2025 ha sido «un año de transición y ajuste, con un mercado más profesional». Marcel Rosell, Managing Partner de One Investment Capital, explica que a nivel financiación de proyectos inmobiliarios, el pasado ejercicio fue un año de normalización. «Existe mayor actividad financiera, aunque con criterios prudentes». De cara a 2026, el profesional cree que «habrá capital disponible, pero será muy selectivo, y la correcta estructuración financiera marcará la diferencia».
En los últimos años, el ecosistema financiero que apoya la promoción inmobiliaria en España ha evolucionado hacia un modelo mucho más diversificado. «Hoy la financiación ya no depende exclusivamente de la banca tradicional, sino que conviven fondos de deuda, aseguradoras y capital privado, lo que permite abordar proyectos más complejos con estructuras más flexibles».
El principal punto fuerte de la financiación inmobiliaria en España es la diversidad de fuentes de financiación. El principal punto débil sigue siendo la falta de asesoramiento especializado, que provoca ineficiencias en muchas operaciones.
La empresa, especializada en deuda y centrada en asesorar financiaciones para proyectos de real estate, acaba de cerrar un ciclo de «consolidación». Para 2026 tiene un doble objetivo: seguir creciendo en deuda estructurada y reforzar su papel como asesor independiente en operaciones complejas.
Evolución de la deuda alternativa
La deuda alternativa se ha consolidado como una herramienta estratégica dentro del capital stack. «Está financiando de forma creciente promoción residencial, suelo y situaciones especiales, y cada vez más proyectos de flex living y senior living, especialmente aquellos que están por venir y que requieren estructuras a medio plazo, mayor flexibilidad operativa y un entendimiento profundo del modelo de ingresos», detalla Rosell.
A futuro, ¿qué estructuras o instrumentos tendrán más recorrido? El Managing Partner de One Capital prevé «más financiaciones híbridas, club deals, estructuras por tramos y colaboraciones entre banca y fondos de deuda, mejor alineadas con el ciclo real del proyecto».
Desafíos que pueden condicionar el acceso al capital en 2026
Según el profesional, los principales desafíos serán «los costes y plazos de construcción, la incertidumbre regulatoria, la mayor exigencia de equity y la capacidad del promotor para demostrar control del riesgo».
Respecto a una de las grandes tendencias a futuro en el inmobiliario, Rosell señala una perspectiva poco habitual en el sector. «La construcción industrializada, aunque clave para mejorar eficiencia, sigue planteando retos de encaje financiero por sus esquemas de pagos y dependencia de proveedores«.
Si tuviera que pedir un deseo para el real estate español en 2026, Rosell se decantaría por «mayor estabilidad regulatoria y agilidad administrativa«. Y si tuviera que lanzar una recomendación literaria para el gremio inmobiliario, elegiría ‘Principles‘, de Ray Dalio.
