Cambiar las reglas del juego. Si pudiese pedir un deseo para el inmobiliario español de cara a 2026, María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, se decantaría por «despolitizar la vivienda y abordarla desde un marco técnico, estable y basado en datos, con visión de largo plazo».
Para «generar certidumbre, fomentar la inversión, ampliar la oferta y reducir de forma sostenida la brecha de accesibilidad», la profesional insiste en que la vivienda debe «gestionarse como una política estructural, con reglas claras y predecibles, evaluaciones rigurosas y decisiones alineadas en suelo, urbanismo y fiscalidad».
El nuevo año comienza con «retos estructurales de gran calado», marcados por una oferta sometida a una presión creciente y por la prolongación de la senda alcista de los precios. Un escenario que convertirá a la vivienda en el «epicentro de la desigualdad social en España«, advierte la profesional.
El sector despide 2025 con unos «extraordinarios datos de actividad impulsados por las condiciones hipotecarias más favorables de Europa y la consecuente demanda de compra más alta de los últimos tres años».
En este contexto, la compraventa será la auténtica protagonista que marque el ritmo del mercado, convirtiéndose nuevamente en uno de los motores de la economía española. Sin embargo, «este dinamismo convivirá con una paradoja evidente: la accesibilidad a la vivienda se ha convertido en el gran desafío social y económico del país».
«la accesibilidad a la vivienda se ha convertido en el gran desafío social y económico del país»
María Matos (Fotocasa)
La profesional, que para este año recomienda al gremio la lectura de ‘Tres millones de viviendas. Cómo pasar de la escasez a la abundancia’, de Jorge Galindo, avanza en Brains Real Estate News cuáles son sus previsiones en materia de vivienda.
¿Cómo ha evolucionado el precio de la vivienda de segunda mano en 2025?
«El encarecimiento del precio de la vivienda ha dejado huella en 2025». Según Matos, nunca se había detectado un aumento tan fuerte en tan poco tiempo. El aumento de precios ha sido una «constante durante todo el año», que cierra noviembre con un aumento del 18,8%, el mayor desde que existen registros hace 20 años.
A nivel geográfico, nadie se escapa. La portavoz de Fotocasa explica que todas las comunidades y todas las capitales de provincia se han sumado a esta subida generalizada: «más de la mitad crecen a doble dígito y los mercados más activos ya superan el 20% de incremento».
Las previsiones de fin de año apuntan a incrementos por encima del 15% y a un precio medio que rebasa los 2.830 euros por metro cuadrado. El mercado encadena así tres años de subidas muy marcadas, un ritmo que recuerda a los años en los que los precios empezaron a acelerarse antes de la burbuja de 2007, puntualiza Matos.
¿Cuáles son las previsiones de cara a 2026?
De cara a 2026, Matos es realista: no se prevé una bajada en el precio. «Todo indica que el mercado de segunda mano alcanzará un nuevo máximo histórico a nivel nacional, con nuevos récords durante el primer semestre».
De hecho, algunas ciudades que atraen población y turismo con gran fuerza ya han llegado a esas cotas, porque no solo han recuperado los niveles de hace dieciocho años, sino que los han superado, marcando precios inéditos en toda su serie histórica.
Oferta publicada y número de anuncios: ¿cómo han cambiado las cifras en 2025?
¿Cómo ha sido este año el ritmo de anuncios publicados? Desde Fotocasa han observado un aumento de la oferta publicada y del número de anuncios, impulsado por el fuerte dinamismo del mercado inmobiliario. «La actividad se ha situado en niveles muy elevados, con un interés intenso tanto por comprar como por vender, lo que ha animado a muchos propietarios y profesionales a sacar vivienda al mercado».
Este mayor movimiento responde a un contexto de elevada rotación, ya que hay más decisiones activas, más intentos de venta y más vivienda que entra y sale del escaparate digital, detalla la rofesional. «Hemos tenido un mercado marcado por una elevada intensidad de la demanda, que se ha traducido en un mayor volumen de búsquedas», detalla la profesional.
También la oferta ha registrado un número de anuncios «claramente superior» al de ejercicios anteriores, impulsado en gran medida por la actividad de reposición. Según Fotocasa, en torno al 45% de las operaciones corresponden a hogares que «necesitan vender su vivienda actual para poder comprar otra«, incrementando así la rotación del mercado.
¿Qué tipologías de vivienda son las más demandadas?
Según la plataforma, la mayor demanda se ha concentrado en viviendas destinadas a residencia habitual. Por lo general, pisos de dos habitaciones, de alrededor de 80 metros cuadrados, funcionales, con salida al exterior, con espacios comunes, bien ubicados y correctamente conectados con servicios y transporte.
En cuanto al presupuesto, «el grueso de la demanda se mueve en una horquilla entre los 250.000 y los 500.000 euros«, reflejando así un perfil de comprador que busca calidad, buena localización y habitabilidad.
De cara a 2026, se espera que esta tipología siga siendo la más demandada, que seguirá «condicionada por la escasez de oferta y la evolución de la financiación dictada por el Banco Central Europeo», aclara la portavoz.
¿Quién está comprando vivienda en España?
El perfil de comprador que ha dominado la demanda es de un hombre en el 54% de los casos, que tiene pareja e hijos y un nivel socioeconómico alto, que busca vivienda habitual como proyecto de estabilidad a medio y largo plazo.
Su presupuesto se concentra en intermedio alto, pero con una clara sensibilidad al precio, lo que condiciona mucho la toma de decisiones. En cuanto a preferencias, priorizan pisos funcionales, bien ubicados, con buena conexión a servicios, transporte y empleo, y valoran especialmente la calidad de vida y la eficiencia del espacio.
La demanda se concentra sobre todo en áreas urbanas y metropolitanas, donde existe mayor actividad económica y oportunidades laborales, aunque con una creciente presión por la falta de oferta adecuada.
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