En el mercado inmobiliario español se ha instalado una idea que parece explicarlo todo: faltan viviendas y, por tanto, los precios seguirán subiendo. La lógica es sencilla y, en parte, cierta. Cuando la oferta es escasa y la demanda se mantiene activa, el precio tiende a tensionarse al alza. Sin embargo, esa lectura, aun siendo válida, ya no basta para entender lo que está ocurriendo. Porque el problema no es solo que haya poca vivienda; el problema es que una parte creciente de la oferta ya no encaja con la capacidad real de compra de la demanda nacional.
Ese desajuste es, probablemente, uno de los fenómenos más importantes del momento. Existe demanda, sí. Existe interés por comprar, necesidad de acceso a la vivienda y voluntad de dar el paso. Pero entre querer comprar y poder hacerlo se ha abierto una brecha cada vez más evidente. Y esa brecha no es psicológica, sino económica.
Durante mucho tiempo, el mercado asumió que la demanda siempre terminaría adaptándose al precio. Hoy empieza a verse que no siempre es así. Los compradores nacionales han llegado, en muchos casos, a su límite de capacidad de pago. No necesariamente porque haya desaparecido el apetito comprador, sino porque los ingresos no han acompañado el ritmo de crecimiento de los precios. La vivienda se ha encarecido más rápido que la capacidad adquisitiva de buena parte de las familias, y eso termina por imponer una frontera muy clara al mercado.
Este punto merece especial atención. A menudo se habla de la demanda como si fuera un bloque uniforme, pero no lo es. No toda la demanda puede competir en el mismo rango de precios, ni puede acceder al mismo tipo de producto, ni tiene la misma facilidad de financiación. Cuando los precios suben por encima de lo que puede asumir el comprador medio español, el mercado no se detiene de golpe, pero sí cambia de naturaleza. Se estrecha. Se vuelve más dependiente de perfiles con mayor renta, de compradores con recursos previos o de demanda internacional en ciertas plazas.
Ese cambio no es menor. Un mercado puede seguir registrando operaciones y, al mismo tiempo, estar dejando fuera a una parte relevante de su base natural de compradores. Puede seguir mostrando dinamismo, pero sobre una demanda cada vez más limitada. Y ahí aparece una cuestión de fondo: hasta qué punto la escalada de precios puede sostenerse si el comprador nacional, que debería dar profundidad y continuidad al mercado, empieza a quedar sistemáticamente excluido.
Por eso, quizá el límite del mercado no lo marque solo la falta de oferta, sino la incapacidad de absorción de determinados precios. Es decir, el freno no tendría por qué llegar cuando aparezca más producto, sino cuando una mayoría suficiente ya no pueda comprar. Y ese escenario no es teórico. En muchas zonas, ya empieza a percibirse una distancia incómoda entre los valores de mercado y la realidad económica de la demanda local.
El debate, por tanto, no debería centrarse únicamente en si faltan viviendas, sino en si la oferta disponible responde de verdad al poder adquisitivo de quienes necesitan acceder a ellas. Porque un mercado sano no es solo el que vende, sino el que mantiene un cierto equilibrio entre precio, demanda y accesibilidad.
En España, ese equilibrio se está tensando. Y quizá la gran cuestión de los próximos años no sea solo cuánto más pueden subir los precios, sino cuánto más puede aguantar el comprador nacional.
Artículo de opinión escrito por Jorge de Andrés, asesor inmobiliario de Kretz Family Real Estate Spain
