El mercado inmobiliario español atraviesa una etapa de crecimiento sostenido, caracterizada por un fuerte dinamismo inversor en el segmento residencial, impulsado por una demanda persistente que la oferta no alcanza a cubrir.
El volumen de inversión residencial aumentó un 22% en el primer semestre de 2025, según CBRE. Esta tendencia ha derivado en una revalorización histórica de la vivienda —más del 14% en lo que va de año, de acuerdo a datos de Idealista.
Aunque el contexto actual es favorable, el crecimiento del sector no se sustenta en una expansión de nueva oferta. Al contrario, la escasez de suelo edificable, la complejidad normativa, las restricciones urbanísticas y los largos plazos administrativos siguen limitando la promoción de obra nueva en las grandes ciudades consolidadas. Ante estas barreras, el mercado ha comenzado a orientarse hacia fórmulas más dinámicas, donde las inversiones value-add ganan protagonismo por su capacidad de adaptarse con agilidad a los cuellos de botella existentes, aprovechando el potencial del parque inmobiliario ya construido.
¿Por qué el value-add gana tracción?
Principalmente, porque permite actuar allí donde realmente se concentra la demanda: en ubicaciones consolidadas. Esta estrategia implica la adquisición de activos con potencial de mejora —a menudo infrautilizados, obsoletos o mal gestionados— para su reposicionamiento mediante reformas integrales, cambios de uso o una optimización del espacio más alineada con las exigencias actuales del mercado. Su atractivo reside no solo en la posibilidad de obtener retornos atractivos, sino también en su capacidad para transformar inmuebles obsoletos en espacios funcionales y adaptados a las dinámicas contemporáneas de uso.
Es una fórmula que combina facilidad para identificar oportunidades, rapidez en la ejecución y flexibilidad a la hora de salir de la inversión. Los proyectos value-add bien planteados pueden generar márgenes muy interesantes, especialmente cuando se une un buen análisis técnico con una estrategia de comercialización bien enfocada.
¿Cuáles son las claves para identificar inversiones value-add rentables?
Aunque el mercado inmobiliario atraviesa un ciclo alcista, para que una operación value-add sea realmente rentable es imprescindible aplicar un enfoque riguroso y multidimensional. La ubicación sigue siendo un factor clave, pero no suficiente. El verdadero valor se genera cuando se identifican activos mal posicionados en zonas donde existe un desajuste evidente entre la calidad del inmueble y las expectativas de la demanda local. En este sentido, la rentabilidad de este tipo de operaciones no es fruto del azar, sino del control de una serie de variables críticas:
1. Ubicación con desequilibrio real entre oferta y demanda, no solo céntrica o atractiva a nivel superficial.
2. Visibilidad sobre costes y plazos de ejecución, ya que una mala planificación de obra puede absorber todo el margen.
3. Estrategia de salida clara y definida desde el inicio, ya sea a través del alquiler, la venta por unidades o la desinversión del conjunto.
4. Uso responsable de la financiación y control de los tiempos, evaluando cómo pueden afectar los cambios en los tipos de interés y los flujos de caja a lo largo del proyecto.
Además, la eficiencia energética y los criterios ESG ganan protagonismo tanto por exigencias normativas como por la demanda del mercado. Según CBRE, el 95% de los inversores prioriza el retrofitting de edificios existentes como vía para adaptar el parque inmobiliario a nuevos estándares. En este contexto, las estrategias value-add permiten generar rentabilidad mientras se mejora el rendimiento medioambiental de los activos.
Cuando se conjuga un análisis técnico riguroso con una estrategia de comercialización enfocada y un control exhaustivo de ejecución, los proyectos value-add pueden alcanzar rentabilidades por encima de estrategias más core. Una fórmula que no solo permite capturar rentabilidad, sino también contribuir activamente a la modernización y sostenibilidad del parque inmobiliario urbano.
Una oportunidad que exige conocimiento técnico y visión estratégica
La falta de obra nueva no se resolverá a corto plazo. La demanda sigue activa y los precios continúan ajustándose al alza. En este escenario, el value-add representa una de las estrategias capaces de generar retornos relevantes en un entorno de alta competencia y escasa oferta. Las operaciones value-add bien gestionadas pueden alcanzar rentabilidades superiores al 12%.
Los próximos años favorecerán a quienes sean capaces de operar con criterio. El mercado recompensará el conocimiento técnico, la capacidad de ejecución y la visión estratégica. Invertir en real estate ya no es solo una cuestión de localización: exige comprender múltiples variables para construir valor donde otros solo perciben ineficiencia.
En este contexto, las estrategias value-add se consolidan como una vía integral de inversión que combina creación de valor económico con compromiso ambiental y social, abriendo paso a proyectos más sostenibles, rentables y alineados con las demandas del mercado del futuro.
Artículo de opinión firmado por Javier Escribano, Chief Investment Officer de Balize
