Mapfre continúa reforzando su apuesta por el mercado inmobiliario europeo con una nueva adquisición en Alemania. La aseguradora ha acordado la compra de un edificio de oficinas situado en pleno centro de Múnich (Alemania), un inmueble que actualmente alberga la sede de la consultora inmobiliaria CBRE en la ciudad, como recoge El Confidencial. La operación se encuentra a la espera de completar los últimos trámites burocráticos. El acuerdo, no obstante, ya está cerrado y el precio final de la compra se sitúa alrededor de los 50 millones de euros.
El inmueble adquirido por Mapfre está situado en el número 1 de Isartorplatz, dentro del corazón financiero de Múnich. El edificio cuenta con una superficie aproximada de 4.800 metros cuadrados y tiene como principal inquilino a CBRE, una de las firmas de referencia en el sector de los servicios inmobiliarios. El vendedor es MEAG, la gestora de activos perteneciente a Munich Re. La relación entre ambas compañías no es nueva, ya que Mapfre y MEAG mantienen desde hace varios años una alianza destinada a invertir en el mercado inmobiliario europeo.
En concreto, hace cuatro años ambas entidades pusieron en marcha un vehículo conjunto con el objetivo de crear una cartera de edificios de oficinas en Europa cuyo valor previsto alcanza los 1.000 millones de euros. La adquisición del inmueble de Isartorplatz, sin embargo, no forma parte de ese acuerdo. En esta ocasión, Mapfre ha optado por realizar la operación de manera independiente.
Una estrategia basada en ingresos estables
La nueva compra encaja en la estrategia que Mapfre viene desarrollando desde hace años para ampliar su cartera de activos inmobiliarios en distintos mercados europeos. La compañía busca con estas inversiones obtener ingresos relativamente estables a través de edificios arrendados durante largos periodos a empresas con una posición consolidada. El alquiler de oficinas a compañías líderes en sus sectores constituye una de las fórmulas utilizadas por la aseguradora para conseguir esa estabilidad. En el caso del inmueble de Múnich, CBRE actúa como inquilino, lo que permite a Mapfre vincular su inversión a una compañía especializada precisamente en el ámbito inmobiliario.
La aseguradora mantiene, además de su alianza con MEAG, otras vías de inversión en el mercado europeo de oficinas. Una de ellas es el acuerdo que conserva con GLL Real Estate Partners, una relación que continuó después de que Macquarie adquiriera la gestora y esta pasara a operar bajo el nombre de Manova Partners. A través de esta colaboración, Mapfre ha participado en la adquisición de distintos inmuebles en ciudades como Londres, París, Milán, Hamburgo y Luxemburgo. A esta lista se sumó recientemente Dublín, después de una operación anunciada el pasado mes de abril que supuso la entrada de la aseguradora en el mercado inmobiliario de Irlanda.
La compañía también cuenta con una alianza con Swiss Life. Este fondo, creado hace ocho años, estuvo inicialmente centrado en la adquisición de edificios de oficinas en París, aunque durante este año ha ampliado su ámbito de actuación hasta Italia. La expansión italiana se produjo con la compra de un palacete en Roma. De este modo, Mapfre ha ido diversificando tanto los mercados en los que está presente como las estructuras utilizadas para canalizar sus inversiones inmobiliarias.
Más compras desde la pandemia
El interés de Mapfre por los edificios de oficinas europeos se ha intensificado desde la pandemia de covid. Durante ese periodo, la combinación del aumento de la inflación y el avance del teletrabajo llevó a numerosos inversores institucionales a sacar al mercado importantes activos de oficinas. Este escenario abrió oportunidades de compra para compañías con capacidad para invertir a largo plazo. Mapfre ha aprovechado parte de ese contexto para incrementar su actividad compradora y ampliar su cartera de inmuebles en diferentes ciudades europeas.
Ahora, el sector afronta un escenario diferente, marcado por un nuevo horizonte de subidas de los tipos de interés. El encarecimiento de la financiación afecta directamente a quienes necesitan recurrir a deuda para realizar adquisiciones y, al mismo tiempo, ejerce presión sobre el valor de los inmuebles. En el caso de Mapfre, este efecto tiene un impacto más limitado que en otros inversores debido al reducido nivel de endeudamiento con el que la aseguradora afronta este tipo de operaciones. Esta característica le proporciona una posición más cómoda para mantener su estrategia de inversión inmobiliaria incluso en un contexto financiero menos favorable.
Otro elemento clave de la política de Mapfre es la elección de sus inquilinos. Apostar por compañías de primer nivel no solo busca reducir el riesgo de impago o de interrupción de los alquileres, sino también aportar mayor estabilidad a los ingresos generados por los inmuebles.
