El mercado de la rehabilitación en España «ha evolucionado al ritmo de los planes de ayuda que se han establecido y, sobre todo, por la aparición de productos de financiación asociados a ello». Aunque esta clase de fondos son «imprescindibles», Jorge Sáenz de Miera, director de Avanza Credit, cree que por sí solas no son suficientes: «sólo las ayudas públicas no incentivan la rehabilitación». Para que las comunidades de propietarios puedan tomar la decisión de rehabilitar los edificios -en España, en su mayoría ineficientes-, la colaboración público-privada es necesaria.
Avanza Credit es el área de negocio de Deutsche Bank especializada en la financiación de proyectos de eficiencia energética, accesibilidad y rehabilitación de edificios, para comunidades de propietarios. Hace ya 25 años, la marca empezó su trayectoria en el mundo del ascensor. Por aquel entonces, el directivo explica que las comunidades de propietarios no eran -como son hoy en día- demandantes de financiación.
¿Conseguirá España cumplir con los («muy ambiciosos») objetivos de neutralidad energética en 2050 que marca Europa? Aunque es difícil saberlo, Sáenz de Miera se muestra positivo. «Venimos creciendo a ritmo de dos dígitos desde hace más de diez años», un crecimiento que asegura ha ido en paralelo al del propio mercado. El sector ha de centrarse en «qué hay que hacer para poder llegar o, por lo menos, aproximarnos». En su opinión, la respuesta es cambiar la dinámica.
En el último episodio de Brains Real Estate News Podcast, el directivo analiza la evolución del mercado de la rehabilitación durante los últimos años, sus retos y el actual papel del certificado energético (tanto de la vivienda como del propio edificio).
Antes y después de los Fondos Next Generation, en la rehabilitación de edificios residenciales
Antes, una comunidad de propietarios era «un perfil muy poco habitual». Según Sáenz de Miera, era «muy difícil» encontrar un producto financiero para esta clase de proyectos, por su personalidad jurídica, «muy limitada», y por los bancos, que «tampoco habían mostrado interés en este cliente final».
La aparición de estos fondos ha impulsado mucho el mercado. Especialmente al inicio, «ayudó mucho a que las compañías que prestan estos servicios pudiesen presentarse en las comunidades de vecinos con proyectos muy cerrados, en los que las ayudas son muy importantes», esclarece el directivo, quien considera que «no ha habido planes de ayuda tan importantes en España».
Estos planes de ayuda, promovidos por Europa y gestionados tanto por comunidades autónomas como por ayuntamientos, han ido evolucionando. «Después de la pandemia surgieron los Fondos Next Generation, que son los más potentes que ha habido hasta ahora». Como consecuencia, los últimos años han sido los más activos: «el crecimiento ha sido mucho más importante en el ámbito de la rehabilitación de edificios residenciales», afirma el directivo.
A diferencia de otros planes anteriores, estos fondos han supuesto ventajas fiscales para sus demandantes. «Ha sido un motor importante de la activación», sin embargo, «el problema es que todavía no están gestionados con la suficiente agilidad para que haya confianza en el mercado».
Según el directivo, «en algunas CCAA, las solicitudes superan ya los fondos que tienen asignados». La demanda ha crecido de forma exponencial, el mercado lo ha comprado y se ha conseguido llegar al cliente final.
Ahora, el problema es el proceso de aprobación de los fondos, a menudo lento: «todavía hay grandes cantidades de esos fondos que no están aprobados definitivamente, aunque ya están solicitados». Incluso, «hay obras que tienen el proceso solicitado, se ha iniciado la financiación pero no se ha concluido, porque no se ejecuta la obra hasta que no se conceda el fondo». España sigue todavía en ese proceso y «todas estas obras (que tienen un periodo de ejecución de entre seis meses y un año) tienen que estar concluidas en junio de 2026», así que «tenemos ya muy poco tiempo» para llevarlas a cabo.
El proceso es distinto en cada comunidad autónoma, «en algunas ha ido más rápido, el proceso ha sido más y ha creado más confianza en el mercado, y en otras no», matiza el profesional. «Hemos echado de menos un poco más de comunicación, de llegar por parte de la administración a las comunidades de propietarios, a la ciudadanía, que al final es quien va a tomar la decisión». Y en este punto, el papel de la administración de fincas profesional es clave.
Una «solución completa» capaz de generar ahorro y revalorizar el activo
Además de heterogénea, una comunidad de propietarios es muy compleja, más aún cuando se trata de tomar decisiones de gran calado, como es una reforma. Influyen factores como edad, capacidad económica o estado de la vivienda y el propio edificio. Sáenz de Miera insiste: resulta «muy importante» que a este perfil le llegue un paquete «muy cerrado».
Junto a sus partners, Avanza Credit ha ido adaptando este producto a las necesidades que detectaba en este mercado. La solución es una «solución completa«. El directivo se refiere a la rehabilitación del edificio, con la gestión de la ayuda pública y la financiación hecha y aprobada.
De esta forma, la comunidad toma la decisión de llevar a cabo la rehabilitación, destinando cada vivienda x presupuesto al mes (según reforma y cartera), durante un periodo de tiempo determinado. Lo que es seguro es la revalorización que vendrá después, y el ahorro económico que supone durante el proceso. La duda más habitual en este perfil suele estar relacionada a la responsabilidad que tienen sobre el impago o no de sus vecinos.
Rehabilitación y certificado energético de los edificios
«Se estima que una vivienda se revaloriza entre un 25 y un 40%, depende de la ubicación, con una rehabilitación del edificio». También funciona a la inversa: si un edificio se ha rehabilitado y el de al lado no, este se devalúa, explica Sáenz de Miera.
En este aspecto, la accesibilidad es clave. «España es curioso, es el país del mundo con mayor número de ascensores -ya instalados- por habitante, pero también tiene el mayor número de edificios de cuatro y más plantas sin ascensor». El mercado tiene una línea de crecimiento muy importante, avanza Sáenz de Miera.
A nivel accesibilidad, la demanda está mucho más clara que a nivel eficiencia energética, un ámbito en el que «hay que generarla». Sin embargo, el panorama ha avanzado en los últimos años. Dado que es necesario para transmitir una vivienda, el «certificado energético» es un concepto ya bastante extendido en España.
No ocurre lo mismo con el certificado energético de los edificios: según Sáenz de Miera, en el caso de España, son ineficientes en el 80% de los casos. Además, «sabemos que el 35% de las emisiones de las ciudades lo ejecutan los edificios», así que «el mercado de la rehabilitación va a seguir creciendo necesariamente».
