Los mercados inmobiliarios comerciales europeos se encuentran en un punto de inflexión y, como se esperaba, la relajación de la política monetaria ha dado a los inversores más visibilidad en cuanto a las valoraciones de los activos. Dado que la desinflación se está produciendo quizás más rápido de lo previsto, el Banco Central Europeo (BCE) podría suavizar la política monetaria más rápidamente y en mayor medida, lo que permitiría al sector inmobiliario resurgir como una clase de activo atractiva y como un importante diversificador de carteras.
Por tercer trimestre consecutivo, los volúmenes de inversión en inmuebles comerciales europeos han aumentado, lo que confirma que los mercados inmobiliarios han alcanzado un punto de inflexión.
La excepción es Francia, donde los volúmenes de inversión acumulados en los últimos doce meses volvieron a caer en el tercer trimestre. En Francia, el impacto de la relajación de la política monetaria se vio contrarrestado por la incertidumbre sobre la viabilidad de la administración Barnier y el abrumador tamaño de la deuda pública francesa. Durante los nueve primeros meses del año, se invirtieron 10.100 millones de euros en inmuebles comerciales en Francia, lo que supone un descenso interanual del 11%.
Los inversores siguieron diversificando sus carteras, mostrando una clara preferencia por el sector inmobiliario de orientación demográfica (es decir, el sector sanitario y el residencial gestionado), el hotelero y el logístico. Las oficinas siguen cayendo, penalizadas por la actitud de «esperar y ver» de los inversores. En Francia, el descenso fue dos veces más acusado en la región del Grand Paris que en las regiones (-56% frente a -28% según datos provisionales). El sector minorista se está volviendo más atractivo, impulsado por el interés de los inversores por las tiendas de primera necesidad y los parques comerciales. Los activos alternativos siguen siendo atractivos por su perfil defensivo y su tamaño. Los inversores están interesados en activos para los que no necesitan financiación.
Tasa de recuperación variable para cada clase de activos
La repentina subida de los tipos de interés sin riesgo en los dos últimos años provocó un aumento de las rentabilidades inmobiliarias y, por tanto, una corrección de los precios de todos los tipos de activos. No obstante, la magnitud del ajuste varía significativamente en función del segmento de activos. En Europa, los rendimientos de los centros comerciales y las oficinas secundarias aumentaron más de 200 puntos básicos en comparación con sus mínimos históricos. Durante el mismo periodo, los hoteles, la asistencia sanitaria y el residencial gestionado aumentaron menos de 100 puntos básicos.
Durante los nueve primeros meses de 2024, los aumentos de los rendimientos inmobiliarios fueron más contenidos: 9 puntos básicos de media para las oficinas prime y 6 puntos básicos para la logística. Algunas clases de activos experimentan incluso ligeras caídas de rendimiento en lo que va de año. Aunque estas caídas siguen siendo marginales, confirman que los mercados inmobiliarios están entrando en un nuevo ciclo.
Artículo de opinión firmado por Virginia Wallut, responsable de investigación inmobiliaria e inversión sostenible de La Française Real Estate Managers
