El acceso a la vivienda en España es un problema estructural que afecta especialmente a la juventud. El panorama se debe, sobre todo, a la fuerte subida de los precios en los últimos años y a la insuficiencia de ahorro previo a la compra de vivienda.
Según Santiago Martínez Morando, jefe de análisis económico y financiero de Ibercaja, la subida de precios se debe a la escasez de oferta respecto al aumento de la demanda en los últimos años. Tras la burbuja inmobiliaria, la producción de obra nueva se redujo a mínimos porque había mucho stock acumulado. Una vez eliminado el excedente, la producción ha reaccionado lentamente, al menos en zonas con mayor dinamismo en la demanda.
La lenta reacción del mercado se debe a factores varios: el insuficiente desarrollo de suelo y planes urbanísticos; la complejidad y rigidez de los trámites administrativos; el escaso tamaño del sector promotor tras un largo periodo de ajustes; la falta de mano de obra; un exceso de prudencia tras los ajustes en la implosión de la burbuja inmobiliaria; la incertidumbre generada por la pandemia y el episodio inflacionista que siguió a la guerra de Ucrania; o la reducción de los márgenes ante el aumento de los costes laborales y de materiales de construcción.
A nivel ahorro personal, «si la subida de los precios es un problema generalizado, la insuficiencia del ahorro previo es un factor diferencial que afecta particularmente a los jóvenes». Además, «el retraso en la edad de acceso al mercado laboral influye claramente en el retraso de la edad de emancipación«. La gran recesión que siguió a la burbuja provocó un fuerte deterioro del mercado laboral, con elevadas tasas de paro y estancamiento -e incluso caída- de los salarios reales, un panorama que perjudicó especialmente a la juventud que buscaba su primer empleo. Junto al alargamiento del periodo formativo medio, esto ha provocado un gran cambio en las cifras. Frente al cerca del 60% de jóvenes de 20 a 24 años con empleo que se registró en 2007, la cifra ha caído a un 40%.
Paralelamente, Martínez señala «un cambio de preferencias«, por motivos socioeconómicos: la juventud es más propensa consumo de servicios de ocio, aunque también de bienes; por lo que también es menos propensa al ahorro destinado a la inversión.
Por último, el propio encarecimiento de la vivienda, sobre todo en alquiler y en las zonas más tensionadas, y la subida de costes como la electricidad y el gas, implica que muchos jóvenes tengan que dedicar porcentajes muy elevados de sus ingresos al pago del alquiler, disminuyendo su capacidad de ahorro.
La solución al problema: una mirada consciente a corto, medio y largo plazo
¿Quién ha de solucionar el problema? Lo público y lo privado «comparten la responsabilidad». Mientras que las administraciones deben generar un entorno regulatorio, administrativo y fiscal favorable, el sector privado debe facilitar soluciones adaptadas a las necesidades de los ciudadanos, opina el profesional.
Soluciones concretas. Para solventar la situación, el experto en finanzas propone el retorno de las cuentas ahorro vivienda y la reducción de la fiscalidad inicial de la compra. Medidas que, en su opinión, «pueden facilitar la incorporación al mercado de colectivos que ahora no tienen acceso a la compra». Y matiza: para evitar que este aumento de la demanda provoque mayores incrementos de precios que agraven la situación, «deben combinarse estas medidas con las de desarrollo de la oferta, que son las más críticas a corto plazo».
A medio-largo plazo, Martínez ve «fundamental» integrar la educación financiera en el sistema educativo, y reforzarla con programas público-privados. Facilitar la compra de vivienda sin comprometer la estabilidad del sistema financiero sí es posible, pero para conseguirlo, «es clave hacerlo con rigor, aplicando criterios de solvencia, ratios de esfuerzo adecuados y asesoramiento financiero responsable».
Entrevista a Santiago Martínez (Ibercaja)
Pregunta: ¿Por qué no mejora la situación en el caso del alquiler?
Respuesta: El problema de escasez de oferta es generalizado, pero en el caso del alquiler parece haberse visto agravado por una legislación que no favorece la seguridad jurídica de los propietarios. En un contexto de subida de los precios, muchos propietarios han preferido poner a la venta o sacar al mercado las viviendas que antes dedicaban al alquiler, provocando una caída aún más drástica de la oferta.
A esto hay que sumar, sobre todo en algunos municipios y distritos, la mayor rentabilidad del alquiler para uso turístico, que provoca un efecto expulsión de la oferta de vivienda para alquiler como residencia habitual.
De esta forma, con una caída de oferta y una elevada demanda, en buena parte cautiva para los hogares cuyos ingresos y falta de ahorro les impiden acceder a la compra, ha provocado una subida de precios aún más acusada que en las compraventas.
Hay que destacar, también, que ante un exceso de demanda, los propietarios de viviendas en alquiler, además de subir precios, seleccionarán inquilinos que ofrezcan mayor seguridad en el pago, lo que suele ir en detrimento de los jóvenes y los hogares de rentas bajas.
P: ¿Qué porcentaje de sueldo dedica, de media, una persona joven a pagar el alquiler de su vivienda?
R: Es difícil hablar de cifras medias ya que los sueldos varían significativamente según la edad dentro de lo que consideramos juventud. Por otra parte, los alquileres también presentan un muy elevado rango de precios según el mercado donde se sitúen.
Por dar algunas referencias, un alquiler de 500 euros mensuales supondría un 39% del sueldo medio según las estadísticas del INE para los jóvenes de 20 a 24 años, un 29% para los de 25 a 29 años y un 24% para los de 30 a 34. Si el alquiler fuese de 800 euros, estas cifras ascenderían a 62%, 46% y 38% respectivamente; y en 1.000 euros, estaríamos hablando del 78%, el 57% y el 48%. Esto considerando que sólo hubiera un sueldo en el hogar.
En cualquier caso, son cifras elevadas si consideramos la tasa de esfuerzo recomendada por el Banco de España, que se sitúa en el 35% de los ingresos netos como tope para no comprometer la estabilidad financiera personal o familiar.
P: En comparación a anteriores generaciones, ¿cómo puede la falta de acceso a la vivienda repercutir en su vida económica a largo plazo?
R: El esfuerzo financiero para adquirir una vivienda ha sido más elevado en otros periodos que actualmente, particularmente durante la burbuja inmobiliaria. Lo que es más llamativo hoy es el encarecimiento del alquiler respecto a la compra de vivienda.
Según el BE, el porcentaje mediano de la renta dedicado al gasto en vivienda (pago de alquiler o de cuota hipotecaria) ha permanecido en niveles elevados, superiores al 22%, para los hogares en alquiler, mientras que se ha reducido hasta el 11,5% para los hogares con hipoteca durante los últimos 15 años.
La situación es más grave que en otros países de la Unión Europea, y también hay una mayor disparidad entre el coste relativo del alquiler respecto al de la compra de vivienda. En términos estrictamente financieros, el precio del alquiler debería ser similar al pago de intereses hipotecarios sin contar el principal (si consideramos que el precio residual de la vivienda fuera similar al precio de compra), y hemos llegado a la situación en que, en muchas ciudades, el precio del alquiler supera al de la hipoteca incluyendo intereses y principal. Evidentemente, hay que tener en cuenta las preferencias personales y no sólo las cuestiones meramente financieras, y ha habido un cambio en la percepción sobre la inversión en vivienda.
Durante los años de la burbuja inmobiliaria, alquilar se consideraba malgastar el dinero, mientras que la vivienda era una inversión segura porque nunca bajaría de precio. Después de la crisis y el desplome de los precios inmobiliarios, se ha podido producir una sobrerreacción en sentido contrario. En cualquier caso, las encuestas apuntan a que buena parte de la población en alquiler preferiría adquirir una vivienda, pero no tiene acceso por la insuficiencia de ahorro previo, de forma que el cambio de preferencias es en parte impuesto por la situación del mercado.
La mayor propensión al alquiler y al consumo que a la inversión en vivienda tiene consecuencias en la vida económica. De nuevo con datos de la Encuesta financiera de las familias del BE, la deuda mediana de los hogares jóvenes (de menos de 35 años) se había reducido de 110.000 euros en la burbuja inmobiliaria a poco más de 10.000 euros en 2022 (último dato), pero la riqueza se había reducido todavía más: de 250.000 euros a poco más de 100.000 euros, como consecuencia de esa menor propensión a la inversión.
El acceso a la vivienda no solo es una necesidad vital, sino que ha sido históricamente una vía clave para el ahorro y la consolidación patrimonial de las familias. La falta de acceso a la vivienda, en particular a la compra, puede retrasar o impedir proyectos de vida, limitar la movilidad laboral y reducir la capacidad de ahorro, con implicaciones en la jubilación futura y la igualdad intergeneracional.
P: ¿Qué medidas fiscales propone Ibercaja para abordar el tema?
R: Desde Ibercaja, consideramos importante recuperar y actualizar instrumentos fiscales que en el pasado facilitaron el acceso a la vivienda, adaptándolos a la realidad actual. En particular, la reactivación de las cuentas ahorro vivienda, que permitirían a los jóvenes planificar la compra de su primera vivienda mediante aportaciones periódicas incentivadas fiscalmente. Proponemos que los intereses generados por estas cuentas también estén exentos de tributación, siempre que se destinen efectivamente a la compra de la vivienda habitual. Esta herramienta fomenta el ahorro anticipado, reduce el esfuerzo financiero inicial y tiene un impacto fiscal moderado y previsible.
Por otra parte, se puede plantear la reintroducción de la deducción por adquisición de vivienda habitual, con especial atención a los colectivos jóvenes, de rentas medias y bajas. No obstante, la teoría económica y la experiencia histórica nos dicen que, en momentos de elevada demanda y tensiones en los precios como el actual, este tipo de deducciones terminan provocando mayores incrementos de los precios al incrementar la capacidad de compra, de forma que apenas facilitan la accesibilidad.
Puede ser más interesante plantearse una reducción o periodificación de los impuestos a la compra de vivienda (ya sea nueva o de segunda mano), ya que el elevado coste inicial de la compra de vivienda, incrementado por el IVA o el ITP, es uno de los factores que expulsa del mercado a una parte significativa de la población.
En cualquier caso, no hay que olvidar que el problema actual es sobre todo de escasez de oferta y que éste debe ser el frente principal de actuación para frenar los precios de la vivienda tanto en venta como en alquiler.
P: ¿Cómo estas iniciativas interactúan o se complementan para lograr un mayor impacto? ¿Cuál consideran más crítica a corto plazo?
R: Las cuentas ahorro vivienda y la reducción de la fiscalidad inicial de la compra pueden facilitar la incorporación al mercado de colectivos que ahora no tienen acceso a la compra. Para evitar que este aumento de la demanda provoque mayores incrementos de precios que agraven la situación, deben combinarse estas medidas con las de desarrollo de la oferta, que son las más críticas a corto plazo.
Entre las medidas clave para incrementar la oferta, destacaríamos la generación de suelo edificable, la agilización de los trámites y de la concesión de licencias urbanísticas, una reforma de la legislación relativa al alquiler, una nueva política de VPO, la formación y atracción de trabajadores, la industrialización del sector y, como soluciones parciales a corto plazo, una mayor flexibilidad para reconvertir oficinas en viviendas y el fomento de la salida al mercado de las viviendas vacías.
P: En España, sector público y sector privado ¿están siendo creativos a la hora de solucionar el problema?
R: Se está avanzando, pero queda camino por recorrer. Existen iniciativas interesantes como los avales ICO o programas de vivienda en alquiler con precios asequibles mediante colaboración público-privada. En el ámbito privado, se están desarrollando modelos innovadores como los proyectos de ‘coliving’ adaptados a jóvenes y profesionales, o promociones que incorporan fórmulas de alquiler con opción a compra, con condiciones específicas para primera vivienda. Aun así, es necesario escalar y coordinar mejor estas medidas.
P: ¿Es posible triangular medidas que beneficien a la sociedad sin perjudicar al sector privado?
R: El desarrollo del sector inmobiliario no es un juego de suma cero en el que unos ganan y otros pierden. Podemos ganar todos. En un ciclo como el actual, donde el incremento de la demanda es estructural por motivos demográficos, conseguir aumentar la producción de viviendas y moderar la subida de los precios aporta beneficios a toda la sociedad.
El crecimiento del sector construcción favorece el aumento del empleo, reduce el paro y tiene un efecto arrastre sobre otros segmentos de la economía, como buena parte de la industria. Los compradores y arrendatarios se verían beneficiados por unos precios más adecuados a su capacidad adquisitiva y por tener mayor libertad de elección a la hora de acceder a la adquisición o al alquiler de la vivienda. El sistema financiero presenta unos niveles de solvencia muy elevados que permiten el crecimiento del crédito en un momento en que han bajado los tipos de interés. Y el sector público vería crecer sus ingresos tributarios, incluso implementando medidas como las cuentas ahorro vivienda o la reducción o periodificación de los tributos.
Si, con la experiencia de la burbuja inmobiliaria, se consigue llegar a un equilibrio evitando los excesos vistos entonces, el panorama puede ser muy positivo para toda la economía española.
P: En el real estate español, ¿es suficiente el nivel de colaboración público-privada destinada a facilitar el acceso a la vivienda?
Aún no es suficiente, en mi opinión. Hay buenos ejemplos, pero debería extenderse y profesionalizarse más la colaboración. Requiere seguridad jurídica, agilidad administrativa y una visión compartida del impacto social del acceso a la vivienda.
