Los precios en el segmento residencial repuntan ligeramente en el segundo trimestre dentro de un entorno de estabilización. La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales del segundo trimestre sitúa en un 0,5% trimestral el incremento del valor medio de la vivienda nueva y usada en España, frente al 0,1% registrado en el trimestre anterior. En términos interanuales, el aumento se mantiene en tasas moderadas en el 3,1 %.
«Los precios residenciales han vuelto a registrar tasas de crecimiento moderadas en la mayoría de las zonas, con crecimientos más intensos en los municipios con mayor componente turístico, donde la demanda local de primera residencia compite por el espacio con la demanda vacacional», señala Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. Según la profesional, «la tendencia general nacional continúa enmarcándose en un entorno de estabilización».
Frente al escenario generalizado de desaceleración, Madrid capital y determinadas ciudades costeras, como Santa Cruz de Tenerife, Santander, Palma de Mallorca, Alicante y Málaga, mantienen el dinamismo. En 13 capitales se supera el nivel de esfuerzo del 35%, considerado razonable para adquirir una vivienda, y en cuatro de ellas, la ratio supera el 50%, según el indicador de esfuerzo teórico de compra de Tinsa.
El dato de variación interanual (3,1%) constata la desaceleración progresiva del segmento residencial en los últimos trimestres, tras el +3,3% interanual del primer trimestre de 2024, el 4,1% del cuarto trimestre de 2023 y el 5% del tercer trimestre de 2023.
El precio medio de la vivienda en España se ha revalorizado un 39,3% desde los mínimos de 2015 y se mantiene un 17,8% por debajo de los máximos de 2007. En Islas Baleares y en su capital, Palma de Mallorca, los precios han superado la cota alcanzada durante el ‘boom’ inmobiliario en un 9,5% y un 6,6%, respectivamente. La ciudad de Málaga se aproxima a su máximo histórico (-1,4 %).
«Aunque el nivel de los tipos de interés continúa siendo alto y se espera que se mantenga en tasas elevadas durante el año, su moderación gradual comienza a favorecer el acceso al crédito hipotecario», señala la directiva. «Por un lado, la demanda de crédito se incrementa al resultar más asequible y, por otro, la concesión de crédito se amplía al percibirse menor riesgo de impago».
Según Arias, el lento avance de los visados de obra nueva favorece la persistencia de tensionamientos de precios en las zonas de concentración de la demanda, principalmente polos de empleo y ciudades con alto componente turístico, donde el nivel de esfuerzo se sitúa considerablemente por encima de los niveles razonables.
Esfuerzo teórico anual de compra
Los indicadores financieros y de actividad que registró España durante el Q2 2024 sitúan el esfuerzo teórico anual, que registra un 34,5% de la renta disponible del hogar medio; el importe medio de nuevas hipotecas, 140.473€; la cuota hipotecaria media se sitúa en los 711€/mes; el ratio de compraventas/parque: 24,6 transacciones por cada 1.000 viviendas, y el de visados de obra nueva/parque: 4 visados por cada 1.000 viviendas.
El esfuerzo teórico anual es un cálculo realizado por el Servicio de Estudios de Tinsa que simula el porcentaje de la renta disponible que un hogar medio debería destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca, que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales. Así, la compañía trata de medir cuán accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional.
Según este indicador, el esfuerzo de los españoles aumentó dos décimas respecto al trimestre anterior y se sitúa en el 34,5%. Once provincias superan el umbral considerado de esfuerzo razonable (35%). El mayor tensionamiento se localiza en Islas Baleares, donde la población local se enfrenta a una tasa de esfuerzo del 59,9% de su renta disponible para hacer frente al primer año de una hipoteca media. Le siguen las provincias de Málaga (52,1%) y Madrid (44,9%).
Tinsa incorpora por primera vez a partir de este trimestre en su estadística IMIE Mercados Locales la cuota de esfuerzo teórico de compra en las capitales españolas. En 13 de ellas, se supera el nivel de esfuerzo del 35% considerado razonable. Las tensiones son elevadas y crecientes en la ciudad de Palma de Mallorca (53,4%), Madrid y Barcelona (ambas con una tasa del 52,9%), y en Málaga (51,5%).
A continuación, en Cádiz, Pamplona y Sevilla se necesitaría destinar entre el 40% y el 50% de la renta disponible. Finalmente, los residentes de Valencia, Guadalajara, Salamanca, Granada, A Coruña y Córdoba estarían dedicando al pago de la hipoteca entre un 35% y un 40% de su renta disponible.
Haciendo foco en los distritos de las seis grandes capitales, ya son 19 los distritos (9 en Madrid, 8 en Barcelona y 2 en Málaga) donde la tasa de esfuerzo supera el 50%. Los mercados más tensionados son los madrileños Centro y Arganzuela (68,8% y 64,5%, respectivamente), el barcelonés de Ciutat Vella (68,5%) y el malagueño Centro (60,4%).
