La unificación de criterios en el inmobiliario ha llegado antes a la certificación energética que a la cantidad de metros cuadrados que constan en el Registro de la Propiedad. A Enrique López Granados, presidente y fundador de la promotora Caledonian, le parece incomprensible: «no hay una normativa que diga cuánto mide una casa». Se trata de un tema importante, «es lo que realmente mide lo que es tuyo, privativo, del interior de tu vivienda».
«Cuando alguien dice ‘mi casa tiene x metros’, en realidad, no significa nada», ya que la forma de cuantificar la extensión de un activo no está regulada en España. Del total de metros cuadrados de un inmueble, no se determina cuántos son pisables o no pisables, o cuántos pertenecen a áreas comunes.
En este punto, Caledonian considera la superficie interior de intramuros como el perímetro interior de la propiedad, la medida oficial que debería tener una casa. Además, estarían las zonas comunes, donde «no es lo mismo el metro cuadrado en un soportal, que el metro cuadrado en el cuarto de basuras del sótano».
Para 2024, la firma ya cuenta con dos grandes proyectos en cartera y espera cerrar otro más. La previsión de López Granados es realista: tras un mal cierre de 2023, para este año sus perspectivas no son mucho mejores: «no creo que la economía española vaya a mejor». A la firma, sin embargo, no le afecta demasiado: su público es prime y extranjero.
En el último podcast de Brains Real Estate News, López Granados opina sobre la evolución del producto inmobiliario en las últimas décadas; la normativa y la colaboración público-privada en España; el nivel de industrialización del sector o qué debería hacer la Administración pública para garantizar el óptimo desarrollo del real estate. Además, repasa la cartera inmobiliaria de Caledonian y avanza cuáles serán sus próximos proyectos.
La normativa: la mayor traba del real estate español
López Granados cree que «el mayor problema del sector residencial es la normativa que hay» y cómo ha sido concebida, especialmente, por las normas contradictorias que se desdicen unas a otras. En su opinión, «todo está obsoleto», y el mercado debería hacer una revisión, una limpieza de todos estos criterios, porque «la normativa debería ser mucho más sencilla y más lógica».
Para conseguir el objetivo, debería marcarse más el concepto que el camino para conseguirlo. Según el profesional, esta forma regular «encorseta» y «limita mucho el campo de creatividad en las casas», ya que al intentar hacer las cosas bien se acaba por regular desde una perspectiva muy reducida. «La normativa, es tan restrictiva que define el producto» y, en muchas ocasiones, «impide hacer cosas que pueden mejorar el producto, te encorseta».
Colaboración público-privada en España
Ya hace unos años, López Granados contribuyó al impulso de la colaboración público-privada en España. El directivo se refiere a conversaciones que mantuvo con antiguos gobiernos del PP y del Ayuntamiento de Madrid para que todos los terrenos que tenían los ayuntamientos «no estuvieran en barbecho» y pudieran generar valor, ya fuera poniéndolos en alquiler o facilitando cesiones.
«No sé hasta qué grado se ha desarrollado, pero por lo menos algunas operaciones se han hecho», añade. El gobierno local ha movilizado concursos para gestionar y poner terrenos en lease para los promotores, para hacer vivienda social, un movimiento «muy inteligente» además de lucrativo para el propio ejecutivo, que alquila el terreno a estos players, generando ingresos, y permitiendo la puesta en el mercado de una oferta de vivienda más que necesaria.
Es una buena medida, ya que «el Gobierno no se involucra en ser un promotor» y dinamiza el mercado, solucionando una de las principales trabas del mismo: la falta de suelo.
En este punto, la administración multinivel en España supone un gran problema para el inmobiliario español. «En cada comunidad donde vas a hacer un proyecto, es como si fuera otro país», matiza López Granados. Aunque en ocasiones guardan similitudes de una región a otra, «tienes que estudiarte todo, porque no es igual».
Más que contar con diferentes capas de estructura -local, autonómica, nacional y europea-, «lo ideal sería que se simplificara todo, con menos delegación de competencias a cada pueblo, aldea o región». Con esta fórmula sólo se consigue que cada sitio haga las cosas a su manera, «una ineficacia manifiesta», desde su punto de vista.
Evolución del producto inmobiliario
Cuando López Granados fundó la firma en el año 98, «el mercado inmobiliario estaba en un estado muy básico en cuanto a producto», en aspectos como el diseño, las calidades o el nivel de tecnología. Desde entonces, el sector ha evolucionado mucho.
Caledonian, en este nuevo contexto, ha tratado de optimizar la funcionalidad y el confort para el usuario, especializándose en la «experiencia de cliente» a nivel acústico, térmico, visual, etc.
Ya en 1991, de la mano de Single Homes, la empresa familiar, la promotora apostó por una promoción con suelo radiante. Y las tres últimas promociones de Caledonian ya incorporan la refrigeración con techo frío.
