y una demanda que valora cada vez más la calidad del diseño, la eficiencia energética y los espacios comunitarios, así como un mayor interés por la industrialización como fórmula para reducir plazos y mejorar el control de calidad.
Inversión en suelo residencial
A nivel suelo residencial, la inversión en 2025, se ha concentrado en ubicaciones consolidadas, con demanda acreditada y con capacidad real de absorción, y «ha estado condicionada por la escasez de producto disponible y por un entorno financiero que exige mayores niveles de solvencia y preventas», explica Gastón Aigneren, CEO de la promotora.
De cara a 2026, se prevé un escenario similar, en el que seguirá habiendo apetito inversor, pero orientado a suelos con un recorrido claro, seguridad jurídica y viabilidad demostrada. En este contexto, «la clave será la prudencia y la disciplina en la compra, priorizando aquellas operaciones en las que exista certeza de demanda y capacidad de ejecución, de principio a final».
Cambios en el precio del suelo por tipología y ubicación
Los precios de suelo han seguido una tendencia de crecimiento, especialmente en zonas urbanas y metropolitanas con una elevada demanda de vivienda. En la costa, el interés internacional y el fuerte crecimiento de la segunda residencia también han empujado el valor del suelo finalista.
Para 2026, «no esperamos cambios bruscos con respecto a esta situación», ya que la escasez de suelo finalista y la necesidad de un marco normativo más ágil para liberar estos terrenos seguirán alzando los precios en las áreas más dinámicas, señala Aigneren.
Zonas estratégicas en suelo residencial de cara a 2026
De cara a 2026, Exxacon considera estratégicos aquellos entornos donde la demanda está claramente acreditada, bien por crecimiento demográfico, por fortaleza económica y/o por atractivo internacional.
Las principales áreas urbanas y metropolitanas continúan siendo prioritarias por su capacidad de absorción, y la costa, especialmente en zonas con fuerte atractivo para el inversor internacional, mantiene un papel relevante en nuestro mix por la relevancia de la segunda residencia.
Factores en las decisiones de compra de suelo
El impacto de la financiación, la demanda residencial y la regulación han contribuido a un enfoque más ordenado y riguroso en la toma de decisiones. «La financiación tiende a valorar proyectos bien estructurados, la demanda orienta la selección hacia ubicaciones con buena absorción y la regulación hace que sea importante operar en entornos predecibles y con tramitaciones claras». En conjunto, estos factores favorecen decisiones más meditadas y orientadas a la viabilidad a largo plazo.
Perfiles inversores que están comprando y vendiendo suelo
El mercado está hoy muy profesionalizado, en gran parte «porque las entidades financieras son cada vez más exigentes a la hora de acompañar nuevos desarrollos». Esto, según Aigneren, hace que la actividad esté liderada fundamentalmente por promotores y operadores con estructuras sólidas, experiencia acreditada y capacidad para cumplir con los requisitos financieros y técnicos que exige el desarrollo de un proyecto.
En conjunto, «es un mercado en el que la toma de decisiones está muy basada en el rigor, la solvencia y la capacidad real de ejecutar los proyectos, lo que limita la entrada de perfiles menos especializados», señala el CEO de la promotora.
Retos o barreras en el desarrollo del mercado de suelo de cara a 2026
Para 2026, se anticipan barreras muy similares a las de este año. La principal sigue siendo la escasez de suelo finalista y los tiempos administrativos, que continúan siendo un freno para que el sector pueda responder al déficit de vivienda.
A ello se añade la competencia por los pocos suelos bien ubicados, el coste creciente de urbanización y un marco financiero que exige viabilidad inmediata y demanda acreditada.
Estos factores hacen que la selección de suelo requiera cada vez más rigor, al tiempo que refuerzan la necesidad de avanzar hacia procesos urbanísticos más ágiles y previsibles que permitan aumentar la oferta de vivienda nueva allí donde realmente se necesita.
