La Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI) ha celebrado este lunes la segunda edición de su encuentro anual con la prensa para analizar los principales retos, tendencias y el papel de la inversión en los diferentes segmentos del sector inmobiliario.
En el acto el presidente de la asociación, Ricardo Martí-Fluxá, ha señalado cómo en un contexto internacional marcado por la incertidumbre, el inmobiliario ha vuelto a demostrar su papel como ancla de estabilidad y ha alcanzado niveles récord, cerrando 2025 con una inversión estimada de 17.000 millones de euros (dato facilitado por las consultoras pertenecientes a la ACI). «Esto nos convierte en uno de los sectores más dinámicos de la economía española, generando empleo y riqueza en todo el país», ha afirmado el presidente de la asociación.
Durante el encuentro, la ACI ha subrayado la necesidad de avanzar hacia un Pacto de Estado por la Vivienda y una Ley del Suelo basada en criterios técnicos, con visión a largo plazo y con la participación activa del sector privado. La asociación ha advertido sobre los riesgos de la inseguridad jurídica, los efectos negativos de los excesos regulatorios, citando como ejemplo el Serpavi, y la lentitud administrativa limitan la capacidad del sector para seguir generando oferta de vivienda necesaria, empleo y actividad económica.
España y Europa afrontan un problema estructural de acceso a la vivienda, derivado principalmente del desequilibrio entre los hogares que se forman y la vivienda que se produce. En España se crean alrededor de 200.000 hogares al año, frente a una producción anual de 80.000 a 100.000 viviendas, una brecha que previsiblemente se mantendrá en los próximos años, según un informe elaborado por la propia asociación.
Desde la ACI se ha insistido en que la inversión, tanto familiar como institucional, es una pieza imprescindible para aumentar la oferta y hacer viables proyectos que de otro modo no podrían desarrollarse.
«España tiene la capacidad, el talento y la experiencia para liderar un modelo inmobiliario moderno, profesional y sostenible. Para lograrlo necesitamos estabilidad, colaboración con las administraciones y un entorno legislativo predecible», ha asegurado Martí-Fluxá.
Oficinas
Contraste entre los centros de las ciudades y la periferia
El mercado de oficinas sigue marcado por una fuerte polarización. En zonas céntricas de Madrid y Barcelona, la disponibilidad es mínima -entre el 1% y el 3%-, con rentas en máximos históricos.
Según explicó Enrique Losantos (JLL), el contraste en el sector es extrema, ejemplificado en Madrid y Barcelona, no hay disponibilidad en el centro mientras que el extrarradio hay mucha oferta y a veces deteriorada por falta de ocupación. Es una oportunidad para los cambios de usos, pero es un proceso complejo.
Por su parte, Alejandro Campoy (Savills) advirtió que se está destruyendo stock de oficinas para hoteles, flex living u otras opciones y no se está construyendo. Por lo tanto, cada vez hay menos stock en el centro y la subida de esas rentas pronto llegará a la periferia, aunque aún hay que mejorar en la calidad de ciertos activos, ya que los ocupantes demandan espacios de trabajo con unos altos estándares de calidad cada vez mayor.
La inversión en oficinas en 2025 (hasta Q3) fue de 1.727 millones de euros.
Retail
Recuperación del retail y gran presencia del capital privado.
El segmento retail vive una clara recuperación, liderada por el high street, mientras que las localizaciones secundarias muestran un comportamiento más desigual.
Según Jesús Silva (Cushman & Wakefield), el retail se ha recuperado a nivel prepandemia en cuanto a oferta y demanda. Además, ha atraído a capitales de diversas fuentes, destacando por ejemplo el capital privado en el sector de los centros comerciales. Hasta el punto de que el retail ofrece actualmente mejores retornos que otros activos con un riesgo comparable.
La inversión en retail en 2025 (hasta Q3) fue de 2.841 millones de euros.
Hoteles
Gran interés de inversión con más de un 50% de origen español.
El sector hotelero atraviesa un momento sólido, impulsado por la llegada de un turismo internacional más numeroso y con mayor capacidad de gasto. En 2024, el crecimiento de los ADR fue del 9,5%, y para 2025 se espera un incremento adicional en torno al 5%.
Mikel Echavarren (Colliers) subrayó que más del 50% de la inversión es de origen español. Se trata de un sector potente y con un gran interés de inversión.
En relación a los apartamentos turísticos, aunque pueden beneficiar al sector hotelero, Echavarren afirmó que su destrucción puede tener efectos contraproducentes como la pérdida de competitividad turística de nuestras ciudades frente a otros mercados. Un claro ejemplo sería cómo la reducción de la oferta puede influir negativamente en el turismo de grandes eventos, puesto que se reduce, no solo, la capacidad de las ciudades para acoger a sus asistentes, sino también su capacidad de atracción de los mismos.
La inversión en hoteles en 2025 (hasta Q3) fue de 3.239 millones de euros.
Industrial y logístico
La falta de capacidad energética amenaza nuevas inversiones y pone en riesgo el crecimiento del sector.
La ACI compartió la preocupación del sector logístico por la falta de capacidad energética en suelos industriales, uno de los principales cuellos de botella para el desarrollo de nuevos proyectos. Actualmente, cerca del 50% de las solicitudes de conexión eléctrica son rechazadas por saturación de la red.
Según Ignacio Martínez-Avial (BNP Paribas Real Estate), el sector atrae inversión y la falta de capacidad energética puede llevar la inversión a otros países. Así, tres millones de metros cuadrados no tienen la energía que necesitan, hecho que también puede afectar al residencial y otros sectores.
La inversión en industrial y logístico 2025 (hasta Q3) fue de 1.372 millones de euros.
Activos alternativos
El atractivo de los data centers y nuevos segmentos choca con el déficit energético y la ausencia de un marco regulatorio claro.
Los data centers se consolidan como uno de los activos alternativos con mayor potencial de crecimiento, aunque su desarrollo se enfrenta a dos grandes desafíos: la disponibilidad energética y la falta de un marco regulatorio definido. Mikel Echavarren afirmó que la producción energética es el doble de la que consumimos, el problema es la distribución. Solo el 5% del mercado pertenece a Europa por lo que es fundamental la inversión para no depender de otros países como China o Estados Unidos.
Adolfo Ramírez-Escudero (CBRE) afirmó que, junto a los data centers, otros segmentos como el agribusiness o el deporte están despertando un gran interés inversor. Son mercados de gran potencial que ya llegan a representar hasta un 15% de la inversión y que tienen una gran capacidad de crecimiento. Han dejado de ser alternativos, para convertirse en una alternativa real para el inversor.
Residencial
Déficit estructural de vivienda que exige suelo, agilidad administrativa y colaboración público-privada
La ACI alertó de un desequilibrio estructural persistente entre la creación de hogares y la producción de vivienda. Para revertir esta situación, el sector reclama más suelo finalista, simplificación administrativa y seguridad jurídica.
Según Enrique Losantos (JLL), España necesitaría 400.000 viviendas a lo que se suma el déficit de suelo, los costes de construcción, la falta de mano de obra, y el problema generacional de sustitución de esta. Se trata de una situación que no puede resolverse a corto plazo.
Además, se debe tener en cuenta que el 30% de los hogares serán habitados por solo una persona y la no salida al mercado de ciertos activos por la percepción de problemas de ocupación.
En cuanto a suelo, Carlos López (Catella) destacó que el suelo finalista es muy atractivo, es uno de los activos con mayor demanda. A esto hay que sumar que el inversor se está involucrando en etapas anteriores lo que conlleva riesgos de tiempos inciertos, pero con rendimientos altos.
Por su parte, Adolfo Ramírez-Escudero (CBRE) confirmó que la falta de operadores especializados está impidiendo que el producto de Senior Living despegue en nuestro país, en contra de lo que está sucediendo en otros mercados y del claro envejecimiento de la población.
En el almuerzo también se analizó el sector lujo, Humphrey White (Knight Frank) informó que, en ciudades como Madrid, el 60% de los compradores son españoles y la mitad madrileños, seguido de catalanes y el mercado latinoamerican se mueve en diferentes olas. Además, ahora ha aumentado el norteamericano, alrededor del 10%
La inversión en living en 2025 (hasta Q3) fue de 3.727 millones de euros.
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