«La principal preocupación de los españoles que buscan una hipoteca es la falta de información y transparencia en el sector», opina Federico Muñoz, General Manager de Bayteca. Desde su perspectiva, la opacidad en el mercado hipotecario español genera desconfianza en los intermediarios hipotecarios e inquieta a la población, por eso «es necesario un mayor esfuerzo por parte de las entidades bancarias y las instituciones para educar a la población sobre las hipotecas».
Para abordar estos desafíos, el profesional propone medidas como la creación de un portal web oficial con información clara y accesible sobre el tema. «Solo con mayor transparencia y educación financiera podremos construir un mercado hipotecario más justo y sostenible en España», explica Muñoz.
A la hora de firmar una hipoteca, dos variables que preocupan especialmente a la población española son los tipos de interés y el porcentaje de financiación. «La incertidumbre sobre la evolución del euríbor y la dificultad para obtener una hipoteca que cubra la totalidad del precio de la vivienda son dos grandes obstáculos para la compra de una vivienda». Y la juventud es el colectivo al que más le cuesta obtener esta financiación, recuerda Muñoz.
¿Previsiones para 2024? Según el general manager de Bayteca, el euríbor y los tipos de interés se van a estabilizar en torno a un 3% y un 4%, los precios de las propiedades y el coste del alquiler no van a bajar, y el nivel de hipotecas se mantendrá.
El profesional aborda en Brains Real Estate News cómo ha evolucionado la hipoteca en España durante los últimos años, qué variables determinan su firma hoy en día, cuál es la mayor preocupación de la población española al respecto y cómo ha variado el perfil demandante.
Pregunta: En España, ¿cómo ha evolucionado el sector de la hipoteca en los últimos años?
Respuesta: Hace unos años, nos encontrábamos en un contexto económico en el que destacaban los bajos tipos de interés, los bajos precios de las hipotecas y el precio de los inmuebles en comparación con otros países. Como consecuencia de ello, se produjo un crecimiento de la compraventa.
Sin embargo, recientemente los tipos de interés comenzaron a subir, lo que dio lugar a un cambio en las hipotecas que repercutió también en las compras. Actualmente, a pesar de esta subida, los tipos de interés siguen bajos en comparación con otros países, lo que ha dado lugar a una entrada significativa de dinero extranjero en España.
P: A arranque de 2024, ¿qué variables son determinantes a la hora de firmar una hipoteca?
R: Como uno de los requerimientos mínimos a la hora de adquirir una nueva hipoteca, se debe contar con el dinero suficiente para la aportación (o fondos propios) y los gastos, que suelen corresponder a entre un 10 y un 12 % del precio de venta.
Asimismo, el salario mínimo debe rondar entre los 1.200 y 1.500 euros al mes por persona, o los 1.500 euros y 2.000 euros al mes por pareja. En este sentido, se debe poder demostrar que los aplicantes van a tener un flujo de fondos constante a lo largo del periodo de la hipoteca. Para eso, los trabajadores con condición de indefinidos tienen que haber pasado el periodo de prueba y, aquellos que sean autónomos, deben tener al menos dos declaraciones de la renta (dos años) donde se mantenga o se supere la renta actual.
En cuanto a la edad para adquirir un préstamo hipotecario, idealmente se debe tener menos de 50 años, pero se puede solicitar un préstamo hasta los 65. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, a mayor edad, menor va a ser el término máximo de la hipoteca. Al mismo tiempo, deben ser personas que continúen teniendo un flujo de fondos constante. Es decir, a mayor edad, más complicado puede resultar. Un paliativo para la edad alta es aplicar a través de alguien más joven, para así que se tenga en cuenta su edad y se pueda extender el término.
Por otra parte, si hablamos de viabilidad financiera, ¿es rentable comprar en vez de alquilar? Aquí se deben considerar varios factores: el coste del alquiler, el coste de la hipoteca y la apreciación del activo, es decir, si la vivienda se apreciará a lo largo del tiempo o no.
En cuanto a si estamos en un buen momento para comprar, conviene analizar dos factores: el precio de las propiedades y el monto de la hipoteca. El precio de las propiedades depende mucho de la zona, y existen zonas que pueden bajar de precio mientras que otras no sólo no van a bajar sino que incluso pueden subir. De hecho, la tendencia en las grandes ciudades es que el precio continúe subiendo. Por otro lado, y en cuanto al monto de la hipoteca, a mayor cantidad, más relevante se hace el tipo de interés.
Con respecto a la modificación de las condiciones de la hipoteca, también conocida como refinanciación, antes de tomar la decisión de solicitarla, hay varias variables a tener en cuenta. En primer lugar, lo habitual es que el capital pendiente sea superior a 50.000 euros. Además, la cantidad a refinanciar puede alcanzar hasta el 80% del valor de compraventa de la hipoteca. Por último, para que refinanciar tenga sentido, el tipo de interés debe ser superior a un 2,5%.
Igualmente, los bancos cuentan también con una serie de condiciones para la refinanciación. Algunas de las más habituales son que haya transcurrido un año desde la concesión del préstamo, no haber ampliado la hipoteca, no haber refinanciado previamente más de dos veces, y que exista una estabilidad financiera y un nivel de endeudamiento aceptable por parte del solicitante.
P: En 2024, ¿se cerrarán más o menos hipotecas en el real estate español?
R: Podemos decir que es algo incierto, ya que depende mucho de macro variables que nadie está sabiendo predecir del todo, como son el euríbor, el coste del alquiler, el precio de las propiedades y las regulaciones del estado. Sin embargo, me atrevo a decir que el euríbor y los tipos de interés se van a estabilizar en torno a un 3% y un 4%, que los precios de las propiedades y el coste del alquiler no van a bajar, y que se mantendrá el nivel de hipotecas.
Como consecuencia de lo anterior, y teniendo en cuenta que mucha gente ya refinanció su hipoteca en el 2022 y 2023 a un tipo fijo o mixto, es probable que se firmen menos hipotecas para el mercado de residentes.
P: ¿Qué factor es el que más preocupa a la sociedad española a la hora de embarcarse en una nueva hipoteca?
R: En primer lugar, cabe destacar que hay una falta de información general que no ayuda a nadie. Todo ello, en parte, a causa de una industria poco transparente que se aprovecha de esa falta de claridad para lucrarse. No hay un referente en educación hipotecaria a través del cual la gente pueda informarse de forma fácil, clara y transparente y ahora mismo podría decirse que es un sector un poco ‘gris’.
Esta falta de transparencia desemboca en una falta de confianza en los intermediarios hipotecarios. Además, la costumbre en España sigue siendo la de confiar en el banco habitual, especialmente en lo que se refiere a la gestión de datos e información.
En cuanto a la hipoteca, los tipos de interés y el porcentaje de financiación son las dos variables que inquietan a los españoles.
P: ¿Cómo ha cambiado el perfil demandante de hipoteca en los últimos años? ¿A qué target se dirige principalmente la firma?
R: Nuestros principales segmentos son primera casa (especialmente para dos personas), inversores (un aplicante) y no residentes (un aplicante). Estamos viendo además muchos cambios de hipoteca, de variable a fija o mixta.
Nosotros concretamente servimos todos los tipos de hipotecas y el desafío en España está en encontrar la forma de ayudar a los jóvenes a obtener una financiación.
P: ¿Qué propondría Bayteca a la administración pública para garantizar el óptimo desarrollo del sector inmobiliario?
R: Nuestra propuesta es clara. Por una parte, creemos que es crucial la estandarización de ofertas y políticas dentro de cada entidad bancaria. Es necesario que los bancos tengan un producto fijo sin posibilidad de cambio a nivel de sucursal para proveer mayor transparencia y eficiencia al mercado.
En segundo lugar, vemos la necesidad de formalizar el mercado de la intermediación a través de un agregador oficial, una entidad que trabaje con todos los intermediarios hipotecarios, que controle que todos los requisitos se cumplan y que luego canalice a los bancos prestadores de hipotecas.
P: ¿Cuál es la experiencia de Bayteca en otros mercados?
R: Bayteca pertenece a un grupo de compañías llamado Huspy, el cual nace en 2020 en Emiratos Árabes Unidos, siendo hoy el mayor intermediario hipotecario del país, con un 30% de la cuota de mercado de Dubai.
A partir de esta experiencia, el grupo decide expandirse a España y formar una nueva compañía para servir al mercado español. Además, Bayteca tiene una empresa hermana dedicada al mercado de no residentes, Mortgage Direct, que actualmente opera tanto en España como en Portugal.
P: ¿La consultora se enfocará más en algún segmento específico del mercado hipotecario?
R: La consultora tiene un brazo gemelo especializado en no residentes en España. Esta compañía se llama Mortgage Direct. Bayteca nace con el propósito de complementar a esta marca y servir a la totalidad del mercado residencial español (residentes y no residentes).
En el 2024, nuestro gran desafío es expandir nuestra marca al interior del país, fuera de las grandes ciudades de España.
P: Bayteca prevé cuadruplicar el negocio para 2024, de 50 a 200 casos mensuales. ¿Cómo planea abordar los desafíos del mercado hipotecario para lograr este crecimiento?
R: Nuestra propuesta de valor es clara: aportar transparencia, claridad y confianza al mercado hipotecario español. Para poder llegar a los objetivos, vamos a necesitar posicionarnos como la «go-to» compañía para la intermediación hipotecaría, brindando acceso a toda la información necesaria para obtener una hipoteca, educando a las personas en cómo deben evaluar su situación, entrenando a nuestro equipo de consultores para que ofrezcan el mejor servicio posible y accionando el feedback de nuestros clientes.
Además, nuestra estrategia para este 2024 va a ser la regionalización, es decir, ampliar nuestra presencia en todas las comunidades autónomas y también apoyarnos en el crecimiento de nuestro canal B2B, donde la clave estará en aportar valor a nuestros partners a través de diversas actividades, con el objetivo de generar una relación win-win en la que después ellos nos deriven a sus clientes.
