La falta de seguridad, estabilidad económica y jurídica para la inversión inmobiliaria, junto al encarecimiento de la vida y de las hipotecas, contribuirán a la caída de la demanda. Jorge Ginés, director general de Asprima, prevé un descenso en la compraventa de vivienda en 2024, aunque no demasiado significativo. También respecto al precio, Ginés pronostica un descenso, tampoco significativo, por los mismos motivos.
En Madrid, la vivienda nueva seguirá siendo la más demandada, especialmente en las zonas que se encuentran en desarrollo urbanístico. En obra nueva, Ginés afirma que está mostrando su fortaleza, incluso por encima de cifras de cierre de 2022. Se debe, opina, a que la demanda es solvente y muy superior a la oferta por la escasa producción de obra nueva.
Las zonas de Madrid en las que se construirán más viviendas en el próximo año serán las que se encuentran en desarrollo urbanístico, como los ámbitos de la Estrategia de Desarrollo del Sureste, en especial Berrocales y Ahijones.
Desde su perspectiva, la reforma de la fiscalidad, la Ley del suelo del S XXI, la reducción de la burocracia y la financiación son las claves para mejorar el desarrollo de los proyectos inmobiliarios.
¿Cuáles son las perspectivas de Asprima sobre el mercado de la vivienda de cara a 2024?
Nuestro escenario central es que se produzca un descenso en la compraventa de la vivienda hasta cifras cercanas a las 500-525.000 transacciones. No obstante, esta era nuestra previsión a finales de 2022 y todo apunta a que cerraremos el año por encima de las 600.000 transacciones.
Los múltiples factores que afectan al sector, junto al contexto volátil en el que nos encontramos, contribuirá a la caída de la demanda, pero sin llegar a ser un cambio muy abrupto. Respecto al precio, pronosticamos también un descenso, pero no significativo, debido al encarecimiento de la vida y de las hipotecas y a la falta de seguridad, estabilidad económica y jurídica para la inversión inmobiliaria.
¿Y sobre el mercado de la vivienda de obra nueva?
La vivienda nueva está mostrando su fortaleza, incluso por encima de cifras de cierre de 2022, con más de 115.000 viviendas iniciadas en los últimos doce meses y con altas cifras de preventas sobre plano. Y esto se produce porque la demanda es solvente y muy superior a la oferta por la escasa producción de vivienda de obra nueva.
¿En qué zonas de Madrid se construirán más viviendas en el próximo año?
Se da una paradoja en la obra nueva, y es que, a diferencia de otros sectores, es la oferta quien crea el negocio. Trabajamos con bienes raíces y, por tanto, dependemos de planeamientos urbanísticos complejos para sacar oferta de suelo. En ese sentido, todos los ámbitos de la Estrategia de Desarrollo del Sureste, en especial Berrocales y Ahijones, serán las próximas bolsas de suelo licenciables, muy necesario para poner oferta en el mercado y destensar los precios.
En Asprima, junto con Atlas Real Estate, hemos puesto en marcha una herramienta para poder monitorizar todos los suelos en desarrollo de la CAM.
¿Qué aspecto del sector cambiaría Asprima para mejorar el desarrollo de los proyectos inmobiliarios?
En mayo de 2023 publicamos el informe La vivienda sí tiene solución en el que damos las claves:
- Fiscalidad. Una vivienda nueva no puede tener más impuestos (sobre el 25%) que un artículo de lujo, que tiene el 21%. Especialmente impacta que tengamos un IVA del 10% en primera vivienda. Si queremos bajar el precio de la vivienda, empecemos por los impuestos.
- Ley del suelo del S XXI. No podemos permitir tardar 25 años en sacar los nuevos barrios y que puedan ser paralizados en cualquier momento.
- Reducir la burocracia. Algunos ayuntamientos tardan hasta 20 meses en conceder una licencia de obra, lo que encarece enormemente el producto. Tenemos que implantar licencias básicas, declaraciones responsables, tanto en LPO como en calificación definitiva, e incentivar entidades de colaboración urbanísticas para desatascar la burocracia.
- Financiación. Debemos dar opción a los jóvenes a comprar su primera vivienda, sobre todo porque estamos en un momento donde se da la paradoja de que, en muchos lugares, hipotecarse es más barato que vivir de alquiler (vivir de alquiler debería ser una opción, no una obligación). Las ayudas a la compra de la vivienda son fundamentales.
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