Nuevos formatos que redefinen qué es un hotel, cómo se financia y cuáles son las expectativas a nivel inversión. Con ejemplos en España.
El denominador común de los modelos más innovadores es que todos difuminan las fronteras entre tipologías, generan ingresos más allá de la habitación y se apoyan en activos de marca más que en propiedad física. El concepto de Revenue per Available Guest (RevPAG) está sustituyendo al tradicional RevPAR como métrica de referencia.
En España, el mercado hotelero se encuentra en un momento de máxima atractividad inversora, pero con escasez de producto disponible. Los segmentos con mayor potencial de crecimiento son las branded residences, especialmente en Costa del Sol, Madrid, Baleares y Barcelona; el wellness de lujo, donde la demanda supera con creces la oferta actual; y el extended stay institucional, aún muy por debajo de su penetración en otros mercados europeos de referencia.
El sector hotelero atraviesa una transformación estructural que va mucho más allá de la tecnología o el diseño. Desde las branded residences hasta el glamping de lujo, repasamos los formatos que están captando capital y cambiando el mercado hospitality a nivel global.
Four Seasons Private Residences
Branded Residences: vivir en un hotel cinco estrellas
El modelo branded residences es el de mayor crecimiento estructural en el real estate hotelero. Según el informe Spotlight: Branded Residences de Savills, el segmento contabiliza alrededor de 740 proyectos completados en todo el mundo, con otros 790 previstos antes de 2031, y cotiza de media con una prima del 33% sobre productos comparables sin marca. Solo en 2024 se lanzaron más de 240 nuevos proyectos globalmente, con fuerte demanda en Abu Dabi, Dubái, Riad, Miami y el sur de Europa.
La lógica del modelo es sencilla: el comprador adquiere una vivienda privada respaldada por el nombre, los estándares y los servicios de una gran marca hotelera. Lideran el segmento The Ritz-Carlton, Four Seasons y St. Regis, seguidos de Fairmont y Rosewood. Las St. Regis Residences Dubái vendieron el 70% de sus 232 unidades en la primera hora de comercialización.
El modelo ya no es exclusivo de las cadenas hoteleras. Mercedes-Benz, Bulgari, Fendi o Aston Martin han lanzado proyectos residenciales propios que compiten directamente en el segmento ultra-lujo.
SHA Wellness Clinic, Alicante
Wellness Hotels: el bienestar como modelo de negocio
El turismo de bienestar ha dejado de ser una tendencia para convertirse en un pilar estructural de la industria hotelera. En la industria global del bienestar, valorada en 6,3 billones de dólares (unos 5,8 billones de euros al cambio actual), el real estate orientado al wellness registra una tasa de crecimiento anual del 18,1%, la más alta de todos los segmentos del sector.
Los referentes mundiales son Six Senses, el más consistente en integrar longevidad, gastronomía orgánica, sostenibilidad y residencias; Aman, con su filosofía de santuarios de privacidad y cultura local en destinos remotos; y Soneva en Maldivas, que opera con energía solar, gestión circular del agua y programas de restauración de arrecifes. En el segmento médico-hotelero destaca SHA Wellness Clinic, que combina hotelería de lujo con medicina preventiva avanzada.
La hospitalidad regenerativa es el siguiente paso: no solo reducir el impacto ambiental, sino revertirlo activamente, con reforestación, gestión circular del agua y creación de empleo local.
Selina, espacio de coworking
Hoteles híbridos: lifestyle, coliving y coworking
Estos modelos disuelven la frontera entre hotel, oficina y comunidad. El objetivo es que el establecimiento sea relevante tanto para el viajero que llega por dos noches como para el profesional que trabaja allí toda la semana o el residente del barrio que acude a comer o a una conferencia.
Selina (Panamá/global) es el modelo más completo de coliving-coworking-hotel para nómadas digitales, con propiedades en más de 25 países que mezclan habitaciones privadas, dormitorios compartidos, espacios de trabajo y programación cultural local. CitizenM (Países Bajos) apuesta por habitaciones idénticas y compactas, con cama XL y tableta para controlar todo el ambiente; check-in en 60 segundos en terminales táctiles, con zonas comunes premium. Zoku, también neerlandés, ofrece lofts modulares diseñados para estancias de días a meses con comunidad activa de residentes.
Extended Stay — apartamento con servicios hoteleros
Extended Stay: entre el hotel y la residencia
Con el trabajo remoto como catalizador permanente, el extended stay crece a tasas muy superiores al hotel tradicional. El modelo borra la frontera entre hotel y vivienda: estancias de semanas o meses, cocina equipada, conexión de alta velocidad y flexibilidad total de entrada y salida.
Hilton lidera con sus marcas Spark y Element. Marriott compite con Residence Inn y Apartments by Marriott. Sonder opera un modelo asset-light de aparthoteles digitalizados con check-in sin personal y gestión 100% por aplicación. Zoku y Edyn Group apuntan al segmento premium urbano con su marca Locke Aparthotels.
Yotel New York — Smart Room de 16 m2
Micro-hoteles de alta eficiencia
Maximizar el RevPAR por metro cuadrado con habitaciones compactas y tecnología avanzada. El modelo micro-hotel nació en Japón con los hoteles cápsula y ha evolucionado hacia propuestas de diseño premium que demuestran que el espacio reducido no tiene por qué renunciar al lujo funcional.
Yotel opera con habitaciones de apenas 16 metros cuadrados en Nueva York, con robot de almacenaje de equipaje, check-in por quiosco y camas motorizadas para maximizar el espacio. El modelo se ha extendido a Boston, Singapur, Tokio, Edimburgo, Londres, Ámsterdam y Oporto. Henn-na Hotel en Japón fue el primer hotel del mundo atendido mayoritariamente por robots.
Modelo asset-light — operación sin propiedad del activo
Hotel como plataforma: el modelo asset-light
En el modelo asset-light, la cadena opera y aporta marca y tecnología sin ser propietaria del inmueble. Es la apuesta de las grandes cadenas para escalar sin comprometer capital en activos, y el que mayor crecimiento ha registrado en número de habitaciones en los últimos años.
La cadena india OYO Hotels & Homes es el exponente más agresivo: su modelo de estandarización rápida de propiedades independientes registró un crecimiento del 38,7% en 2024, el mayor de todas las cadenas hoteleras globales. También las grandes cadenas hoteleras han apostado por este formato. Hyatt impulsó el modelo asset-light con 148.000 nuevas habitaciones en franquicia en 2025. Accor ejecutó el 58% de sus aperturas de 2024 bajo formatos de conversión de activos existentes.
Glamping premium — Under Canvas, EE.UU.
Glamping y alojamiento en naturaleza premium
La fusión de lujo y naturaleza sin infraestructura permanente. Alta rentabilidad, bajo impacto ambiental, alta diferenciación y creciente demanda de turismo de naturaleza hacen de este modelo uno de los más atractivos para el capital que busca activos alternativos en hospitality.
Under Canvas (EE.UU.) opera glamping de lujo junto a parques nacionales como Yellowstone o el Gran Cañón, con tiendas de diseño, camas king y restaurante de producto local. Longitude 131 (Australia) cuenta con 16 tiendas de lujo con vistas a Uluru, referente del ultra-lujo en entorno salvaje. Habitas (México, África, Oriente Medio) combina glamping con comunidad activa y sostenibilidad como eje narrativo.
Reconversión de activos — patrimonio arquitectónico rehabilitado
Reconversión de activos: el hotel como reutilización adaptativa
Edificios históricos, industriales o de otro uso transformados en hoteles con fuerte identidad narrativa. Es uno de los modelos que más crecimiento experimenta en España, donde el patrimonio arquitectónico disponible y la demanda de producto diferenciado se alinean con los objetivos del capital inversor.
En el mundo, destacan 21c Museum Hotels (EE.UU.), que transforma almacenes industriales históricos en hoteles-museo de arte contemporáneo; y Marriott Residences Budapest, que reconvierte el icónico Hotel Budapest de planta cilíndrica en las primeras branded residences de Hungría.
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