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Marco Galbusera (ELCP): «Donde fluye el producto logístico, fluyen los datos»

El director general de la joint venture analiza los mercados logístico, industrial y data center en España, y avanza sus previsiones a nivel inversión.

Marco Galbusera (ELCP): "Donde fluye el producto logístico, fluyen los datos"

El logístico no ha sido el sector inmobiliario más resentido tras el contexto macroeconómico post-pandemia. Según Marco Galbusera, Director General de Eurofund Logistics Capital Partners (ELCP), el inmologístico (data centers incluidos) se mantiene «sustancialmente estable» frente a otros sectores que han mantenido una «reducción mucho más marcada».

Aunque ha disminuido el volumen de inversión, los fundamentales del segmento, base de su crecimiento, han mostrado resiliencia. Tras el covid y su consecuente transformación a nivel logístico, también los fondos de inversión mostraron interés por esta tipología de activos. Este «crecimiento significativo» es «una tendencia que -creo- seguirá, y que ha llegado para quedarse».

A corto plazo, Galbusera señala la parálisis en las operaciones y la toma de decisión, derivada del panorama de subida de tipos en Europa durante los últimos años. «Ha hecho que inversiones en el sector logístico vayan en directa competición con otros sectores», indica.

Sin embargo, el directivo remarca el carácter temporal de estos efectos, que seguirán menguando si el Banco Central Europeo continúa bajando los tipos de interés. «Debería aportar un poco más de normalización, un retorno de la inversión, porque la necesidad de almacenes sigue ahí».

En el último episodio de Brains Real Estate News Podcast, el directivo analiza el panorama actual en los mercados logístico, industrial y data center, y detalla el modelo de negocio y los próximos planes de la joint venture, formada por Eurofund Group y Logistics Capital Partners.

Trayectoria y modelo de negocio de ELCP

ELCP se fundó en 2017 como fruto del acuerdo entre Eurofund Group, promotor, gestor e inversor de centros comerciales y residencial en España, y Logistics Capital Partners, promotor y gestor de activos especializado en inmuebles logísticos.

Calidad antes que cantidad: más que el número de activos en cartera, la joint venture prioriza la magnitud en los proyectos que desarrolla. El desarrollo de suelo, el del inmueble, la búsqueda del inquilino y la venta final del propio activo: la firma se encarga de todo el ciclo de vida del proyecto, y está especializada en proyectos de clase A para los mercados logístico, industrial y data centers en el mercado ibérico.

Actualmente, cuenta con clientes de la talla de Amazon y Costco, para los que ha desarrollado proyectos de gran magnitud en España.

Cartera de ELCP

Por la extensión de sus activos, a menudo son proyectos que se alargan en el tiempo. Por ejemplo, el más grande, una nave para Amazon de 165.000 metros cuadrados en el Far d’Empordà (Girona), comenzó a gestarse en 2018 y terminó por concretarse en 2021, un proceso que experimentó dos cambios a nivel planteamiento urbanístico, explica Galbusera.

Aunque «nos gustaría tener más proyectos de grandes dimensiones», la marca no tiene un tamaño mínimo definido, una cuestión que «depende mucho del cliente y de sus necesidades». Galbusera es consciente de la dinámica en el logístico español en comparación a otros mercados en Europa. Aquí no registra numerosas operaciones de miles de metros cuadrados, sino que se compone por «un mix entre operaciones más pequeñas y operaciones de más envergadura».

Posición del mercado español en materia data centers

En una realidad ya digital, el sector data centers se ha convertido en gran demandante de esta clase de espacios, por lo que las previsiones a futuro de Galbusera son más que optimistas.

Independientemente del consumo interno de la propia península ibérica, «España está muy bien posicionada como punto de tránsito de datos» por su ubicación estratégica, una de las puntas de lanza del mercado data center, explica Galbusera.

En este mercado, Madrid es una plaza capaz en este segmento, pero también otras localidades están cobrando protagonismo en el interior de la península. En este punto, son determinantes dos factores: la disponibilidad de una conexión a fibra y el acceso al consumo eléctrico, detalla el profesional.

Grandes retos del inmologístico en España

Galbusera celebra el descenso del Power Usage Effectiveness (PUE), el indicador que mide la cantidad de energía eléctrica necesaria para transportar los datos, y recuerda que, a nivel mundial, se estima que el consumo eléctrico por parte de los data centers aumente de un 1% a un 3%. Aunque la tendencia, «cada vez menor», supone un impacto positivo en términos de sostenibilidad, el profesional insiste: «la atención sobre este aspecto es fundamental».

Frente a otros mercados europeos, España tiene la ventaja de contar con fácil acceso a la energía renovable. Pero el problema no es cómo conseguir la propia energía, sino cómo llevar esa energía a los data centers, un mercado «energívoro» por definición. En este sentido, «falta infraestructura», opina el directivo.

A nivel suelo, el mayor reto sería solucionar los plazos de la burocracia urbanística. Además, se da «una especie de competición entre los dos mercados». Las vías de fibra suelen seguir las vías de comunicación, así que las ubicaciones logísticas, acostumbradas a muy buena conectividad, coinciden normalmente con las ubicaciones de los data centers.

Y además, están los problemas que se escapan del propio segmento, como la subida del precio de los materiales en el contexto macroeconómico post-pandemia. «Ha complicado muchísimo las operaciones que se estaban haciendo», algunas de las cuales han tenido que reducir su budget inicial, detalla el directivo.

Desarrollo del mercado logístico-industrial

El e-commerce ha tenido un incremento muy fuerte y se mantiene como uno de los segmentos más resistentes. Y durante los últimos años, ha cambiado en la forma de manejar la logística, vinculado al cambio en los hábitos de compra por parte de los consumidores. Un fenómeno «muy importante» en el terreno logístico, apunta Galbusera.

Ahora, «la forma de preparar pedidos en un almacén, para entregarlos a una tienda o un centro comercial, es distinta a la forma de preparar un pedido unitario para una entrega en domicilio», explica.

En este reparto más individualizado, ha sido vital el desarrollo de la logística de última milla, una tipología de operaciones que va cobrando peso. Ya se han creado almacenes de cross-dock, almacenes de proximidad, y «hay todavía una tarea pendiente: cómo hacer la distribución de ultimísima milla dentro de las ciudades», señala Galbusera.

Por otra parte, también la dinámica propia de los almacenes ha cambiado en los últimos años, según el directivo. Actualmente, se cierran «operaciones mucho más de picking», con una distribución más unitaria y no masiva a nivel volumen. Así, el segmento se enfrenta a una necesidad de mayor espacio, no tanto por más volumen a nivel producto, sino por mayor ‘comodidad logística’ a la hora de preparar los pedidos.

Algo similar ocurre en términos de empleo: «ya no se trata de un almacén vacío, con tres o cuatro operarios», ahora «hay cientos de empleados», cada vez más especializados. Y a la hora de retener talento, es fundamental dotar los espacios de las amenities que solicita esta nueva generación de trabajadores, prestando atención a los detalles, recuerda Galbusera.

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