Javier Román, director de activos inmobiliarios en Diglo, analiza la actualidad del ‘real estate’ español y aborda la evolución de inversión inmobiliaria en 2023. Román opina sobre los precios del mercado, la accesibilidad a la vivienda, los retos a los que se enfrenta el sector en España y el papel de la Administración pública en este contexto.
Según Diglo, ¿cómo ha evolucionado la inversión en el sector inmobiliario durante la primera mitad de 2023? ¿Cuáles son las perspectivas para finales de año?
La primera mitad del año ha estado marcada, sin duda alguna, por la incertidumbre financiera, la inflación y el endurecimiento de la política monetaria, una combinación de factores que ha producido que el volumen de la inversión total el primer semestre del año se desplomara en un 50% respecto a los seis primeros meses de 2022.
Estamos inmersos en una situación de parón que hacía una década que no presenciábamos. Esta ralentización de la inversión inmobiliaria despuntó en el segundo trimestre debido, entre otras cuestiones, al alza de tipos, que ha producido un encarecimiento de la financiación de los proyectos, y a la incertidumbre política.
Esta situación, que no es exclusiva de España, marca la tendencia en Europa y en otros mercados, como es el caso del gigante chino, donde en los últimos meses hemos visto cómo el mercado ha empezado a apuntar a una ralentización productiva que ha sembrado la semilla de los impagos y el endeudamiento.
Aunque para el cierre del año, prevemos una mejora del apetito inversor respecto al segundo trimestre, no esperamos una recuperación de las transacciones hasta 2024. Para lograr revertir esta situación, es necesario combatir la falta de financiación y facilitar su acceso tanto para compradores, como para constructores y promotores.
¿Qué ocurrirá con los precios en el ‘real estate’?
Llevamos más de un año inmersos en una crisis inflacionista que está lastrando el poder adquisitivo de los ciudadanos y, por ende, a la capacidad de ahorro que tienen. El mercado español, que tradicionalmente ha sido un país de propietarios, parece estar experimentando un cambio de tendencia. Un reciente estudio de Fotocasa apunta a que la mitad de los españoles no tiene previsto comprar una vivienda ni a medio ni a largo plazo debido, sobre todo, a la falta de ahorros y la imposibilidad de pagar las cuotas o acceder a una financiación.
Esta realidad, que se ha recrudecido en los últimos meses, ha producido una oleada de renegociaciones y de cancelaciones de préstamos, mientras que la compra de viviendas sin financiación ha registrado cifras récord. En este sentido, es importante resaltar que, según datos de la tasadora Euroval, el 18,7% de las compraventas en 2022 procedía del extranjero, una cifra que se ha incrementado 3,6 puntos respecto al año anterior.
¿Cómo se puede facilitar el acceso a la vivienda?
La volatilidad y el incremento de los precios que hemos presenciado en los últimos años en las principales áreas urbanas -como Madrid, Barcelona, Bilbao o Málaga- pone de manifiesto que el acceso a la vivienda es el principal reto del sector en España. De esta forma, en el contexto inflacionista en el que nos encontramos, hemos visto cómo la brecha entre el sueldo y el precio de la vivienda se ha acrecentado; mientras que el salario de los españoles ha crecido un 3,4%, el de la vivienda ha experimentado un incremento del 8,5%. Esto implica que los españoles deban dedicar de media el 43% de su salario, cifra que supera el 50% en las principales áreas urbanas. Respecto a la compra, supone un porcentaje algo menor; los españoles dedican un 36% de su salario, pero aquí, una vez más, lo complicado es lograr la financiación inicial, y más teniendo en cuenta el endurecimiento actual de las condiciones de las hipotecas y el contexto de incertidumbre económico actual.
Ante este panorama, hay varios factores que jugarán un papel decisivo a la hora de facilitar el acceso a la vivienda; la primera, sin duda, pasa por impulsar la creación de vivienda social en los principales núcleos urbanos. Por otro lado, también debemos tener en cuenta los cambios en los hábitos poblacionales y el uso que le damos a determinados edificios o espacios; aquí, la reconversión de locales comerciales a viviendas en las grandes ciudades podría contribuir a un incremento de la oferta y a una relajación de los precios en algunos sectores de la población. Otra posibilidad pasa por la reconversión de oficinas que están prácticamente desocupadas debido a los modelos híbridos de teletrabajo, una opción plausible, pero donde el reacondicionamiento a una vivienda supone un proceso más complejo que en el caso anterior.
¿A qué retos se enfrenta el sector ‘servicer’ en España?
Como hemos mencionado, la ralentización económica global, la crisis energética, las elevadas presiones inflacionistas y el endurecimiento de las condiciones financieras pronostican un cierre de año complicado. Esta combinación de factores seguirá lastrando el crecimiento de la economía española en los próximos trimestres, como hemos comprobado durante esta primera mitad de 2023. De hecho, la subida del coste de la cuota hipotecaria ya se está empezando a notar en las carteras de préstamos de los bancos. Según datos recientes publicados por el Banco de España, la deuda del conjunto de las administraciones públicas ascendía en el mes de mayo a 1,542 billones de euros, un 5,8% más que en el mismo mes del año anterior.
En este sentido, las recientes subidas de tipos del BCE podría aumentar aún más el stock de NPL, que ha registrado un crecimiento del 1,22% en el conjunto del país, alcanzando el 3,7%, un porcentaje superior a la media de la eurozona, situado en el 1,8%.
En cuanto al estado del sector, creo que nos encontramos en una fase de consolidación en la que tenderemos, cada vez más, a una mayor concentración de grandes servicers donde la digitalización desempañará un rol decisivo.
¿Qué podría hacer el sector público para garantizar el buen desarrollo del sector?
La colaboración público-privada es fundamental en cualquier ámbito, y más cuando hablamos de un sector que tiene un impacto tan directo en la vida de los ciudadanos. Debemos fomentar las sinergias con el ámbito público para resolver algunos de los principales retos que tenemos como sociedad por delante, como es el difícil acceso de los jóvenes -y no tan jóvenes ya- a la vivienda o la modernización del parque de viviendas español. Según muestra el último informe realizado por la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), las viviendas se sitúan ya en los 43,5 años, una cifra que alerta sobre el déficit de inmuebles energéticamente eficientes.
En este sentido, las reformas desempeñarán un papel crucial los próximos años con el fin de revertir esta situación y crear viviendas más sostenibles, entendiendo la sostenibilidad como un concepto transversal que repercutirá finalmente en la comodidad y la modernización de los servicios, propiciando además el ahorro de los ciudadanos gracias al ahorro energético.
