«Se está creando un nuevo mercado«. Según Íñigo Torroba, CEO de Civislend, la financiación alternativa es una forma de democratizar la inversión inmobiliaria. «El término es nuevo, pero «asociarse con cuatro-cinco amigos o con un promotor para desarrollar proyectos es una cosa que se ha hecho toda la vida, ya sea en equity o en deuda». Lo novedoso es, en su opinión, la profesionalización del modelo de negocio del crowdfunding o el crowdlending durante los últimos años.
Este proceso ha significado «la puerta de entrada a que cualquiera que tenga algo de dinero ahorrado pueda beneficiarse de las rentabilidades que el sector inmobiliario ofrece», algo antes imposible, «porque no existía este modelo de negocio», explica Torroba.
Al perfil promotor, por su parte, este formato le da viabilidad a la hora de desarrollar nuevos proyectos. Especialmente, los más pequeños: «nosotros vemos operaciones hasta de cinco millones de euros, y en España hay muchísimo proyecto de 10 a 15 viviendas que necesita cubrir ese gap de financiación, de uno a cinco millones», detalla el directivo.
La plataforma de financiación participativa fue creada en 2017 y tiene el principal objetivo de «democratizar la inversión inmobiliaria, que cualquier persona con pequeñas aportaciones de capital pueda acceder a beneficiarse de las rentabilidades que ofrece el sector inmobiliario».
En el último podcast de Brains Real Estate News, el CEO de la plataforma repasa la cartera y el criterio de selección de proyectos de la compañía, y explica los formatos de financiación alternativa que existen, cómo se han desarrollado en España, a qué retos se enfrenta el sector y qué segmentos suelen apuestar por este modelo de financiación.
Diferencia entre crowdlending y crowdfunding
¿Cómo funciona cada modelo de financiación alternativa? En el crowdlending, «estás prestándole dinero al promotor a cambio de un tipo de interés, a un plazo determinado». Si por su parte el promotor no devuelve el dinero con los intereses en ese plazo, «tienes la garantía del suelo y, por lo tanto, puedes ejecutarla para recuperar tu dinero». Este formato está muy enfocado en entrar en los proyectos vía deuda, con un préstamo que generalmente tiene una garantía real, en la mayoría de los casos, una garantía hipotecaria, explica el CEO de Civislend.
En el crowdfunding, sin embargo, generalmente, es entrar en equity, «hacerse socio del promotor y entrar a riesgo, con el consiguiente atractivo de tener una rentabilidad mucho mayor, pero lógicamente con mucho más riesgo, porque entras de la mano del promotor, asumiendo todos los riesgos que conlleva un proceso de promoción inmobiliario».
Previsiones a futuro
El CEO de Civislend cree que 2023 ha sido un año «muy positivo» para la financiación alternativa, «principalmente debido a un hecho no tan positivo, que la financiación tradicional -es decir, los bancos- se están poniendo cada vez más exigentes con la concesión de crédito promotor». Además, «España es un país que sigue necesitando muchísima vivienda y esa vivienda, de alguna manera, tiene que ser financiada».
Este mercado, aún «un gran desconocido», empieza a mover grandes volúmenes. Sus perspectivas son buenas: según Torroba, el porcentaje de financiación alternativa en nuestro mercado seguirá aumentando año a año. Además, «España es un país históricamente super atractivo para invertir en inmobiliario», lo que está impulsando la entrada de nuevos players en nuestro real estate.
La financiación alternativa en España
A la hora de pedir un crédito, España siempre ha sido un país más «tradicional» que otros países como Reino Unido, donde el nivel de financiación alternativa y bancaria ronda el 50/50. En comparación, el porcentaje es todavía muy desigual en nuestro mercado, señala Torroba.
Aunque el desarrollo de este mercado -crowdlending o crowdfunding- aún es relativamente joven en España, a nivel volumen y calidad de las plataformas, formaría parte del top 3 europeo. «Hay otros países como Francia, Reino Unido o Italia, que también tienen grandes plataformas», añade.
¿El residencial es el segmento que más apuesta por esta clase de financiación?
Tras la crisis, el directivo explica que el sector promotor se vuelve «muy atomizado». Antes, «había unos pocos promotores grandes que se comían prácticamente el pastel entre 10», pero «ahora eso ha cambiado». Cada vez hay más promotores pequeños, locales, que no tienen este acceso a la financiación bancaria por el aumento de la exigencia de las entidades financieras.
Al haber tanto proyecto promotor con mucho proyecto local, el residencial es el segmento que más apuesta por esta clase de financiación. Sin embargo, «también estamos viendo operaciones en segmentos como industrial, oficinas o alternativos».
Principales retos de la financiación alternativa
«Queremos que todo el mundo conozca este método de inversión». Torroba cree que el mayor reto de este mercado en España es «seguir dándonos a conocer, seguir mostrando a la gente que es un método de inversión seguro, seguir abriéndonos hueco en el mundo promotor».
En este sentido, opina que «todavía hay muchos promotores a los que les cuesta confiar», porque de primeras les cuesta entender cómo va a ser el manejo de tantos inversores. Sin embargo, es optimista: el sector ya se conoce y cada vez tiene más encaje en el mundo promotor.
