Carmen Panadero es doctoranda en Arquitectura, presidente y fundadora de la asociación Women in Real Estate Spain (WIRES), socia del Observatorio del impacto social y ético de la IA (OdiseIA) y parte del Comité Ejecutivo de Urban Land Institute (ULI). La profesional analiza en BNews podcast analiza en este nuevo episodio de BNews Podcast el panorama inmobiliario repasando las tendencias, retos y preocupaciones del sector, el techo -o no tan techo- de cristal en el tejido empresarial o la correcta aplicación de la Inteligencia Artificial en las denominadas smart cities. Además, la futura doctora da un breve avance sobre su tesis, que se centra en cuánto vale una calle concreta.
Aunque la inflación ha subido los precios de la construcción en aproximadamente un 30% durante el último año, Panadero es optimista: «creo que en el momento que vivimos hay oportunidades, hay muchos retos por delante«. ¿Qué podemos hacer ahora mismo? Si suben los tipos y se produce una contracción del crédito, también se produce una contracción de la oferta, explica la doctoranda. Además, la tasa de esfuerzo de las familias se ve perjudicada en este panorama.
«Es un momento complicado«, reconoce Panadero, «pero hay que seguir trabajando en producir vivienda, en producir suelo, en que no se pare nuestro mercado, que representa más de un 10% de la economía de nuestro país».
En términos inversionistas, ¿es o no es buen momento para invertir?
Panadero da la razón a uno de sus compañeros: «la alegría va por barrios«. Ella cree que el español es un mercado muy polarizado, así que si es o no es momento para la inversión depende de ciertos aspectos. ¿Dónde invertir? ¿Qué apalancamiento se necesita? ¿Qué tipo de uso? Básicamente, su fundamental en este punto son la localización: «grandes ciudades con índices económicos y demográficos en positivo siempre van a ser una buena opción».
Otra cuestión es cómo se está comprando: «si inviertes en modo full equity, que suban los tipos de interés puede ser anecdótico«. Sin embargo, si se está apalancado, esta subida del Banco Central Europeo incrementa mucho tu coste y baja mucho la rentabilidad de la compra.
¿Dónde habrá grandes ofertas? Hasta ahora, Panadero no cree que se estén dando realmente esos ajustes de precio tan radical. Los grandes inversores todavía esperan el momento. Y siempre habrá oportunidades: gente que quiera vender y tú que puedas comprar.
¿Qué tendencias rigen el sector inmobiliario en la actualidad?
Panadero señala la sostenibilidad en materia de ESG y la digitalización del sector. «Hay cosas más allá de la sostenibilidad». Aquí, recuerda que agilizar la burocracia en los aspectos que incidan de forma directa en el desarrollo de la construcción es una asignatura pendiente desde hace ya un tiempo.
Critica, además, la falta de claridad, la superposición de normativas que competen a distintos órganos de la Administración o los plazos lentos. En este sentido, retoma la denominada por Gómez Pintado «tasa invisible», que se refiere al coste extra que se paga por el suelo y que luego acaba repercutiendo al comprador. Agilizando plazos, se abaratan diferentes costes, alerta.
Otra tendencia que destaca la experta es la profesionalización del sector de la construcción. Impulsar, por ejemplo, métodos como la industrialización no solo reconvierte el tejido empresarial en términos de plazos y de mano de obra en general, sino que también facilita el acceso de las mujeres a la profesión, algo que ya ocurrió en la Revolución Industrial con otros sectores. Por otra parte, «nos falta relevo generacional«, y con esta clase de avances, la juventud se verá beneficiada.
Sin embargo, no cree que el ahorro en coste real de la producción en este nuevo modelo varíe sustancialmente con respecto a la construcción tradicional. Ahorrar tiempo es ahorrar dinero, sí, pero «si no estás bajando la calidad y el material es el mismo», no es tanta la diferencia. Sí se nota, por ejemplo, en el plan de gestión de residuos, mucho más eficiente en el caso de la industrializada.
¿En qué consiste la medición del impacto social y ético de la Inteligencia Artificial?
OdiseIA es una plataforma europea en la que Carmen participa desde casi dos años. Junto a investigadores, expertos y máximos responsables de IA en grandes empresas internacionales, se reúne mensualmente con el colectivo para analizar de qué forma la tecnología se incorpora de una forma sana y responsable a la vida en las ciudades. El enfoque pone especial énfasis en la seguridad y la privacidad ciudadana. Algo así como la Ley de la Robótica de Asimov aplicada al urbanismo presente en las smart cities.
De igual forma que la IA aplicada a ciudades puede representar grandes ventajas y beneficios en términos, por ejemplo, de sostenibilidad o movilidad, el hecho de poner sensores en sitios o cámaras que espíen puede suponer una agresión a la intimidad ciudadana. «¿Dónde está el punto de equilibrio sano?», pregunta Panadero.
