La inversión inmobiliaria ha sido durante años una opción sólida, aunque limitada para la gran mayoría. Según el Capgemini World Wealth Report 2023, solo alrededor del 2% de la población mundial dispone de más de 100.000 euros en patrimonio líquido e invertible, lo que históricamente ha supuesto una barrera de entrada para acceder directamente a este mercado. Si formas parte de ese pequeño grupo, podías adquirir un activo para explotarlo y rentabilizarlo por tu cuenta, o bien participar como socio capitalista en proyectos gestionados por terceros.
Para aquellos con menos recursos, la opción más habitual era invertir a través de REITs, con una propuesta más pasiva, pero sin apenas visibilidad sobre los activos concretos. En los últimos años han surgido plataformas de crowdfunding que también permiten participar con importes más bajos, aunque con poca liquidez y que siguen dependiendo de estructuras jurídicas tradicionales.
Algunas de estas vías han supuesto avances importantes en términos de acceso, pero en muchos casos siguen operando dentro de una lógica centralizada y con procesos poco transparentes o flexibles para el inversor.
Mientras tanto, tecnologías como la inteligencia artificial ya han comenzado a aportar valor al sector, especialmente en áreas como la tasación, el análisis de datos o la gestión de carteras. A pesar de ciertos avances en digitalización y accesibilidad, persisten los grandes cuellos de botella: estructuras jurídicas rígidas, procesos poco automatizados, alta dependencia de intermediarios y escasa agilidad en la transmisión de activos.
Es aquí donde entra la tokenización inmobiliaria: una disrupción que, aunque aún poco visible en España, gana fuerza en mercados como Suiza, Alemania o Emiratos Árabes, donde ya se está aplicando en proyectos reales. No es una tendencia pasajera, sino una infraestructura con el potencial de transformar cómo se invierte y se gestiona el sector.
Si ya estás familiarizado con el concepto, sabrás a qué me refiero. Pero si no, te lo resumo brevemente. Tokenizar un activo no es más que convertirlo en unidades digitales programables registradas en una blockchain. Cada una de esas unidades, o tokens, representa derechos sobre el activo, como ingresos por alquiler, plusvalías, intereses o incluso el uso del mismo.
Además, cada token lleva vinculada toda la información relevante del proyecto o del activo, lo que da lugar a una experiencia de inversión más transparente, eficiente y, sobre todo, diseñada para funcionar sin los cuellos de botella del sistema tradicional.
Lo diferencial de este modelo no es solo el formato digital, sino lo que permite: invertir desde el móvil en minutos, sin notarios ni bancos, con reglas automáticas, trazabilidad completa y con la posibilidad de salir de la inversión sin esperas.
La tokenización no solo abre el mercado al inversor tradicional con menor capital. También conecta con una comunidad completamente distinta, el capital cripto. Inversores acostumbrados a operar con activos digitales más volátiles, como Bitcoin, Ethereum, XRP, entre muchos otros, encuentran ahora una forma de diversificar hacia activos tangibles, como el inmobiliario, sin salir de su ecosistema. Es una vía para mantener su operativa dentro del entorno blockchain, pero con exposición a un mercado históricamente estable. En este sentido, la tokenización se convierte en la puerta de entrada del real estate a una economía digital que ya mueve miles de millones.
Está claro que desde el lado del inversor, los beneficios de la tokenización son evidentes: acceso, liquidez, trazabilidad y automatización.
Pero ¿qué hay de las promotoras? ¿Cómo pueden beneficiarse también de esta tecnología?
Más allá de una forma alternativa de financiar proyectos y gestionar de forma eficiente a cientos o miles de inversores, la tokenización puede abrir nuevas fuentes de ingresos y modelos de negocio más flexibles.
Veamos un ejemplo: imaginemos una promotora que construye un edificio de 100 viviendas. En el modelo tradicional, las vendería una por una, obteniendo una plusvalía. Sin embargo, con la tokenización, podría decidir reservar 10 de esos inmuebles, fraccionarlos digitalmente y ofrecer participaciones a inversores internacionales interesados en capturar parte de los ingresos por alquiler y la futura revalorización. Esto no solo diversifica sus ingresos, también le permite captar capital global, mejorar su posicionamiento digital y mantener una parte del activo en gestión bajo un esquema más rentable a largo plazo.
Esto es solo una muestra clara del tipo de oportunidades que esta tecnología empieza a desbloquear para el sector. Pero no es la única. Desde la transmisión de propiedad hasta la gestión documental, la tokenización puede eliminar semanas de burocracia con procesos automáticos, seguros y verificables. Estoy convencido de que veremos su adopción, y espero que pronto también en otros campos, por parte de gobiernos e instituciones.
En juego no está solo cómo se invierte, sino quién marca las reglas del mercado en los próximos años. Las promotoras que entiendan esta transformación a tiempo no solo accederán a capital nuevo, también construirán una ventaja competitiva difícil de replicar.
Porque cuando el cambio es inevitable, anticiparse no es una opción. Es la única estrategia posible.
Artículo de opinión firmado por Carlos Barbero, CEO y fundador de EleveX.ai
