La biodiversidad se está convirtiendo en una cuestión relevante para las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa y los promotores inmobiliarios. Aunque el tema aún va a la zaga de los retos relacionados con el clima en términos de madurez, está ganando rápidamente protagonismo en un contexto de regulación medioambiental más estricta y de creciente presión por parte de los inversores y las autoridades públicas.
El debate se extiende ahora mucho más allá de la mera eficiencia en materia de carbono. La capacidad de una empresa para preservar o restaurar los ecosistemas urbanos determina cada vez más el atractivo tanto de los activos inmobiliarios como de las zonas urbanas, contribuyendo a crear entornos más dinámicos, de uso mixto y habitables. Estas iniciativas también favorecen la creación de valor social en un sentido más amplio y, en última instancia, pueden respaldar la valoración de los activos.
Los gobiernos de varios países están acelerando este cambio mediante medidas normativas y políticas específicas. En el Reino Unido, el marco Biodiversity Net Gain exige ahora que la mayoría de los nuevos proyectos inmobiliarios demuestren una mejora mínima del 10% en la biodiversidad, lo que empuja a los promotores a integrar consideraciones sobre la biodiversidad desde las primeras fases de diseño.
Este cambio está animando gradualmente al sector inmobiliario a dar prioridad a la regeneración urbana —es decir, a la transformación o rehabilitación de activos existentes y terrenos industriales abandonados, así como a la desartificialización del suelo— frente a las denominadas promociones «greenfield» construidas desde cero.
Esta tendencia es especialmente visible en el sector de las oficinas, donde el aumento de las tasas de desocupación en las zonas periféricas durante los últimos años ha reforzado los argumentos económicos a favor de las estrategias de rehabilitación y reposicionamiento de activos.
Más allá de Europa, algunos gobiernos también están poniendo en marcha grandes fondos de inversión pública como herramientas para la transformación urbana y medioambiental. El Fondo de Inversión Pública de Arabia Saudí (PIF) es un ejemplo destacado, con el objetivo de alcanzar más de 3,8 billones de dólares en activos gestionados para 2030. El fondo está financiando varios megaproyectos que incorporan objetivos de biodiversidad y resiliencia climática, entre ellos NEOM y el Proyecto del Mar Rojo, con el compromiso de preservar el 75% de sus ecosistemas naturales y lograr un beneficio neto de conservación del +30% para 2040.
Biodiversidad y valoración de activos
Las grandes empresas arrendatarias conceden cada vez más importancia a la calidad medioambiental de los activos, al acceso a espacios verdes, al confort térmico y a la resiliencia climática. Como resultado, los edificios que cuentan con certificaciones medioambientales suelen seguir atrayendo una mayor demanda de alquiler, especialmente en los mercados de prime.
Varios estudios realizados por JLL y CBRE señalan la creciente polarización entre los activos sostenibles y los edificios obsoletos. Estos estudios estiman que los edificios de oficinas con certificación ESG en París y Londres pueden alcanzar primas de alquiler del +6% y el +11%, respectivamente, mientras que los inmuebles con un rendimiento inferior se enfrentan a mayores tasas de desocupación y a una presión creciente relacionada con el denominado «descuento marrón».
La biodiversidad sigue siendo un factor menos tenido en cuenta que las emisiones de carbono en los modelos de valoración. Las primas de valoración actuales siguen reflejando principalmente el rendimiento energético, las certificaciones ESG y la calidad general del activo. No obstante, la biodiversidad se está incorporando gradualmente a través de factores como la calidad de los espacios al aire libre, la reducción de las islas de calor urbanas y las mejoras en el bienestar de los ocupantes.
Los límites de la ecologización urbana
Sin embargo, parte de las estrategias actuales de «renaturalización» siguen siendo, en gran medida, algo meramente cosméticas. Varios estudios académicos recientes ponen de relieve que muchos proyectos de ecologización urbana siguen estando impulsados principalmente por objetivos estéticos o por requisitos de certificación ESG, más que por una auténtica restauración ecológica.
Algunos proyectos implican la tala de árboles viejos durante las fases de construcción, a pesar de que sus beneficios climáticos y ecológicos no pueden compensarse a corto plazo con nuevas plantaciones. Varios estudios, entre ellos investigaciones citadas por PubMed Central, estiman que los árboles viejos pueden absorber hasta 70 veces más contaminación atmosférica que los árboles jóvenes. Otras iniciativas recurren a especies no autóctonas que, en ocasiones, están mal adaptadas a las futuras condiciones climáticas, a sistemas de paisajismo que consumen mucha agua o a soluciones de ecologización que aportan un apoyo limitado a la biodiversidad local.
La estandarización excesiva se está convirtiendo también en una limitación cada vez mayor. Los estudios muestran que las ciudades y los promotores inmobiliarios suelen recurrir a una gama limitada de especies vegetales con el fin de reducir los costes de mantenimiento. Esta homogeneización puede debilitar la biodiversidad efectiva, al tiempo que aumenta la vulnerabilidad ante brotes de enfermedades, sequías y fenómenos meteorológicos extremos.
En la planificación urbana, la denominada «regla del 10-20-30» se está convirtiendo cada vez más en un marco de referencia: no más del 10% de los árboles deben ser de la misma especie, el 20% del mismo género y el 30% de la misma familia botánica, con el fin de reducir los riesgos biológicos y relacionados con el clima.
Hacia un enfoque más funcional de la biodiversidad
Esta evolución refleja un cambio más amplio en el enfoque de la sostenibilidad dentro del sector inmobiliario: el sector se está alejando gradualmente de las estrategias de «diseño ecológico» de gran visibilidad para adoptar enfoques que dan prioridad a la eficiencia operativa, la resiliencia climática y la optimización de los activos a largo plazo.
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