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La inversión hotelera en España alcanza 4.248 millones de euros en 2023, liderando el ranking europeo

El año 2023 permite posicionar a España en lider europeo y protagonista mundial en el sector de la inversión hotelera.

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Conforme a los datos del Informe de Inversión hotelera elaborado por Colliers, la inversión hotelera en España registró 4.248 millones de euros en 2023 (considerando hoteles en funcionamiento, inmuebles para reconversión a hotel y suelo para desarrollo  hotelero). 

En 2023 se transaccionaron un total de 171 hoteles y 21.748 habitaciones (ponderadas por el porcentaje de adquisición), en comparación con los 133 hoteles y 17.754 habitaciones del año 2022. Además, se realizaron 34 operaciones sobre suelos para desarrollo de hoteles e inmuebles para reconversión a hotel. Tras exceder en los dos años anteriores el umbral de los 3.000 millones de euros, el año 2023 ha superado todas las expectativas consiguiendo situarse sólo por detrás de 2018. 

Los 4.248 millones de euros de inversión han posicionado a los hoteles como los activos inmobiliarios más demandados en el mercado nacional en 2023 impulsando a España al primer puesto en inversión hotelera en Europa, anteponiendose a protagonistas habituales tales como Alemania, Reino Unido y Francia, que durante el año pasado han visto descender fuertemente la inversión inmobiliaria con caídas en algún caso superiores al 50% respecto a ejercicios normalizados. 

Gracias a este hecho y al hecho del gran atractivo de España como destino de inversión hotelera, con fondos internacionales realizando megaoperaciones en nuestro mercado, se ha logrado que nuestro país se coloque en el podio mundial de la inversión hotelera, por detrás de Estados Unidos y superando a  destinos tan relevantes como Japón, Australia o Canadá. 

«La industria turística y hotelera en España vive un fervor sin precedentes a nivel inversor. En 2023 ha llegado la verdadera consolidación del interés internacional por nuestro mercado  hotelero. Con más de 4.000 millones invertidos se sitúa solo por detrás del gigante americano,  EEUU, que juega obviamente en otra liga, y cuyo mercado de inversión hotelera ronda los 23.000 millones de dólares en 2023. Otros países tradicionalmente muy potentes como Reino  Unido, Japón, Canadá o Alemania no han logrado superar la inversión acumulada por España, quedándose en la mayoría de los casos en volúmenes muy inferiores a los 3.000 millones de euros. Es pronto para saber si ésta es una situación excepcional, en un año marcado por la incertidumbre, o si por el contrario, tal y como pensamos en Colliers, nuestro mercado seguirá atrayendo el capital inversor y conquistando los primeros puestos de inversión a nivel mundial en los próximos años» explica Laura Hernando, Managing Director de Hoteles en Colliers.  

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 Fuente: Colliers Research e información pública de mercado. 

Protagonismo de las operaciones de portfolio 

Las operaciones de cartera han sido las protagonistas de 2023, sumando las tres más relevantes c. 2.000 millones de euros de inversión. Representando una inversión total de 2.615 millones de euros, las 11 operaciones registradas el año pasado abarcaron 110 activos hoteleros y 14.320  habitaciones. Esta suma equivale al 62% del volumen total y refleja un impresionante aumento del 94% en comparación con 2022. 

Las transacciones materializadas han surgido en diversos contextos, como inversiones en vehículos ya establecidos, la creación de nuevos, la rotación de carteras o situaciones de dificultad financiera, entre otros.

Una de las operaciones más destacadas fue la adquisición del 35% de HI Partners, un vehículo de inversión hotelera de Blackstone, por parte del fondo soberano de Singapur GIC, que incluye 60 activos en su cartera. Junto a esta, cabe mencionar la compra de la cartera Equity Inmuebles (compuesta por 17 hoteles con más de 2,500 habitaciones) por parte de ADIA y Meliá, la participación de Morfeo Hoteles (vehículo de Banca March) en un portafolio de tres activos pertenecientes a Starwood Capital, y la venta del complejo Marina d’Or a un consorcio conformado por Magic Costa Blanca y Grupo Fuertes, con asesoramiento de Colliers.

Transacciones de cartera

En 2023 observamos una tendencia continuista en la preferencia de los inversores por los activos vacacionales, concentrando el 65% del volumen invertido en el total del año. 

A nivel vacacional, Canarias se hace con el papel protagonista, registrando 39 operaciones por valor de 1.175 millones de euros (28% del total invertido). El archipiélago balear se sitúa en segundo puesto en el ranking nacional también con 39 operaciones pero con un importe de 796 millones de euros. En ambos archipiélagos, la cifra de  inversión se ha visto muy influida por la megaoperación del año entre GIC y HI Partners, involucrando 27 activos en Canarias y 19 en Baleares.  

Madrid, por su parte, con 21 operaciones por valor de 601 millones de euros, lidera la inversión hotelera en el segmento urbano concentrando un 14% del volumen total invertido en  nuestro país. La cifra se ha visto influenciada por la compra de la cartera Equity Inmuebles y por las transacciones de activos individuales como la compra del Autograph Collection Palacio del Retiro, adquirido por el family office de Jon  Riberas (Gestamp), la venta por parte de HI Partners a Limestone Capital del Axel Hotel  Madrid o la venta por parte de Mazabi, en una operación asesorada por Colliers, del L&H  Gran Vía Selection. 

Por otro lado, Barcelona sobresale por lograr duplicar su nivel de inversión en comparación con el año anterior. Se llevaron a cabo 11 operaciones que sumaron un total de 582 millones de euros, siendo notables las dos transacciones más grandes en el mercado de activos individuales durante este período. Estas incluyen la adquisición del Mandarin Oriental por parte del fondo saudí Olayan, así como la compra del Hotel Sofía por Blasson y AXA IM.

En último lugar, la provincia de Málaga, con 560 millones de euros, se ha visto beneficiada en su ejercicio gracias al foco en activos vacacionales de la Costa del Sol. Junto a la  operación de GIC -que incluye 7 hoteles en la provincia- y de Equity Inmuebles -Meliá  Marbella Banús y Sol Guadalmar-, destacan la adquisición por parte de Meridia Capital del Hotel Molina Lario; la compra por parte de la cadena Catalonia de dos hoteles que operaba en Ronda propiedad de Unicaja o la adjudicación por parte de Blue Sea Hotels, controlada por el fondo Portobello Capital, del Hotel Royal Al-Andalus.

Grafico provincias 2023 inversion hotelera

Los precios de compra se consolidan 

A lo largo del año 2023, y a pesar del contexto macroeconómico y las subidas de los tipos de interés, los precios medios por habitación de los hoteles transaccionados se han incrementado hasta los 182.900 euros por habitación (+8,4% vs. 2022). La venta de activos prime como el Mandarin Oriental de Barcelona o el Autograph Collection Palacio del Retiro en Madrid, que han superado la marca de 1 millón de euros por habitación. 

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El capital extranjero protagonista desde el lado comprador 

Los inversores internacionales han acaparado el grueso de la inversión hotelera realizando transacciones por valor de 3.188 millones de euros, equivalente al 75% del  volumen total anual. No obstante, es preciso señalar el papel clave y dinamizador de los propios inversores nacionales que han sido los protagonistas  del mayor número de operaciones, 81 de las 107 (76%) transacciones cerradas, por un valor de 1.061 millones de euros. 

Dentro de este grupo destacan inversores como Banca March, Meridia Capital, Gestamp, Guidebridge, Magic Costa Blanca o Grupotel. 

Perspectivas del mercado de inversión hotelera en 2024 

«En 2024 se cumplirá una década desde la irrupción de España en el punto de mira de la inversión hotelera institucional e internacional. Desde que en 2015 se superara la barrera de los 2.000 millones de euros, nunca hemos vuelto a bajar de esta cifra -a excepción del 2020 impactado radicalmente por la pandemia- y estamos seguros de que 2024 no será una excepción. España ha entrado sin duda en un círculo virtuoso a nivel hotelero que le ha permitido capear los recientes temporales con un rumbo firme y ha conseguido acercarse al centro del punto de mira de cada vez más inversores que empiezan a ver el segmento vacacional hotelero como el asset class a incrementar en sus portfolios en el corto, medio y largo plazo» señala Hernando.

Si consideramos la necesidad inherente de los inversores que han ingresado en los últimos años de cambiar sus activos, junto con la posibilidad de cambios generacionales en cadenas medianas y pequeñas en España, es muy probable que experimentemos un 2024 dinámico. Estaremos a la expectativa del ajuste en los costos de financiación que podría facilitar el consenso en la valoración de los activos.

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