La inversión inmobiliaria en España registró en el año 2022 un volumen de cifra récord de 17.600; a diferencia de este último año 2023 en el que se ha registrado un volumen de más de 11.200 millones de euros. Esto supone un descenso del 36% respecto al año anterior.
En un contexto de subida de tipos de interés y gran incertidumbre, la caída ha acabado coincidiendo con las previsiones de descenso realizadas por el área de Data Science de CBRE, compañía de consultoría y servicios inmobiliarios de nivel internacional; que la situaban en una franja entre el -30-40%. La compañía acertó contrariando con el consenso sectorial más generalizado que defendía que la elevaría hasta el -50%. Sin embargo, pese a la bajada de volúmenes, el dato de caída se encuentra en la media de los últimos ejercicios.
En concreto, el cuarto trimestre ha sido el más activo, concentrando el 33% de la inversión total del ejercicio, con casi 3.700 millones de euros. En la recta final del año, se ha cerrado la mayor operación del ejercicio, con la adquisición del 35% del portfolio de Hotel Investment Partners, propiedad de Blackstone, por parte del fondo soberano de Singapur GIC.
En un contexto donde se aplican estándares de crédito más rigurosos, se ha reforzado la tendencia que comenzó a principios de año, destacando el papel predominante de los inversores con perfiles menos dependientes de financiamiento y una mayor capacidad de liquidez.
Es significativo el aumento de las operaciones llevadas a cabo por Family Offices e inversores privados, quienes han concentrado aproximadamente el 12% del volumen total transaccionado, en comparación con el 5% que representaron durante todo el año 2022. Por otro lado, los fondos de inversión han contribuido con algo más del 36% del total, siendo el 28% correspondiente a fondos institucionales.
Del volumen total transaccionado en 2023, la mayor parte se concentra en Madrid (31%), seguido de las ciudades mediterráneas de Barcelona (14%), Málaga (6%) y Valencia (5%). Motivadas por el auge del sector hotelero, destaca también la actividad inversora en las islas, con las Canarias al frente (11% del total invertido) y Baleares (7%).
Por origen del comprador, el inversor español lidera la inversión con un 36% del total. Mientras que el capital estadounidense (12%), francés (7%), alemán (6%) e inglés (6%) sigue mostrando su interés por España, nacionalidades menos presentes tradicionalmente en el mercado español han irrumpido con fuerza con el cierre de las principales operaciones del año. Entre estas destacan Arabia Saudí, Emiratos Árabes Unidos y Singapur, quienes concentraron más de un 20% del volumen total.
Según los datos de CBRE, un 34% del volumen invertido en 2023 corresponde a operaciones de portfolio.
«El último trimestre del año ha registrado un repunte en la inversión, siendo el más activo del año, y para 2024 esperamos una reactivación de la actividad en función de la evolución de los tipos de interés y de su estabilización. Ello permitirá casar las expectativas de precio entre comprador y vendedor. También prevemos mucha actividad en el mercado de deuda, refinanciaciones, donde va a ir parte del capital levantado» señala Paloma Relinque, directora de Capital Markets en España de CBRE.
En lo referente a las rentabilidades prime, en línea con las principales capitales europeas por el encarecimiento de la deuda, se ha seguido mostrando una tendencia alcista a lo largo de los últimos meses del año en Madrid y Barcelona en la mayoría de los sectores. Con todo esto, las previsiones señalan que se dará una progresiva estabilización durante el año 2024, abriendo esto paso tanto a oportunidades de inversión como a operaciones de mayor envergadura.
Datos por sectores: el sector Hotelero, seguido de Living
El ámbito de la hotelería ha consolidado su posición como el principal destino de inversiones, con un volumen de transacciones que supera los 4.000 millones de euros en el año en su totalidad, representando más del 35% del total de inversiones. Además, es el único sector que ha experimentado un crecimiento en comparación con el año 2022, registrando un aumento del 30%. Durante el 2023, se han destacado varios cierres de operaciones de carteras significativas, colocándose como el segundo año con mayor inversión hotelera en la serie histórica, solo superado por el año 2018, cuando se alcanzaron alrededor de 5.000 millones de euros.
Living se posiciona en el segundo lugar, abarcando el 27% de la inversión y superando los 3.000 millones de euros. Es relevante recalcar el papel destacado de las operaciones de BTR, las cuales concentran el 61% de la inversión en el segmento de viviendas, así como el marcado interés inversor en productos asequibles. Por otro lado, el sector de oficinas representa el 11% de la inversión, alcanzando más de 1.200 millones de euros, seguido por el segmento industrial y logístico con más de 1.100 millones, el comercio minorista (Retail) con poco menos de 1.000 millones y el sector de la salud (Healthcare) con casi 700 millones.
Paloma Relinque añade: «Los sectores de Hoteles y Living han presentado una mayor capacidad de atracción de inversión en 2023, llegando a representar el 63% del total transaccionado. En paralelo, y al igual que está ocurriendo en el resto de Europa, los inversores se están animando a apostar por nuevos sectores como Data centers, Lifescience, Agribusiness… que, ante el pulso del mercado actual, auguran mayores rendimientos».
