Estabilidad, certidumbre, colaboración público-privada (especialmente, en desarrollo de suelos y cambios de uso), menos burocracia y reducción de los plazos en las licencias urbanísticas. Es lo que propondría a la administración pública Juan Jiménez-Hevia, Head of Iberia en Real I.S. A.G., para garantizar el óptimo desarrollo del sector inmobiliario.
El grupo Real I.S. lleva más de 30 años como proveedor especializado en inversión inmobiliaria para Bayern LandesBank, el Banco de Baviera, cuya propiedad pertenece en un 75% al estado de Baviera y en un 25% a la conferencia de cajas de ahorro del mismo estado alemán. Actualmente, la firma tiene presencia en toda Europa, y ya ha completado varias operaciones en España y Portugal.
La sociedad alemana prepara el lanzamiento de nuevos fondos de inversión: uno residencial y otro logístico. Además, Real I.S. estudia un proyecto de transformación de oficinas en hotelero, un sector que despierta el interés de «diferentes cadenas hoteleras alemanas que están intentando entrar en España» y analizan toda clase de edificios que puedan transformarse en producto hotelero. También el grupo se muestra abierto a apostar por este mercado, avanza Jiménez-Hevia.
En el último podcast de Brains Real Estate News, el directivo comenta la evolución del real estate español durante los últimos años y repasa los planes y la cartera de activos bajo gestión de la compañía, filial del BayernLB.
Modelo de negocio y planes en España de la firma
El modelo de negocio de la filial abarca desde el ámbito de la deuda, junto a la matriz bancaria, y el ámbito de equity, con Real I.S., que proporciona fondos de inversión, tanto para el propio balance de las cajas de ahorro, como para cuentas separadas, como serían compañías de seguros o fondos de pensiones.
Más que disponer de un presupuesto determinado para su inversión en España, cada lunes Real I.S. reúne al comité de inversiones, donde se presentan oportunidades en toda Europa. «Dependiendo de la oportunidad, puede adquirirse en España o Portugal, o en otro país».
Inversión en el real estate español
Basándose en los datos macro españoles, el grupo prevé durante los próximos años el aumento del número de compraventas en los sectores residencial, oficinas y logístico, señala Jiménez-Hevia. En su opinión, la bajada de tipos de interés en junio, 2024 podría cerrar con cifras de inversión similares a 2023.
De cara al segundo semestre del año, Real I.S. se muestra optimista: «percibimos más interés por parte de nuestros clientes». Aunque el volumen total de inversión descendió un 36% en la tasa interanual en 2023, el porcentaje aún dista mucho del registrado, por ejemplo, en el mercado alemán, donde la cifra fue del 56%. En el inmobiliario español, «no se ha producido un parón como tal, el sector ha seguido funcionando».
Frente a otros, nuestro mercado destaca por factores como la recuperación del turismo post-pandemia; la inflación, que parecía repuntar hace unos meses, pero sigue «bastante contenida», y la poca dependencia energética.
El mayor reto del sector es el ajuste entre la oferta y la demanda. «Con la subida de tipos, ha habido algunas variaciones en los precios de los activos, pero no termina de cruzarse la oferta con la demanda», y los fondos institucionales aún no sienten seguridad en términos de valoración.
Según el directivo, se han producido ya algunos ajustes de precio, principalmente en logística, un sector que experimentó «rentabilidades bastante agresivas», pero cuyos precios en el mercado ya se han recuperado, indica el profesional.
Diversificación e internacionalización: las dos claves de la cartera de Real I.S.
En la actualidad, la marca cuenta con unos 12.500 millones de euros en activos bajo gestión, más de la mitad ubicados en Alemania. En España, la cifra rondaría los 450 millones de euros.
Aunque históricamente, el grupo ha apostado por el segmento office, Jiménez-Hevia destaca la apuesta de Real I.S. por otros segmentos. «Hemos incrementado nuestra exposición a otros usos, como logística o residencial, y por supuesto, también retail», matiza el directivo.
La estrategia de diversificación, inicialmente destinada a clientes alemanes, acabó por determinar también la estrategia de internacionalización de la compañía, que estrenó oficina en Madrid hace ya cinco años. En este tiempo, «hemos conseguido invertir en diferentes tipos de activos».
Cartera de proyectos de Real I.S.
En España, Jiménez-Hevia destaca proyectos como un edificio de oficinas, entre los números 30 y 32 de la calle Alcalá, que fue adquirido a Colonial y alquilado a largo plazo a la Comunidad de Madrid; otros dos edificios de oficinas más en Barcelona, ubicados en el 22@ y en la céntrica Avenida Diagonal; un parque comercial en Terrasa (Barcelona), que cuenta con grandes marcas como Mercadona o BricoMart (ahora, Obramat) y un portfolio logístico en Madrid, con una nave en Getafe (Madrid), alquilada a largo plazo a Amazon, y otra nave multi-inquilino en Torrejón, con distintos inquilinos del sector de la distribución.
Además, el directivo enfatiza en una de las últimas adquisiciones de la marca en el mercado ibérico. En Portugal, mercado donde la marca se ha estrenado durante los últimos meses, Real I.S. dispone de otro activo de oficinas, alquilado ya a una filial de BMW, también germana.
«Buscamos edificios de buena calidad, bien ubicados, con inquilinos también solventes, que nos permitan tener seguridad a largo plazo. Nosotros no somos inversores de entrar y salir, especulativos, sino que invertimos a largo plazo. Nuestro horizonte temporal es mínimo 10 años».
