El mercado inmobiliario global ha comenzado a mostrar signos claros de recuperación después de años de ajustes, y los expertos anticipan que esta tendencia se consolidará en los próximos años, según un informe de DWS Research. Durante los tres primeros trimestres de 2025, la rentabilidad del sector alcanzó el 4%, un notable contraste con el -1% registrado en el mismo periodo de 2024. Este repunte refleja la combinación de un retorno de la liquidez, la compresión de los rendimientos y la revalorización del capital en todas las regiones, impulsada por un aumento generalizado de los alquileres.
De cara a 2026 y la segunda mitad de la década, se espera un periodo de rendimiento elevado. Los analistas pronostican una rentabilidad neta media anual sin apalancamiento cercana al 7,5% en activos de alta calidad, sustentada en sólidos fundamentos, atractivos rendimientos iniciales y previsibles bajadas de los tipos de interés. Aunque las condiciones varían según ciudades y sectores, Estados Unidos, Europa y Asia-Pacífico podrían registrar desempeños muy similares, especialmente si se excluyen mercados con rendimientos persistentemente bajos, como algunos segmentos de China.
Ciudades y sectores destacados
La recuperación no será uniforme. Ciudades como Miami, Atlanta y Nashville en Estados Unidos; Madrid, Berlín y Londres en Europa; y Seúl, Sídney y Brisbane en Asia-Pacífico se perfilan como los mercados con mayores expectativas de rendimiento en los próximos cinco años. Mientras tanto, núcleos urbanos como Nueva York, París y Tokio podrían ofrecer oportunidades selectivas, aunque con un panorama más moderado.
A nivel sectorial, el residencial e industrial vuelven a ser los favoritos de los inversores, aunque también se identifican oportunidades en sectores minorista y de oficinas, particularmente en ciudades con restricciones de oferta y demanda sostenida. Por ejemplo, los comercios minoristas estadounidenses se benefician de períodos prolongados de adiciones mínimas de stock, mientras que oficinas céntricas en el norte de Asia, Sídney y algunas capitales europeas muestran potencial de rentabilidad mediante estrategias de reposicionamiento y remodelación.
Escasez de oferta: un motor de crecimiento
Uno de los factores clave que impulsa esta recuperación es la limitada oferta de nuevas construcciones. El riesgo, los altos costes de construcción y la revalorización han reducido la actividad promotora en casi todos los mercados, generando escasez de activos, especialmente en el sector residencial. Esto ha provocado un aumento de los alquileres, que en algunas ciudades alcanzan niveles récord, y ha impulsado estrategias de inversión más activas, como la rehabilitación y el desarrollo de nuevos proyectos.
El sector industrial, aunque registró un exceso de oferta en Estados Unidos y el norte de Asia durante 2025, ofrece oportunidades para reposicionar activos de calidad y beneficiarse de una futura reducción del exceso de stock. Por su parte, los sectores de oficinas y minorista presentan oportunidades selectivas, donde la demanda se mantiene y la oferta es limitada, lo que favorece estrategias de renovación y realquiler.
Factores estructurales que redefinen el mercado
Más allá de los factores cíclicos, el mercado inmobiliario está siendo moldeado por tendencias estructurales de largo plazo. Entre ellas destacan:
- Demografía: La migración y el envejecimiento poblacional transforman la demanda de vivienda y comercio minorista. En Estados Unidos, las ciudades del Sunbelt atraen a millennials y trabajadores remotos, mientras que en Australia, ciudades como Sídney experimentan desarrollos suburbanos impulsados por la migración global. Madrid se beneficia de la inmigración sudamericana, y Japón observa una concentración de población en grandes centros urbanos. Además, la demanda de viviendas compartidas, residencias para estudiantes y soluciones de almacenamiento temporal está creciendo, reflejando la movilidad global y estilos de vida transitorios.
- Geopolítica: La incertidumbre global y las políticas comerciales influyen directamente en inversiones inmobiliarias y logística. Los aranceles, la deslocalización cercana y los cambios en las cadenas de suministro afectan la ubicación y tipo de activos demandados. Inversiones estratégicas en centros logísticos urbanos o países como Polonia y el sur de Alemania podrían generar ventajas competitivas ante el aumento del gasto en defensa y la reorganización de cadenas globales.
- Tecnología: La inteligencia artificial y la automatización están transformando los patrones de demanda en oficinas e industria. La reducción de puestos administrativos tradicionales disminuye la necesidad de espacios de back-office, mientras que la creciente productividad de empleos especializados aumenta la demanda de oficinas céntricas de alta calidad en ciudades tecnológicas como Seúl, Tokio, Londres, Berlín, Seattle y San Francisco. En el sector industrial, el comercio electrónico y la fabricación tecnológica incrementan la demanda de instalaciones modernas, y la adopción de vehículos autónomos promete redefinir la logística y el uso urbano a mediano plazo.
Perspectivas de inversión
El impulso actual del mercado sugiere que invertir en acciones inmobiliarias puede resultar atractivo, con un aumento gradual del capital destinado a activos básicos y de valor añadido. Sin embargo, la deuda inmobiliaria sigue ofreciendo oportunidades: aunque los márgenes se han reducido, prestamistas con experiencia en el sector pueden generar rendimientos atractivos a través de toda la estructura de capital.
Los expertos recomiendan enfoques estratégicos adaptados a cada ciudad y sector, priorizando activos residenciales e industriales, pero sin descartar oportunidades selectivas en minorista y oficinas. La escasez de oferta y los cambios estructurales podrían permitir estrategias de gestión activa, como remodelación, realquiler y reposicionamiento, para maximizar la rentabilidad ajustada al riesgo.
Al entrar en 2026, el mercado inmobiliario mundial parece consolidar su recuperación, con oportunidades claras en todas las regiones y sectores. La combinación de escasez de oferta, crecimiento de alquileres, factores demográficos, tecnológicos y geopolíticos ofrece un panorama prometedor para los inversores que adopten un enfoque estratégico y global. La próxima década podría redefinir dónde invertir, qué sectores priorizar y cómo crear activos resilientes y preparados para el futuro, marcando un nuevo ciclo de crecimiento sostenible para el mercado inmobiliario mundial.
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