«Lo que más pesa a la hora de apostar por el alquiler con opción a compra es la falta de capital inicial». El primer informe centrado en este mercado, elaborado por Gradual Homes, la marca de Pryconsa especializada en este modelo, señala que «el 75% lo hacen porque no pueden asumir todos los gastos de entrada, impuestos y costes asociados a la compra de una vivienda». Según Guillermo Estévez, el director general de la compañía, se necesitan «soluciones mixtas que respondan a las nuevas realidades socioeconómicas».
«Debido a las dificultades de acceso a la vivienda, cada vez más personas están viendo este modelo como una opción viable, aunque sigue siendo una alternativa que muchos no conocen lo suficiente». El modelo, según el profesional, puede facilitar el acceso a la vivienda a muchas personas, permitiendo «mejorar su capacidad de ahorro, vivir en su futura casa desde el principio y acceder a una vivienda sin la necesidad de un gran desembolso inicial.
Actualmente, la vivienda atraviesa «una situación bastante compleja: en el mercado de compraventa, el esfuerzo necesario para ser propietario ha crecido enormemente». Según el Banco de España, hoy en día, se necesitan más de siete años de salario para adquirir un inmueble, y el acceso a la financiación es cada vez más limitado (el porcentaje medio financiado por los bancos apenas supera el 60%), recuerda Estévez.
Por su parte, en el alquiler, la proporción de los ingresos que se destina a pagar la renta supera en muchos casos el 40%, por encima de los niveles recomendados y lejos de la media de otros países europeos. «Este porcentaje es incluso más elevado en grandes capitales en donde operamos», señala. Actualmente, la marca tiene presencia en Madrid, Valencia, Alicante y Málaga, pero prevé seguir expandiéndose a más ciudades.
«La población no dispone de los ahorros necesarios para la compra y esto, unido a que los precios del alquiler han subido -especialmente los precios «suelo», de aquellos pisos más asequibles-, hace el acceso aún más difícil, generando un círculo vicioso que deja a muchas personas atrapadas en una situación complicada de acceso a la vivienda. Con escasez de oferta, tanto en venta como en alquiler, cada vez es más difícil poder escoger la vivienda adecuada, e incluso llegar a tiempo a la hora de tomar la decisión».
Pregunta: ¿Qué representa el alquiler con derecho a compra en un entorno marcado por la falta de acceso a la vivienda?
Respuesta: Es una solución clara al problema actual de acceso a la vivienda en propiedad, con un entorno en el que cada vez más personas están totalmente excluidas del mercado inmobiliario de compraventa, principalmente por la dificultad de afrontar el gran desembolso inicial que supone comprar un inmueble.
Es una oportunidad para todos aquellos que cuentan con unos ingresos estables y ciertos ahorros, pero no los suficientes para aportar el 30% necesario (aportación al banco, impuestos, gastos) para acceder a una hipoteca y, en consecuencia, a una vivienda en propiedad. Nuestro informe lo deja claro: más del 75% de las personas que acuden a nosotros lo hacen al no tener los ahorros necesarios para la entrada a una hipoteca tradicional. Es la gran barrera inicial que obliga a muchos a vivir de alquiler, aunque su intención sea la compra.
P: ¿Cómo funciona este modelo?
R: La persona interesada elige la vivienda de entre aquellas en el mercado (no tienen por qué ser viviendas de Pryconsa), aporta un 5% del precio y un inversor institucional la adquiere por ellos para cedérsela en el esquema de alquiler con derecho a compra. A partir de ese momento, el inquilino entra a vivir pagando un alquiler mensual a precio de mercado, pudiendo personalizar la vivienda como si ya fuera suya y estructurando la manera en la que quiere ir ahorrando de cara a la compra de la vivienda.
Además, hasta un 30% del importe de los alquileres desembolsados cada mes se puede destinar al ahorro para la futura compra. Este es un aspecto clave, en comparación con un alquiler tradicional.
Por último, el plazo para ejercer ese derecho va de los 3 a los 7 años, que creemos es un período apropiado para que se organice el ahorro de manera flexible.
P: ¿Cuál es el perfil más habitual en este tipo de transacciones?
R: Gracias a un estudio realizado por la marca, hemos podido entender cuál es el perfil que más se interesa por esta modalidad. En general, se trata de personas con estabilidad financiera, con una capacidad de ahorro suficiente, pero que por su edad o bandas salariales no han sido capaces de generar aún los ahorros suficientes para cubrir los gastos iniciales de compra con hipoteca, o que, teniéndolos, prefieren no tocarlos para no descapitalizarse y no alterar a su estilo de vida actual.
Por otro lado, diría que son personas que tienen una visión a futuro, no solo a presente, con un proyecto de vida. Por ejemplo, este modelo permite poder entrar en viviendas de 300 mil euros aportando 15 mil (5%). Si el precio fuese de 200 mil, aportaría 10 mil euros. Si se tiene capacidad de pago futura para la de 300 mil, por 5 mil más podrías entrar ahora y disfrutar de ella. Esto es muy interesante, pudiendo disfrutar de un activo a priori mejor, y que se adapte no solo a las necesidades presentes, sino futuras (por ejemplo, 1 habitación más, pensando en la familia futura dentro de unos años, o plaza de garaje, zonas comunes, etc.). Esto pasa desapercibido muchas veces, pero lo considero de gran relevancia: el esfuerzo inicial para acceder a una vivienda de futuro es muy pequeño.
P: ¿Cuál es la economía media y el nivel de estabilidad laboral de las personas que apuestan por esta opción? ¿Suelen tener préstamos vigentes?
R: Según el estudio, la mayoría de las personas que se interesan por este modelo tienen un perfil económico medio. El 36% gana entre 1.500 euros y 2.500 euros netos al mes, un 26%, entre 2.500 euros y 3.500 euros, y un 13%, más de 4.500 euros mensuales, y un 11% con rentas más bajas, por debajo de los 1.500 euros. En general, es un grupo con una economía bastante estable y un poder adquisitivo sólido. Es relevante en este sentido si acuden solos o en pareja, ya que en este último caso mejora sensiblemente el scoring financiero al sumar los dos ingresos.
En cuanto a su situación laboral, el 78% tiene un contrato indefinido: son personas con cierta seguridad en sus ingresos y con una planificación de futuro. También vemos un 10% de autónomos, un 6% de funcionarios y otro 6% con contratos más inestables, como fijos discontinuos o a tiempo parcial.
Sobre si tienen préstamos vigentes, la respuesta es sí. El dato es muy relevante de cara al cálculo del scoring financiero de las personas. Un 78% de los interesados tiene algún tipo de deuda, con un desembolso medio mensual de unos 309 euros. En su mayoría están pagando un crédito personal (42%), un 19% tiene una hipoteca de otra vivienda anterior y un 17% tiene algún otro tipo de préstamo, como el de coche, IT, etc. Este nivel de endeudamiento puede jugar en contra a la hora de pedir una hipoteca, ya que los bancos suelen tener en cuenta las deudas a la hora de valorar la capacidad de pago de un cliente. La capacidad de ingresos es importante, pero también lo es el grado de endeudamiento previo a la solicitud de financiación para la compra de vivienda.
P: ¿Qué edad suelen tener este tipo de compradores? ¿Por qué no es un formato habitual en jóvenes de menos de 30 años?
R: La mayoría de los interesados en esta opción tienen 30 a 40 años (un 47%), pero el 30% está entre los 40 y 50 años, y un 6% es mayor de 50, lo que demuestra que la coyuntura económica actual está provocando que muchas personas estén retrasando decisiones importantes que están muy unidas a la vivienda (familia, hijos, etc.). Estas personas no pueden acceder a la vivienda hasta edades más tardías que en anteriores generaciones, porque necesitan más años y estabilidad para poder acumular el ahorro necesario.
En cuanto a los menores de 30 años, este formato no es tan común. Solamente un 17% de los interesados pertenecen a esta franja de edad. Muchos de ellos, al estar en la etapa de construcción de su carrera profesional, con sueldos más bajos o contratos temporales, aún no tienen la capacidad económica ni los ingresos suficientes para asumir este compromiso.
P: ¿Tener «mentalidad de propietario» influye en algún sentido en este tipo de inquilinos-compradores?
R: Sí, definitivamente. Aunque todavía son inquilinos, esa mentalidad de futuros propietarios los hace más propensos a invertir en mejoras dentro de la vivienda y cuidarlas de una manera diferencial a un inquilino tradicional. Esto es especialmente relevante en un parque inmobiliario como el español, donde muchas propiedades son de segunda mano y necesitan renovaciones. De hecho, el 90% de nuestros usuarios, aunque estén en fase de alquiler, ya realizan mejoras en las viviendas que ocupan. Además, ellos han seleccionado la vivienda en el mercado, y eso es importante porque han buscado sus preferencias de cara a la compra, la que quieren que sea su casa.
El inquilino hace suya la vivienda, proponiendo mejoras, y adaptándola a su gusto y necesidades.
P: ¿Qué dudas puede plantear este formato, tanto al arrendatario-comprador de la vivienda como al arrendador-vendedor del propio activo?
R: El alquiler con derecho a compra puede generar algunas dudas, especialmente, si se tiene en cuenta que es un modelo menos conocido en comparación con la compra a través de hipoteca o el alquiler tradicional.
Las preguntas más comunes suelen estar relacionadas con la aplicación de las rentas del alquiler a la compra final, si el precio de la vivienda puede cambiar durante el contrato, o qué ocurre si al final el arrendatario decide no comprarla. Es totalmente normal tener todas estas dudas, ya que se trata de un compromiso a largo plazo y la gente quiere saber exactamente su funcionamiento antes de tomar una decisión. La ventaja es que en nuestro modelo todo está establecido contractualmente desde el inicio, y todas las variables que afectan al modelo están establecidas previamente a la firma. Por tanto, puede encajar o no a cada persona, pero saben de antemano cómo se va a comportar. Esto es muy relevante.
P: A nivel hipotecario, ¿qué diferencias supondría este formato con la compra tradicional?
R: La principal diferencia radica en el momento en el que se solicita la hipoteca y lo que ello conlleva. En la compra tradicional con hipoteca se necesita tener un porcentaje elevado del ahorro desde el principio, lo que puede ser complicado si no se cuenta con todos los fondos, y que es lo que excluye a muchos del mercado de compraventa. Pensemos que vamos a necesitar alrededor del 30% del precio de la vivienda -entre banco, impuestos, notarías, registros, etc.- en el momento inicial. Pongamos un ejemplo: una casa de 200.000 euros implicaría un desembolso inicial de unos 60 mil.
Con este modelo no es necesario preocuparse por la hipoteca desde el inicio o por ese desembolso tan relevante inicial del que no se dispone. El inquilino tiene un período de hasta 7 años para ir organizando su ahorro, acumulando las cantidades necesarias para la futura compra, que entendemos que generalmente será con hipoteca -salvo casos de herencia, etc. Para entrar en el modelo, habrá aportado un 5% del valor de la vivienda, con un alquiler de mercado mensual -del que podrá ir ahorrando una parte para el momento de la compra.
Los gastos asociados a la compra, como los impuestos y los gastos notariales, se pagan cuando se hace efectiva la transacción, lo que permite al interesado posponer también todos esos costes, disfrutando de la vivienda mientras tanto.
Es también interesante destacar que cuando entre, si es el caso, en una hipoteca, años más tarde, lo hará con un perfil a priori mucho más robusto, con mayor nivel de ahorro, potencial para contratar otros productos bancarios, etc. Esto puede redundar en mejores condiciones financieras.
