Por lo general, por la financiación alternativa opta por el capital privado. Según Gustavo Martínez, socio y director de Beka Real Estate, suele tratarse de «family offices con necesidades de financiación en el muy corto plazo», aunque también de «promotores de tamaño pequeño/mediano con necesidades de liquidez puntual». A menudo, «para poder acometer una inversión, que suele ser de suelo, o para llevar a cabo una reforma en el activo».
Este tipo de financiación «está cada vez más generalizada con distintos vehículos, fondos de inversión muy activos», que se decantan, sobre todo, por la modalidad de «préstamos puente» para cubrir «necesidades de liquidez muy puntuales y con ratios de endeudamiento generalmente bajos». Se centran principalmente en activos residenciales y de suelo y promoción, pero también hay demanda para otro tipo de proyectos en los que la banca todavía no está entrando, como proyectos de flex-living, explica Martínez.
Pregunta: ¿Cómo ha evolucionado la demanda de la financiación alternativa en los últimos años? En España, ¿cómo prevé la firma el desarrollo de este mercado en un futuro cercano?
Respuesta: Se ha extendido de manera muy notable, ya que se ve como una posibilidad de obtener liquidez de manera muy rápida y sin tener que pasar unos comités de riesgos tan largos y arduos como los de la financiación tradicional.
Es un mercado ya consolidado, con nuevos players que están entrando pero que, debido a la elevada oferta, continuará demandándose en los próximos meses/años.
P: ¿Cómo afectó la pandemia a la dinámica de la financiación alternativa en el sector inmobiliario? ¿Se han observado cambios significativos en las preferencias o enfoques de los inversores?
R: Creo que la pandemia poco ha tenido que ver en el desarrollo de la financiación alternativa, si acaso por el repunte de la demanda en la compra de activos inmobiliarios derivada del encarecimiento de la financiación tradicional, junto a un endurecimiento de los requisitos a la hora de dar financiación (scoring, riesgos, etc.)
P: ¿Cómo ha influido el living alternativo en la inversión residencial tradicional?
R: El living alternativo es el resultado de la falta de producto residencial tradicional y la necesidad de vivienda, por lo que, en mi opinión, no está teniendo un impacto sustancial. Genera más competencia en los proyectos destinados al alquiler (BtR) pero no parece que esté generando un descenso de los precios, aunque este mercado está todavía en fase de consolidación y de desarrollo legislativo en alguna de sus modalidades, como el residencial turístico.
P: Flex living, branded residences, house flipping, etc… ¿Qué tipo de proyecto residencial es el más solicitado?
R: Sin duda, el house flipping, que no es otra cosa que el “compra, reforma, vende” tradicional y se lleva haciendo mucho tiempo, pero ahora de forma más ordenada e incluso a través de vehículos de inversión regulados, dándole así una mayor seguridad jurídica y transparencia.
El flex living está también en auge dado que trata de dar una solución temporal a la escasez de vivienda, por un lado, ya que nunca podrá ser considerado una vivienda como tal, pero sobre todo a situaciones de necesidades puntuales de alojamiento de media y larga estancia (expatriados, proyectos en ubicaciones distintas de la residencia habitual, separaciones/divorcios, etc.).
P: ¿Qué clase de activo residencial es el que más potencial de rentabilidad demuestra?
R: Precisamente el Flex living se podría considerar como el activo con una mayor rentabilidad potencial, debido principalmente a la incertidumbre actual que supone este sub-sector para la banca tradicional y los inversores institucionales; es decir se percibe como un producto de mayor riesgo.
El residencial turístico suele ofrecer unas rentabilidades superiores al residencial en alquiler tradicional, basado en cortas estancias a unos precios superiores a la larga estancia, y que compense precisamente esa falta de certeza en la generación de los ingresos por el alquiler.
P: ¿Qué zonas prefieren los inversores?
R: Las grandes ciudades, donde se concentra la mayoría de la demanda, así como destinos que tengan una situación particular que vaya a generar un repunte en la demanda; como por ejemplo la instalación de una nueva fábrica en un determinado destino que pueda generar la creación de nuevos puestos de trabajo.
P: ¿En qué proyectos está trabajando Beka Real Estate actualmente? ¿Algún cambio estratégico que estén considerando en respuesta a las tendencias del mercado?
R: Estamos trabajando en proyectos precisamente de house flipping en Madrid, debido al auge de la ciudad y la fuerte demanda de productos residenciales. La idea es la de poder adecuar esta tendencia del mercado al apetito por aumentar su exposición al sector de inversores, tanto privados como institucionales, más familiarizados con el mundo financiero y de inversión de Beka.
Desde Beka Real Estate, seguimos apostando por desarrollar proyectos residenciales, comerciales y hoteleros, que contribuyan a mejorar la calidad del stock de activos inmobiliarios en España, haciéndolos más eficientes y sostenibles, que respondan a las necesidades de la demanda tanto de ocupación como de inversión y puedan generar unos atractivos retornos en función del riesgo asumido en cada proyecto.
