Pese a la reciente subida de tipos, que ha impulsado el número de personas de alto poder adquisitivo que invierte en el mercado residencial, las entidades financieras confían en su moderación y se preparan ya para una «guerra hipotecaria«, alertan desde Trioteca, empresa especializada en la búsqueda y contratación de hipotecas en España.
«Las entidades financieras dan por supuesta una bajada de tipos próxima, y se adelantan a ella, encendiendo la chispa de una futura guerra hipotecaria. Tras un 2023 difícil para el sector hipotecario, en 2024 es imprescindible recuperar la contratación de financiación. El comprador se verá muy beneficiado de este escenario» explica Ricard Garriga, director General de Trioteca.
Este fenómeno hipotecario, ¿qué efectos tendrá en el mercado español y en la accesibilidad a la vivienda? «Será tremendamente favorable, tanto para el sector, como para los hipotecados», opina el directivo. «Las entidades financieras se recuperarán de un 2023 muy duro. Los hipotecados se encontrará con que, al tener un tipo más bajo, ahora su cuota sí se ajusta a su ratio de endeudamiento y lo que en 2023 era un “no” ahora se convierte en un “sí” por parte del banco», añade.
Algunos datos sobre el mercado hipotecario actual
El precio medio de la vivienda financiada ha aumentado un 22,31% en el primer trimestre de 2024, situándose en 239.667€. Este aumento se debe a la menor demanda por parte de la clase media y baja debido a la subida de tipos, lo que ha hecho que el perfil del comprador sea principalmente de clase media-alta y alta, según revela el último Centro de Estudios (CET) elaborado por Trioteca.
La obra nueva ha experimentado un crecimiento de más de dos puntos en términos trimestrales, pasando del 1,98% en el último trimestre de 2023 al 4,09% en el primer trimestre de 2024.
El perfil del hipotecado en España en el primer trimestre de 2024 es un asalariado de 39 años. Se observa un aumento de la contratación de hipotecas por parte de asalariados, autónomos, pensionistas y empresarios, en detrimento de los funcionarios y las personas en paro.
Las hipotecas mixtas, el producto hipotecario estrella
Las hipotecas mixtas son el producto estrella del mercado hipotecario actual, con una media del 2,48% en el periodo fijo y del Eur +0,62% en el variable. La media trimestral de hipotecas firmadas se reparte casi de forma equitativa entre las de tipo fijo (48,07%) y las de tipo mixto (50,51%).
Las personas que cambiaron su hipoteca variable a fija en marzo ahorraron 279 euros al mes, y las que optaron por el tipo mixto ahorraron 315 euros al mes. El cambio de hipoteca sigue siendo una operación muy significativa en el mercado, ya que permite a los propietarios ahorrar dinero en sus cuotas mensuales.
En este punto, la figura de los bróker hipotecarios se convierte en una herramienta útil a la hora de encontrar las mejores ofertas hipotecarias, sin necesidad de recurrir a las entidades bancarias tradicionales. Estos profesionales también pueden ayudar a los propietarios a renegociar sus préstamos hipotecarios para obtener mejores condiciones.
Análisis del panorama hipotecario actual, según Ricard Garriga
Considerando el crecimiento en el mercado de obra nueva durante el último trimestre del año 2023, ¿cuál es la proyección para el cierre del año 2024?
Al existir tipos más atractivos esperamos que este tipo de viviendas vean aumentada su demanda. Pero también puede venir muy condicionada por la evolución de los precios de las materias primas que tanto han aumentado debido a los conflictos activos.
¿Cómo se espera que evolucione la compra de viviendas por parte de personas con rentas medias o bajas en comparación con perfiles de alto poder adquisitivo?
En 2023 las entidades endurecieron sus criterios así que nos encontrábamos en un entorno fuera de lo habitual en el que la compra se concentró en los perfiles de clase media-alta y alta.
Este 2024 el mercado será más accesible, pero siempre que seamos realistas. Los bancos no pueden aprobar operaciones que no supongan una deuda saludable para los contratantes. Pero eso sí, pueden mejorar sus tipos lo que se traduce en una cuota más baja.
Ante el proceso de elegir una hipoteca, ¿cuáles son las principales preocupaciones de la sociedad española?
El desconocimiento es una de las grandes inquietudes. En ninguna parte de la formación académica básica nos enseñan algo tan básico como es sacar una hipoteca. Así que es un proceso que a muchas personas les da miedo porque no lo comprenden. Por eso, hemos pasado de un 12% de hipotecas firmadas con intermediarios financieros en España en 2022, a un 18% en 2023.
En España, ¿hay mucha gente que ha cambiado su tipo de hipoteca en 2023? ¿Cómo definiría Trioteca esta tendencia?
2023 ha sido sin duda el año de los cambios de hipoteca. Millones de familias que llevaban años pagando apenas intereses, se encontraron con una subida de su cuota exponencial.
Este año, el Euríbor empieza a bajar. Quienes tengan una revisión semestral empezarán a notarlo. Pero, con tipos por debajo del 3% y el Euríbor más cerca del 4%, los cambios de hipoteca seguirán siendo una realidad en 2024.
¿Es común en nuestro mercado dejarse guiar por asesores expertos en temática hipotecaria?
Empieza a ser común, pero lo será mucho más. Y es que, mientras en países como Estados Unidos, Australia o Gran Bretaña, las hipotecas firmadas con intermediarios son mayoría, en España en 2023 fueron el 18%, así que estamos muy lejos de otros mercados. Pero en 2022 eran el 12%, así que cada vez tenemos más interiorizado que no podemos quedarnos sólo con una oferta, sino que tenemos que comparar. Lo hacemos cuando compramos cualquier otro bien, por lo que, si hablamos del bien más importante que compraremos en nuestra vida, es imprescindible hacerlo.
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