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Estrategias de alto rendimiento al invertir en Real Estate

Mariano Capellino, CEO de Inmsa, analiza las diferentes opciones de inversión en Real Estate que se encuentran en el mercado.

Estrategias de alto rendimiento al invertir en Real Estate

Como hemos venido anticipando desde hace varios meses, el 2023 no está siendo un gran año para el Real Estate en Estados Unidos, principalmente como consecuencia de que la Fed ha subido en reiteradas ocasiones sus tasas de interés para controlar la inflación.

En junio, las ventas cayeron un 18,9% en comparación con el mismo mes del año pasado y, en total, han bajado un 23% durante la primera mitad de este año.

En este sentido, la proporción de consumidores estadounidenses que creen que es un mal momento para comprar una casa alcanzó el nivel más alto en, al menos, 13 años.

Según un informe de Fannie Mae, en julio, el 82% de los consumidores estadounidenses dijeron que ahora es un «mal momento para comprar» una casa nueva, el nivel más alto desde 2010, año en el que se comenzó a realizar la encuesta.

A su vez, el volumen de inversión en el primer semestre de este año se ha reducido drásticamente en un 64% respecto al mismo semestre del año 2022.

Sin embargo, como mencionamos anteriormente, aunque Estados Unidos actualmente no es una opción atractiva para invertir, existen otras oportunidades como es el caso de Europa. En el Viejo Continente, algunos países como España no tuvieron la fuerte apreciación de EEUU, por lo que se podrían obtener retornos positivos sobre el capital que se invierte y sobre la deuda que se toma.

Pero, para ello, será necesario tener una estrategia de inversión oportunista y activa, en la que se aprovechen momentos como estos, que permiten ingresar al mercado con importantes descuentos y ajustes en las valoraciones, y así lograr a medio plazo altos rendimientos.

¿Qué tipos de inversiones existen?

El tipo de inversiones en Real Estate más conocido que existe hoy en día es el de los REITs o socimis (el equivalente a los REITs americanos en España), los cuales son instituciones que invierten grandes volúmenes en propiedades inmobiliarias, como oficinas, centros comerciales, viviendas y hoteles, entre otros.

Los REITs son sociedades de inversión que cotizan en bolsa y que, principalmente, se dedican a comprar y gestionar propiedades para obtener rendimientos a través, por ejemplo, de su alquiler.

Así, las personas invierten de manera indirecta, en carteras de activos inmobiliarios, a través de la compra de acciones de estas sociedades y los administradores del fondo gestionan estos bienes para generar rentabilidades.

Otra opción podría ser invertir en acciones de empresas dedicadas a la construcción o desarrollo de propiedades inmobiliarias. Estas acciones cotizan en bolsa y su valor se ve influenciado por el desempeño del mercado financiero e inmobiliario.

Sin embargo, consideramos que para inversores que prefieren tener el control y más seguridad en el momento de invertir, la mejor opción pueden ser las inversiones directas en propiedades, ya sean residenciales, comerciales o industriales.

Básicamente, esto implica adquirir un porfolio de propiedades y luego obtener beneficios de los ingresos generados por los alquileres y/o por la venta de las mismas.

La clave de este proceso es aprovechar los ciclos de los mercados e implementar una estrategia de inversión activa, lo que implica permanecer en un mercado o submercado por cuatro o cinco años, máximo seis, y luego desplazarse.

La forma tradicional de invertir, conocida como pasiva, supone comprar una propiedad y no venderla o mantenerla a largo plazo, lo que otorga muy bajos rendimientos.

Pero, por lo contrario, si se logran aprovechar los ciclos de los mercados, es decir, sus fases de recuperación y expansión, la rentabilidad de las inversiones aumenta significativamente.

Además, si a esto le sumamos los ingresos por rentas, más el descuento que se obtiene por la compra de propiedades por debajo del valor del mercado en subastas y bancos, se puede llegar a obtener una rentabilidad sostenida de más del 15% anual.

Es decir, esto sería un rendimiento muy superior al obtenido por los REITs los últimos 20 años, que en promedio alcanzaron un 7% anual y con altos niveles de apalancamiento, lo que aumenta el riesgo de la inversión.

Y, por si esto no fuese suficiente, si se elige este tipo de inversión, se tendrá el control total sobre los activos, ya que se invierte de forma directa en los activos inmobiliarios y se recibirá asesoramiento y una gestión profesional, pero cualquier decisión final estará en manos del inversor.

Artículo de opinión escrito por Mariano Capellino, CEO de Inmsa Real Estate Investments Management

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