Sociedad de Tasación repasa la situación actual del mercado de la vivienda en España en base a la evolución de distintos indicadores macroeconómicos e inmobiliarios. La mayoría de las previsiones que han hecho los organismos nacionales e internacionales, tanto en primavera como en invierno, estiman una mejora de las perspectivas económicas en términos de crecimiento del PIB y de contención de la inflación para España a lo largo de este 2023, explica Leticia Sánchez, analista estratégica de mercado en la Sociedad.
Se debe, principalmente, «al liberalismo del empleo, a un incremento de las exportaciones y, en el caso de la inflación, a una bajada de los precios de la energía. No obstante, seguimos en un entorno de volatilidad, pues existen una serie de riesgos que son más o menos potenciales y que podrían provocar nuevas presiones al alza de la inflación», comenta la experta.
En su opinión, el índice de confianza se ha incrementado tanto a nivel de consumidor como empresarial por las expectativas de mejora de la economía y la estabilidad en los datos de empleo. «En el último trimestre, el índice en estos dos sectores ha registrado repuntes y la perspectiva de momento es favorable», afirma. En este punto, Sánchez ha señalado que las exportaciones españolas, sostenidas por la robustez de la actividad turística, pero también de los servicios no turísticos, han sido los responsables de la mejora de las previsiones económicas españolas.
La experta destaca, además, la fortaleza del mercado laboral como la clave para sostener la actividad del mercado inmobiliario. «El último dato del número de afiliados de la seguridad social, vuelve a registrar un máximo histórico, prácticamente, rozando los 21 millones de afiliados y esto también está en línea con el número de desempleados que continua con una tendencia a la baja. La fortaleza del mercado laboral significa mayor consumo privado, una mayor producción y en definitiva un mayor crecimiento económico», advierte.
Asimismo, establece que, a pesar de las favorables corrientes que tenderán a impulsar al alza la economía española y a la baja la inflación, las presiones inflacionistas en Europa siguen siendo una amenaza para la estabilidad macrofinanciera del conjunto de la UE. «La semana pasada el INE publicó el último dato avanzado de la inflación en junio que se sitúa en un 1,9 la general. Esto implica que ha bajado casi nueve puntos en tan solo un año y lo situaría en el marco de la Unión Europea como uno de los primeros países en alcanzar el objetivo que tiene el Banco Central Europeo del 2%», puntualiza la analista.
En consecuencia, subraya que el BCE continúa con una política monetaria restrictiva, siendo esperable que los tipos de interés se mantengan en niveles elevados durante la segunda mitad del ejercicio de 2023. «La principal incertidumbre es el grado de impacto y la velocidad con la que esta política monetaria restrictiva va a afectar, tanto al consumo privado como a la actividad, en términos de retroceso de consumo. Es previsible que aumente el precio de morosidad en la cartera hipotecaria viva y, por otro lado, lo que probablemente veremos en los próximos meses, sean nuevas caídas en actividad, tanto en compraventas de vivienda como en concesión de hipotecas», matiza Sánchez.
Impactos en el mercado inmobiliario en España
El panorama causa estragos en el mercado inmobiliario. «Los bancos centrales están llevando a cabo desde hace un año una política monetaria restrictiva con impacto directo en la actividad inmobiliaria. La limitación de la financiación, al final, termina impactando en los hogares, limitando la accesibilidad a la vivienda y estrechando la demanda, de forma que aquellos hogares que hace un año sí que podían acceder a la compra de una vivienda, ahora con estas políticas que se están llevando a cabo lo tendrían más complicado», señala Sánchez.
Respecto al precio de la vivienda, Consuelo Villanueva, directora de instituciones y grandes cuentas en la compañía, apunta que la vivienda nueva refleja presiones al alza en su precio más pronunciadas, debido a la escasez de oferta frente a la demanda, tendencia que se acentúa aún más en el caso de Madrid. «La vivienda nueva es una vivienda deseada y la escases de producción tensiona el precio, de forma que continúa al alza», afirma Villanueva.
Según datos de la compañía, el precio de la vivienda nueva en España ha alcanzado en junio los 2.809 euros por metro cuadrado, cifra que se traduce en un incremento interanual del 6,4% y en un incremento semestral del 2,8%, aunque refleja una desaceleración en el incremento de precio respecto al dato de diciembre de 2022.
Por otro lado, la experta señala que la vivienda usada es «mucho más elástica», aunque también hay un problema de oferta a pesar de representar el ‘grosso’ de las compraventas, y también de la oferta disponible, reflejando así una menor presión en los precios, determinados por mayores negociaciones entre comprador y vendedor, y un aumento de los tiempos de venta.
Según ST, el precio de la vivienda usada en España alcanzó en marzo los 1.801 euros por metro cuadrado, lo que representa un incremento interanual del 4,1% y del 2,1% semestral.
Indicadores que impactan en el precio de la vivienda
Actualmente, según Villanueva, se construye seis veces menos que hace quince años y el 16% de la nueva producción se concentra en las ciudades de mayor actividad económica y atracción de empleo. «La producción de vivienda ha caído desde los niveles del 2006-2007. El sector no ha conseguido, después de la crisis del 2008, volver a recuperar unos niveles de producción mínimamente razonables. Ahora mismo, estamos en 110.000 viviendas nuevas, que ni de lejos cubre la demanda. Esto tensiona los precios no dejándolos caer», advierte la experta.
Asimismo, señala que, en el caso del municipio de Madrid, desde la década de los 2000 se viene detectando un crecimiento sostenido de la población, a diferencia de la oferta que, si bien se ha incrementado ligeramente, es insuficiente para cubrir la demanda actual.
«En las últimas tres décadas, hemos pasado de una producción de vivienda protegida de más de 300.000 unidades a apenas 40.000 viviendas, dificultando más el acceso a la vivienda de los hogares. Ha sido un tipo de vivienda que ahora mismo ha desaparecido prácticamente del escenario y que deja un mercado con un déficit importante que se está intentado paliar por las administraciones a través de otros mecanismos, como la vivienda en suelos dotacionales», enfatiza Villanueva.
En conclusión, la experta considera que tanto la baja en las compraventas de vivienda con un precio que continúa al alza en un mercado de poca oferta y mucha demanda, como la «dramática infraproducción» de vivienda nueva y la escasez de oferta, están impactando seriamente en los precios de vivienda en la actualidad.
