Aumenta la financiación alternativa en España. Íñigo Torroba, CEO de Civislend, despeja algunas de las xs que envuelven a esta fórmula financiera. El formato es ya popular en otros mercados europeos, pero «sigue siendo un negocio relativamente joven» en el terreno español.
Desde hace unos años, se presenta como una alternativa por la que apuestan «tanto inversores profesionales como inversores particulares». 2024, de hecho, ha sido un año de consolidación del sector: en España, se han movido más de 300 millones de euros en operaciones inmobiliarias de crowdlending/crowdfunding, apunta Torroba.
La plataforma, especializada en financiación alternativa, cerró el pasado ejercicio financiando cerca de 90 millones de euros, con una rentabilidad media de la cartera de proyectos por encima del 11%. «En 2025 vamos a tener un crecimiento orgánico continuado, ofreciendo proyectos de inversión en deuda, pero también vamos a ampliar la oferta de productos y a hacer proyectos en otros países de la Unión Europea».
Pregunta: ¿Qué diferencias y similitudes existen entre la financiación inmobiliaria tradicional y los nuevos tipos de inversión inmobiliaria?
Respuesta: La financiación inmobiliaria tradicional se basa en créditos otorgados por bancos, con trámites estrictos, requerimientos de garantías, y un origen de capital centralizado. En contraste, el crowdfunding y crowdlending inmobiliario permiten que numerosos pequeños inversores aporten capital a través de plataformas digitales, diversificando sus inversiones y asumiendo ellos los riesgos asociados. La financiación tradicional es menos accesible para pequeños inversores, mientras que los nuevos modelos ofrecen accesibilidad con menores barreras de entrada, aunque cuenta con garantías, igual que haría un banco.
Ambos tipos de financiación tienen en común el objetivo de financiar proyectos inmobiliarios y generar rendimientos para los inversores, ya sea a través de intereses o revalorización de propiedades. Sin embargo, la rentabilidad en crowdfunding y crowdlending puede ser superior, y participan de manera más activa en la selección de los proyectos.
P: Según Civislend, desciende la financiación bancaria para la construcción y promoción inmobiliaria, cerca de un -37% entre 2015 y 2022, al tiempo que se ven afectadas las condiciones para pequeños y medianos promotores. ¿Qué espera la marca para los próximos años? ¿Volverá a aumentar el importe destinado a la financiación bancaria? ¿Se solucionará la escasez de fondos?
R: En Civislend observamos que la tendencia a la baja en la financiación bancaria para construcción y promoción inmobiliaria se debe a una combinación de factores, como mayores exigencias regulatorias y una aversión al riesgo por parte de los bancos. En los próximos años, no se espera un retorno significativo al modelo tradicional de financiación bancaria, especialmente para pequeños y medianos promotores, ya que las condiciones seguirán siendo restrictivas.
En cambio, prevemos un crecimiento sostenido de alternativas como el crowdlending, que ofrece una solución más ágil y flexible para cubrir la escasez de fondos. Estas plataformas permiten diversificar las fuentes de financiación, democratizar el acceso al capital y adaptarse mejor a las necesidades del mercado. En este contexto, Civislend seguirá desempeñando un papel clave como alternativa complementaria al sistema bancario, ayudando a reducir la brecha de financiación en el sector inmobiliario.
P: ¿Qué ventajas supone la financiación alternativa para un promotor?
R: Desde la crisis financiera de 2008, el sector de la construcción y promoción inmobiliaria ha experimentado una reducción significativa en la financiación bancaria, con una caída cercana al 37% entre 2015 y 2022. Este descenso ha afectado especialmente a los pequeños y medianos promotores, que se enfrentan a una serie de obstáculos.
En primer lugar, el número de entidades bancarias ha disminuido debido a fusiones, lo que ha reducido la oferta de fondos disponibles. Además, los bancos ya no financian la compra de suelo, y exigen que los promotores tengan un porcentaje elevado de preventas (entre el 50% y el 60%) antes de acceder a financiación. También requieren que los promotores cuenten con suelo en propiedad y licencia de obras concedida.
Debido a estas barreras, los promotores se han visto obligados a buscar financiación alternativa, y el crowdlending inmobiliario ha surgido como una solución atractiva. En este contexto, Civislend se presenta como una opción ideal, ya que ofrece condiciones altamente competitivas y adaptadas a las necesidades del mercado. La financiación alternativa ha ganado terreno en Europa, representando hasta el 70% del total, frente al 30% de la financiación bancaria. Este modelo de financiación resulta especialmente beneficioso para proyectos de entre 500.000 euros y 5 millones, un volumen de inversión que los grandes fondos institucionales no suelen financiar, lo que deja un espacio de baja competencia para los promotores.
El crowdlending inmobiliario, consolidado como una alternativa clave, se utiliza tanto como complemento de la financiación bancaria como una fuente independiente para la construcción. Este tipo de financiación se otorga en disposiciones según las certificaciones de obra realizadas por un project monitoring, lo que garantiza un proceso eficiente y seguro. Además, las estructuras de financiación que ofrece son más competitivas en comparación con otras alternativas del sector, lo que convierte a la plataforma en una opción muy atractiva para los promotores. Civislend destaca por su agilidad en los procesos de due diligence, captación de fondos y formalización de préstamos.
P: ¿Qué diferencia existe entre crowdlending y crowdequity? ¿Qué tipología inversora apuesta por estas opciones de financiación?
R: En el crowdlending (deuda/préstamo), los inversores se unen para dar un préstamo al promotor, siendo representados por la plataforma. El préstamo es a tipo fijo, tiene un plazo fijado inicialmente y una serie de garantías que aseguran el préstamo firmado ante notario.
En estos proyectos, la inversión se recupera cuando vence dicho plazo, junto con los intereses devengados. La duración suele estar en torno a los 15 meses.
Por otro lado, en el crowdfunding (Plusvalías/Equity), los inversores participan en el proyecto pasando a formar parte del capital de la empresa mediante la adquisición de participaciones. Es decir, los inversores serían socios del promotor en la sociedad (SPV) que va a llevar a cabo el proyecto de 2 a 5 años.
De cara a los inversores, el crowdlending inmobiliario se presenta como una alternativa que complementa sus estrategias tradicionales de inversión. Para aquellos que suelen buscar opciones para diversificar su patrimonio en sectores de alto rendimiento, el crowdlending inmobiliario permite la exposición al mercado inmobiliario sin los riesgos asociados a la tenencia directa de propiedades (mantenimiento, impuestos, devaluaciones). Además, diversificar entre múltiples proyectos mejora el control del riesgo. A diferencia de la compra de activos inmobiliarios, que requiere un alto desembolso inicial o donde los riesgos macroeconómicos como burbujas inmobiliarias afectan directamente al capital, esta alternativa de inversión actúa como acreedor, mitigando el impacto negativo en caso de problemas en el mercado y ofrece acceso a inversiones diversificadas en proyectos inmobiliarios sin necesidad de comprometer grandes cantidades de capital, lo que libera liquidez para otras oportunidades o necesidades.
La tipología de inversor de Civislend es 60% hombres, 40% mujeres y la edad media entre 35 – 55 años. También tenemos un perfil más joven que pone sus ahorros a trabajar en la plataforma.
P: ¿Qué cifras registra la financiación alternativa en España durante los últimos años y qué espera Civislend para 2025?
R: Según las proyecciones, el crowdlending inmobiliario continuará en auge durante los próximos años, consolidándose como una opción preferida por los inversores que buscan diversificación y acceso a mercados inmobiliarios. Este crecimiento sostenido también se ve respaldado por el incremento en la demanda de vivienda y el papel clave de las plataformas en conectar a inversores con oportunidades de alta calidad.
P: Frente a otros países, España cuenta con muy bajo porcentaje de financiación alternativa. ¿Por qué? ¿Cambiará el escenario a largo plazo?
R: Aunque el crowdlending sigue siendo un negocio relativamente joven, vemos que en los últimos años se ha consolidado como una alternativa muy atractiva para incluir en cualquier cartera de inversión. Tanto inversores profesionales como inversores particulares apuestan desde hace unos años por este tipo de producto, en el que el balance entre el riesgo y la rentabilidad es tan atractivo. El año 2024 ha sido un año de consolidación del sector, se han movido en España más de 300 millones de euros en operaciones inmobiliarias de crowdlending/crowdfunding, esto denota que ya estamos hablado de volúmenes muy importantes y con un potencial de crecimiento muy elevado.
La realidad es que el crowdlending está presente en muchos países europeos. El mercado español es muy atractivo por la alta actividad que viene teniendo en los últimos años. Esto unido a que la financiación alternativa está creciendo y ganando terreno a la tradicional, hace que España sea un país muy atractivo para este modelo de negocio. Además, las rentabilidades que se generan con este tipo de inversiones son muy atractivas, comparado con otros países europeos.
P: ¿Qué tipos de proyectos puede financiar una plataforma como Civislend?
R: Civislend financia proyectos de hasta 5 millones de euros (por regulación de la CNMV), entre los que destaca:
- Préstamo promotor: Diseñado para la construcción de promociones inmobiliarias. Su principal ventaja es la agilidad en comparación con las entidades bancarias tradicionales, permitiendo a los promotores avanzar en sus proyectos sin retrasos innecesarios.
- Préstamo puente: Proporciona liquidez a corto plazo para la adquisición de activos o la continuidad de obras mientras se asegura la financiación bancaria a largo plazo. Este préstamo permite a los promotores mantener el ritmo de sus proyectos en momentos clave.
- Préstamo corporativo: Diseñado para grandes grupos promotores que necesitan cubrir necesidades puntuales de caja. Estos préstamos cuentan con garantía corporativa, lo que refuerza la confianza de los inversores.
- Préstamo suelo: Financiación destinada a la compra de terrenos en espera de la obtención de financiación bancaria. Este tipo de préstamo es esencial para proyectos en etapas iniciales en los que las entidades bancarias no suelen entrar.
P: ¿Cómo es este proceso de financiación?
R: Los inversores se registran en la plataforma. Una vez que completan el 100% de la información necesaria, se envía la documentación a LemonWay para que realice el proceso de KYC.
Una vez aprobado el wallet del inversor, ya puede comenzar a operar en la plataforma ingresando fondos en su monedero virtual mediante pagos con tarjeta de débito o crédito, o mediante transferencia bancaria.
Cuando los fondos llegan a su wallet (24/48 horas), el usuario puede comenzar a invertir en los proyectos en los que desee desde, 250 euros teniendo a su disposición toda la documentación necesaria para tomar la decisión.
Al llegar al 100% de la captación de los fondos, se procederá a la firma del contrato de préstamo en notaría. Para ello, Civislend cuenta con los servicios de Linklaters, quienes nos acompañan durante todo el proceso, desde la redacción del contrato hasta su firma ante notario.
El inversor será informado trimestralmente de la evolución del proyecto y tendrá a su disposición un informe descargable. Las amortizaciones del préstamo se realizan de manera automática y las retenciones son directamente aplicadas por el promotor y aparecerán reflejadas en la declaración de la renta/impuesto de sociedades.
P: ¿Cómo actúa Civislend ante el posible incumplimiento por parte del promotor?
R: Una de las prioridades principales de Civislend es que se realicen los pagos previstos a los inversores en el momento acordado.
Si un promotor se retrasa en el pago de una cuota o del principal del préstamo concedido, Civislend hará las gestiones pertinentes para reconducir la situación, siempre informando a los inversores, e iniciará acciones legales. Todos los proyectos disponen de garantías, ya sean hipotecarias, fianza corporativa y/o pignoración de participaciones. Además, en caso de que se cumpla el plazo y el promotor no realice los pagos, incurrirá en una penalización en intereses adicionales anuales, que seguirán corriendo hasta su resolución. Estos intereses de demora suponen un 5% anual adicional a la rentabilidad del proyecto.
P: ¿Qué pasaría si la plataforma cerrase?
R: Al invertir con nosotros en realidad no estás invirtiendo ni ingresando tu dinero en nuestra plataforma, sino en los proyectos que anunciamos. Los fondos de los inversores se ingresan en una entidad de pagos externa, en este caso LemonWay, autorizada para operar a nivel europeo. Además, cada proyecto es independiente y su administración recae exclusivamente en el promotor. Civislend, como entidad regulada por la CNMV, cuenta con un plan de contingencia y fondos propios para garantizar la continuidad del servicio mínimo mientras haya proyectos en curso, incluso si la plataforma dejara de publicar proyectos.
P: ¿Puede un proyecto llevarse a cabo sin el 100% de la financiación?
R: No, no se puede, en caso de que no se alcance el entre el 90% y el 100% del objetivo de financiación en el plazo estipulado, se procederá a la devolución de las cantidades aportadas por los inversores.
