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Marcos Sánchez Foncueva (JC Valdebebas): «Hay que flexibilizar todo el urbanismo para evitar una situación de bloqueo»

Brainsre.news analiza el estado actual del nuevo barrio de Valdebebas junto a Marcos Sánchez Foncueva, CEO y Secretario General en la Junta de Compensación Parque de Valdebebas.

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Brainsre.news entrevista a Marcos Sánchez Foncueva, CEO & Secretario General en la Junta de Compensación Parque de Valdebebas, para analizar el estado actual de este ámbito urbanístico.

A continuación, la transcripción de la entrevista:

En primer lugar, una radiografía actual sobre el estado de Valdebebas y, a poteriori, un pequeño balance…

El balance es muy positivo, lo cierto es que no nos ha afectado la pandemia, lo contrario: hemos seguido adelante. Las obras de urbanización se han desarrollado con total normalidad, hemos contado con contratistas en muy buena disposición para acabar las obras en plazo y en precio, lo cual no deja de ser un mérito importante dadas las circunstancias y cómo está el mercado hoy… Liquidar las obras en condiciones y que las dos partes estén cómodas va siendo cada vez más difícil, ¿no? En todo caso, insisto, con nuestros contratistas estamos liquidando las obras con total normalidad para ambas partes. Eso, por lo que respecta a la urbanización.

Por lo que respecta al desarrollo y a la progresión de comercio, servicios y demás, también estamos contentos. Es verdad que hay un problema con los servicios, pero eso… es un problema que no es Valdebebas, es un problema que es del urbanismo, en general, yo creo que es sistémico: terminamos los barrios, hacemos ciudad y los servicios tardan en llegar. Eso es un tema de introducir una reflexión económica muy profunda en el urbanismo -madrileño en particular, pero español en general- y tratar de evitar que se produzcan estas cosas. Si haces ciudad y la ciudad crece, los servicios tienen que acompasarse a ese crecimiento y no que los servicios lleguen muy tarde a los barrios.

Más allá de eso, desde el punto de vista comercial, Valdebebas está siendo un éxito, es verdad que toda la superficie comercial, con independencia del gran centro comercial, en toda la superficie comercial hay transacciones permanentes, hay ocupación, mucha ocupación, y lo cierto es que los negocios en Valdebebas funcionan, y eso es una satisfacción. Quiere decir que el barrio está cogiendo vida, se está desarrollando y está funcionando, desde el punto de vista económico, con bastante éxito.

Por contextualizar, ¿cuál es el recorrido desde que Valdebebas se concibe hasta que se constituye la Junta de Compensación y lo que es actualmente?

Ha sido un trayecto muy largo, estamos hablando prácticamente de 20 años de camino, que se dice pronto, muy difíciles para llegar hasta aquí. Por una parte, la propiedad tuvo en su día la visión de cómo podía funcionar el barrio, cómo podía hacerse ciudad en esta parte de Madrid para que de verdad funcionara. El caso es que, efectivamente, ha sido un éxito, con independencia de todos los obstáculos que ha habido que ir salvando. Cuando se cayó el Planeamiento en Madrid, se cayó el Plan Parcial… Hubo que rehacerlo de nuevo casi todo, hubo un programa que tuvo que ser anulado, hubo que volver a rehacerlo, ello te implica también tener que modificar permanentemente ya no los instrumentos de de planeamiento que se te han caído, sino los de ejecución de ese planeamiento… Desde el punto de vista urbanístico, ha sido un camino muy largo, muchas veces muy duro.

Afortunadamente, la propiedad ha sido una propiedad sólida y que sabía lo que quería y por qué lo quería. Con todo, ha habido propiedad que se ha quedado en el camino, es decir, que llegar hasta este punto no es fácil, y que hoy sea un éxito es, precisamente, por voluntad de la propiedad de llegar aquí. También es verdad que han sido pioneros en establecer un modelo de gestión urbana que no ha sido y que todavía o no es del todo común en España, que es profesionalizar los equipos de gestión. Pero después de 20 años de camino se puede decir que Valdebebas es un modelo de éxito.

Hoy en día, apenas queda ya suelo libre para promoción de vivienda, pero sí para equipamientos terciarios. ¿Qué valoración haces del interés inversor?

Tenemos un problema con el terciario, o más bien, con la manera en la que está prevista la determinación de usos hoy en el urbanismo. Lo cierto es que, en Madrid, ahora el terciario está sufriendo o, mejor, pasando una fase de acomodación a una nueva circunstancia, lo cual es completamente lógico. El terciario, además, es un sector absolutamente esencial, mucho más en una ciudad como Madrid. El uso terciario es absolutamente determinante del éxito de una ciudad, eso es indudable. Lo que sucede es que hay nuevos modos de ver el mundo de la oficina, nuevos modos de ver el mundo del comercio… Y eso, efectivamente, da lugar a reflexiones.

¿Qué sucede? Que cuando tú tienes que determinar hoy un terciario para seguir con el mismo plan, con el mismo uso, dentro de 20 años, que es lo que ha tardado más o menos Valdebebas en desarrollarse, pues piensa que este terciario está previsto desde 2013. Si yo ahora quiero adecuar el terciario bien a las nuevas formas de hacer oficinas, bien a lo que ha de ser hoy en día la ciudad -y ya nadie lo discute-, que tienes que ir hacia la mixificación de uso y demás… Si tú lo quieres adecuar es muy complicado, por no decir imposible. De manera que tienes, en Valdebebas por ejemplo, 1.200.000 metros cuadrados de suelo terciario para destinarlo a oficinas, hoteles y demás, a los que no les puedes introducir ninguna modificación. Es decir, no puedes adaptar ese uso al uso que hoy demanda la sociedad, aquellos agentes que quieren desarrollar terciario y los propios ciudadanos, entonces te encuentras 1.200.000 metros cuadrados de suelo terciario cuando a lo mejor con la mitad sería suficiente, y en la otra mitad poder hacer que esos usos se acomoden.

Ahora mismo, en Madrid Norte, la demanda de residencial es absolutamente elevada, y es verdad que el Sureste ha venido a aliviar muchísimo esa situación, lo cual creo que es buenísima noticia para Madrid, pero se sigue demandando uso residencial y no lo puedes desarrollar, estás atado de pies y manos, más allá de aquellos usos nuevos que parece que están previendo otra forma de tenencia de inmueble y que pueden implementarse y desarrollarse. En definitiva, insisto, es necesario que se flexibilice todo el urbanismo porque, sino, de seguir así llegaremos a una situación de bloqueo. Especialmente, con el terciario en Madrid, porque no es solo Valdebebas quien tiene una importante cantidad de suelo terciario, sino también otros ámbitos.

Precisamente, varios fondos de inversión se han interesado por estas parcelas terciarias, pero no para darles un uso de oficinas u hotelero sino para hacer los conocidos apartamentos con servicios o servicer appartments. ¿Qué significa, para el barrio, tener una oferta de alquiler a precios más o menos asequibles (según qué proyecto)?

Yo creo que eso es fundamental, lo único que puede hacer es enriquecer el desarrollo urbano de Valdebebas, hay que procurar la integración en todos los sentidos, y el implementar la capacidad de hacer edificaciones destinadas a vivienda asequible es esencial, porque es la forma de conseguir esa integración y, sobre todo, de cumplir una de las obligaciones primeras del urbanismo, que es procurar y fomentar la cohesión social.

El Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid son uno de los principales propietarios en Valdebebas, que cuentan con bastante suelo. Por un lado, ¿hay algún proyecto anunciado que se pueda contar? Y, por otro, ¿qué salida van a dar a todo este suelo?

Afortunadamente, la línea que están siguiendo tanto el Ayuntamiento como la Comunidad de Madrid, las administraciones, es fomentar y favorecer mecanismos de colaboración público-privada para poner en valor, precisamente, ese suelo. Yo creo que esto es absolutamente esencial. El Ayuntamiento de Madrid vemos que, efectivamente, lo está realizando.

Hay muchas parcelas dotacionales en Valdebebas, hay una inmensidad de dotaciones tanto para el Ayuntamiento como para la Comunidad de Madrid, ese es otro de los temas que hay que reformular en un futuro en cuanto al urbanismo madrileño, pero en fin, eso son líneas donde no nos meteremos ahora.

Efectivamente, con todos esos suelos que tiene, el Ayuntamiento tiene muchas opciones y yo entiendo que es cuestión de tiempo. Hemos visto que el Ayuntamiento está empezando a poner en valor esos mecanismos de colaboración público-privada y entiendo que, con el tiempo, se van a consolidar y se va a ver, además, con una inmediatez bastante importante que es muy importante esa colaboración, es muy relevante para conseguir mayor volumen de vivienda asequible.

En el ámbito residencial, Valdebebas ha sido un boom, quizá el más destacado, suma más de 13.500 viviendas, cuenta con más de 40.000 habitantes censados y el precio medio por metro cuadrado está por encima de los 4.200 euros. ¿Cómo explicarías todo este boom? ¿A qué se debe?

Hay varias cosas, una es la ubicación, que hoy se está demostrando que es muy buena ubicación; otra es -perdona que barra para casa- la urbanización, se ha hecho una urbanización intentando en todo momento desarrollar la excelencia y se ha conseguido. Se ha ejecutado una urbanización desde unos parámetros procurando la excelencia y yo creo que eso la gente lo aprecia y lo busca. No solo los buscan los vecinos, o el residente, que al final es el último comprador de la vivienda, son los propios promotores los que buscan que la urbanización que quieren desarrollar esté hecha bajo criterios de excelencia.

De tal manera que ellos buscan esa excelencia y ellos forman parte de esa cadena de excelencia, porque si tú te das cuenta, en Valdebebas, las promociones que están ejecutadas están hechas con unos niveles de calidad muy importantes, muy elevados, y eso al final es lo que ha conseguido atraer la demanda. Además de que esa demanda ha aumentado, ha aumentado el precio, y el precio no termina de llegar a un techo, con lo cual ese precio que sube constantemente, no sé si es lo más aconsejable, pero al final es lo que te marca el mercado. Y el mercado lo marca porque hay demanda, y como no hay oferta suficiente -insisto- porque no hay suelo, va a ser muy complicado que los precios en Valdebebas bajen. Yo creo que eso es una evidencia ya, se viene diciendo desde hace mucho tiempo, que los precios en Valdebebas se van a estancar y van a bajar, y desde luego estancarse no se han estancado. Veremos a ver si se estabilizan, yo creo que sí, pero desde luego subirá el poco residencial que queda por desarrollar, los precios serán más elevados de lo que estamos viendo hoy.

Y hay un tema en Valdebebas que empieza a verse ya que es la segunda mano. La segunda mano en Valdebebas está también subiendo de precio con una velocidad bastante importante, no voy a decir «preocupante» porque al final el mercado es el que manda, pero sí quizá excesiva.

Hay también proyectos de hoteles, un hospital en marcha… ¿Está cubierta esta oferta sociosanitaria o incluso hotelera? ¿Valdebebas va a servir para dar ese apoyo?

Sin duda, vamos a ver una dinamización importante de todo el terciario, precisamente, por esto. Piensa que la Ciudad de la Justicia es una realidad ya, estamos viendo cómo se están produciendo adjudicaciones y demás y es un hecho: eso va a dinamizar muchísimo todo este tipo de desarrollos, tanto hoteles como oficinas, donde veremos por fin que se produzca el despegue del uso terciario de oficinas en Valdebebas, y sociosanitario también. Me consta que hay mucho interés por parte de diferentes grupos, un interés que lleva durante meses manifestándose, cuya concreción estoy prácticamente convencido que la vamos a ir viendo estos meses.

El centro comercial es otro de los grandes proyectos de Valdebebas. ¿Cuál es el estado del proyecto?

Yo he visto el proyecto, y es un proyecto excelente, muy importante, muy grande. De hecho, estuve con el responsable de General de Galerías Comerciales, Tomás Olivo, presentando el proyecto a Mariano Fuentes. ¿Qué sucede? Que es un proyecto tan colosal, por calificarlo de alguna manera, que tiene muchos matices y tiene muchas derivadas, y habrá que -durante un tiempo- pulir todas esas aristas que tiene el proyecto para que se presente a licencia, pero entiendo que es cuestión de tiempo.

¿Ya se está precomercializando algún espacio a los principales retailerso o hasta el momento no?

Hasta donde yo sé sí, lo están precomercializando desde hace meses, ahora… el decirte en qué estado está esa precomercialización, pues no puedo dar noticias.

A nivel comunicaciones, hace poco inaugurasteis el Puente de la Concordia, ¿hay algún plan para traer el metro (la línea 11) hasta aquí?

Sin duda. Comunicado ya está, no hay dificultad para encontrar un medio rápido para plantarse en el centro de Madrid. La línea de Cercanías funciona a la perfección y la conexión es muy buena. Sin duda, va a venir el metro, ya lo estamos viendo, la línea 11 es un hecho ya. Eso creo que ya es irreversible, es cuestión de tiempo y de que las cosas se produzcan con la celeridad con la que la Comunidad las ha planteado.

También, la circulación o movilidad interna es muy aceptable, es muy buena, estamos contentos, aunque hay algunas cosas que mejorar. Está también el metro ligero, todo eso vamos a ir viendo cómo se va materializando en los próximos meses. Pero la movilidad en Valdebebas está bien dimensionada, es verdad que hay que hacer conexiones en el Norte y hay que habilitar alguna más. Nosotros seguimos hablando con la Dirección General de Carreteras y con el Ministerio de Fomento, estamos en permanente conexión con ellos, facilitándoles datos, viendo cómo está el crecimiento del barrio y demás. Esperemos que todo eso se vaya produciendo y se vaya considerando que Valdebebas queda integrado en la malla urbana de la ciudad de Madrid con, por lo menos, tan bien como lo ha estado hasta ahora.

Dado el éxito que tiene nuestro medio en los vecinos de la zona, queremos darles un poco de voz. Quizá sus preocupaciones son el proyecto del centro comercial, el tema de las parcelas terciarias también… Nos preguntan si sabes algo sobre el proyecto de Insur, por ahora no se ha hecho público nada.

Francamente, no. Entiendo que no serán cosas que se alejen de su actividad, Insur es una compañía con una sólida trayectoria detrás, prácticamente, su negocio conocemos todos cuál es, no se separará mucho de lo que han hecho hasta ahora.

Por último, nos preguntan cuántas parcelas le quedan a la Junta de Compensación y cuál es el total de los activos que tiene la compañía.

Con la aprobación por la Asamblea de la venta de la 166b, precisamente, al Grupo Insur, no le quedan activos a la Junta de Compensación. Hay tres que forman parte de preindivisaria, son tres preindivisos que están ahora mismo en fase de disolución judicial, de manera que los que tiene la Junta son porcentajes muy, muy pequeños, irrelevantes prácticamente. Con lo cual, estamos a la resulta de esos procedimientos judiciales para poder sacar definitivamente cualquier tipo de patrimonio de nuestros activos y considerar la Junta preparada para su disolución. De hecho, el otro día en la Asamblea se acordó iniciar el proceso de liquidación de la Junta, de realizar las operaciones necesarias para proceder lo antes posible una vez que se termine la urbanización que queda, que es la calle 51, la calle perimetral que rodea la ciudad deportiva del Real Madrid. Ya, insisto, en condiciones de liquidación de la Junta y disolverla.

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