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Carlos López (Catella): «Tenemos varios proyectos de suelo importantes»

El CEO de Catella opina sobre la inversión en el inmobiliario en España durante los últimos años, y avanza la cartera de proyectos de la firma.

Carlos López (Catella): "Tenemos varios proyectos de suelo importantes"

Si «hace falta desarrollar nuevas viviendas«, «el suelo es un activo muy interesante para los inversores a día de hoy». Carlos López, CEO de Catella, recuerda que sólo en la Comunidad de Madrid se espera la llegada de un millón de personas nuevas en la próxima década. Y la capital no es un caso aislado: según la experiencia de la gestora, «hay múltiples ofertas, demanda y mucho interés por adquirir este tipo de activos», también en otras zonas como Málaga, Valencia o Sevilla.

Pese a la demanda, el ritmo de construcción de vivienda sigue siendo «muy bajo»: apenas 100.000 viviendas nuevas el año pasado, subraya el directivo. En su opinión, este desequilibrio entre oferta y demanda supone «un problema que hay que solucionar», que podría derivarse en «tensión social» y ante el cual, en España, «no se están tomando las medidas adecuadas».

Además, otros tantos inconvenientes: la ley de la Vivienda no propicia la inversión en este tipo de activos; los tempos de los trámites urbanísticos siguen sin solucionarse y la situación con los tipos de interés ha paralizado los proyectos tipo Build to Rent (BTR), de forma que la inversión privada ha dejado de construir para puro alquiler, señala López.

En el último podcast de Brains Real Estate News, el CEO de Catella analiza la actualidad inmobiliaria y repasa la cartera de proyectos, el modelo de negocio y los objetivos de la marca; la colaboración recientemente anunciada con Aena; la evolución de la inversión en inmobiliario durante los últimos años; el re-boom de los centros comerciales o la distinta gestión de los diferentes tipos de producto retail.

Objetivos y proyectos de Catella

Aunque es consciente de los actuales retos del sector inmobiliario, López se muestra optimista. Tras la ralentización de las transacciones y la reducción del volumen de inversión que significó 2023, la marca, acostumbrada a moverse «donde está la liquidez en cada momento», este 2024 está apostando por «centrarnos en los nichos que están activos, que siempre los hay». El objetivo de la firma es crecer, seguir desarrollando las distintas líneas de negocio.

Actualmente, la gestora cuenta con proyectos de toda clase: hasta un 30-40% de la facturación de la firma procede del mercado de suelo, en gestión y finalista; otro 20% se compondría del mercado residencial, pisos turísticos, y el 20% restante, del resto de sectores: hotelero, retail-high street y supermercados. También, la firma gestiona a día de hoy la venta de una socimi cuyo nombre todavía no ha trascendido.

Proyecto con Aena: hoteles en aeropuertos

Ahora mismo, uno de los grandes proyectos de Catella es en colaboración con Aena, y consiste en la construcción de hoteles en los aeropuertos más importantes de la geografía española. «Por primera vez, se van a hacer hoteles en aeropuertos». Aunque alguno de esta tipología existe en España, el formato es muy habitual en otros países y presenta ventajas para los inversores, asegura López.

Estos activos, que suelen tener un nivel de ocupación muy alto, suelen estar operados por grandes grupos hoteleros. Se trata de un negocio muy rentable, muy habitual en otros países y que contribuye al buen desarrollo del sector turístico, tan importante en la economía nacional, señala.

Evolución del mercado inmobiliario en los últimos años

«Cada vez hay más segmentos en el sector inmobiliario». Si antes el mercado se dividía únicamente en oficinas, centros comerciales o retail-high street y logística, López destaca cómo el real estate se ha ido ramificando en los últimos años.

De hecho, el sector por excelencia, el living, «aparece hace poco» en la mirada inversora. Antes, sólo las promotoras tradicionales apostaban por este tipo de proyectos; «ahora, hay fondos con grandes volúmenes que compran esas viviendas para alquilarlas». Según el directivo de Catella, esta entrada de nuevos players se dio hace unos 4-5 años, y desde entonces el residencial y todas sus aristas se han labrado un espacio importante el pipeline de grandes fondos o aseguradoras.

También evolucionan el resto de segmentos. Por ejemplo, López destaca el interés que antiguamente existía por el retail, que ha pasado ahora a revertirse en el mercado logístico con el auge del e-commerce, o el auge del subsegmento supermercados tras la pandemia, «una inversión muy segura y muy defensiva en momentos de incertidumbre».

Por su parte, el segmento hotelero español es el que más volumen de inversión acumula de toda Europa, una tendencia que se mantendrá firme a largo plazo, según las previsiones del CEO de Catella. Aunque el mercado tiene una base hotelera muy potente, López cree que «España está en una transición hacia hacer un upgrade en la planta hotelera», un proceso que requerirá de un nivel de inversión considerable.

Re-boom de la inversión en centros comerciales

«Vuelven los centros comerciales«. Aunque reconoce el potencial de grandes sectores como el living, «el más activo y el que más futuro tiene», y la logística, «que continúa su expansión y con un interés muy alto», el CEO de Catella destaca el apetito inversor por el producto retail quizá más complejo: los centros comerciales.

Aunque la inversión en este tipo de inmuebles no ha sido demasiada durante los últimos años, actualmente el retail dispone de una «oferta embalsada» -activos que no han podido venderse en los últimos 6-7 años por el auge del e-commerce- que en los últimos meses ha vuelto a transaccionarse.

«Es un mercado que empieza de nuevo con yields bastante altas, en activos prime llega al 8%«. Según su previsión, seguirán altas y en 3-4 años, habrá un yield compression». El momento llegará en cuanto se normalice el sector y la inversión en este tipo de activos.

El re-boom del retail comienza en el segundo semestre de 2023, pero pese a esta vuelta a la inversión, los ritmos siguen afectados por el contexto macroeconómico: «el año pasado fue una época complicada para invertir», por eso «se han retrasado las decisiones, las due diligence», y también «cuesta más la financiación». Los inversores aún siguen pendientes de la evolución de los tipos de interés, confirma López.

Modelo de negocio de Catella

La compañía es un grupo internacional de consultoría inmobiliaria de origen sueco que está dividida por asset class, con equipos especializados en cada segmento del real estate, y se dedica a tres negocios: corporate finance, asset management y principal investment. En España, López dirige la línea de corporate finance, que consiste en advisory en transacciones y valoraciones inmobiliarias, de acuerdo a estándares internacionales (MRICS).

Por otro lado, el departamento de asset management se encarga de la gestión de fondos y la inversión en inmuebles, con fondos propios o de terceros, y el departamento de principal investment consiste en la inversión de los propios fondos de Catella en proyectos inmobiliarios, ya sea acompañando a inversores como otro tipo de negocios.

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