A pesar de la ralentización de la inversión en 2023, el mercado español «se aupó como el segundo destino europeo por volumen total de inversión hotelera, con una cifra récord de en torno a 4000 M», recuerda Coré Martín, VP Development Spain & Portugal, para los mercados Premium, Midscale & Economy, en Grupo Accor.
«El sector turístico ha mostrado su resiliencia durante los peores momentos», así que Martín es optimista a largo plazo. «El mundo inversor hotelero ha demostrado saber adaptarse a las dificultades económicas, desde la pandemia a la subida de tipos de interés, pasando por la incertidumbre y tensiones geopolíticas», opina el experto en hoteles.
Según Martín, la profesionalización, su creciente transparencia, y los buenos resultados operativos del sector se alzan como grandes factores al consolidar a España como destino clave para fondos e inversores internacionales. Y se muestra «convencido de que esa consideración ya no se va a perder».
El «momento dulce» es ahora, pero la inversión vendrá para largo. A futuro, el sector estima volúmenes de 2500 M de inversión anuales como niveles perfectamente consolidables, una cifra que Accor considera «muy razonable».
Pregunta: A nivel inversión, ¿cómo cerrará el segmento hotelero en 2024?
Respuesta: Difícil de decir aún, pero aunque no alcance los 4000 M del año pasado, probablemente se acerque a los 3000 M, de los años 2021 y 2022. Son cifras sanísimas y muestra del gran interés inversor internacional por nuestro mercado.
Nosotros seguimos viendo mucho interés, quizá con un foco algo menor en activos value add, porque seguramente existen menos disponibles que hace unos años, y hay mayor presencia de activos reformados y reposicionados.
P: España está viviendo un buen momento a nivel hotelero. Desde su perspectiva, ¿se trata de un boom que finalizará pronto o la tendencia se mantendrá a largo plazo?
R: Los resultados operativos experimentaron en 2022 y 2023 récord históricos. Accor anunció en 2023 un incremento de RevPar a nivel global superior al 20%.
Este 2024, España apunta a un nuevo récord, si bien con niveles de crecimiento inferiores. Nada hace pensar en una caída del mercado a corto plazo, aunque una desaceleración en los crecimientos es lógica y razonable y estoy seguro de que muchos dirían que incluso aconsejable.
El sector hotelero no es una moda de inversión, no es un negocio pasajero, las inversiones en hoteles se amortizan a largo plazo y el turismo está más que consolidado como uno de los grandes sectores económicos nacionales. Nos puede sorprender el ritmo de inversión experimentado en estos años, pero responde a una lógica y una realidad del mercado.
P: ¿Qué mercados son los que más apetito inversor están generando?
R: Personalmente, destacaría principalmente dos. Por un lado, el reposicionamiento de activos vacacionales, tanto en las islas como en la costa peninsular, y por otro, el segmento del lujo, tanto vacacional como urbano.
El primero ofrece oportunidades excepcionales de alcanzar mayores retornos a aquellos proyectos que implican obras, obtención de licencias, cambios de marca, negociación de contratos operativos, etc. El segundo es el segmento que se percibe como más resiliente a los altibajos del mercado y ofrece aún muchas oportunidades en España, donde no existe el mismo volumen de hoteles de lujo que en otros destinos de nuestro entorno.
P: ¿Qué tipología de producto hotelero es la que más atracción está atrayendo por parte de los inversores? ¿Y la que menos?
R: El segmento de lujo es probablemente la estrella de la inversión. Por una parte, se percibe como seguro dado que la demanda de gama alta resiste mejor las situaciones de crisis económica y, por otro, la limitada presencia del segmento ofrece aún recorrido en muchos destinos nacionales. Accor es uno de los líderes mundiales del segmento del lujo, con marcas como Raffles, Sofitel, Fairmont, u Orient Express.
También el segmento económico se percibe como un segmento de gran resiliencia en momentos de crisis, como refugio de la demanda por sus menores precios medios y, hoy en día, es prácticamente el único que aún está viendo desarrollos nuevos además de conversiones de edificios u hoteles existentes. Accor es el líder indiscutible del segmento económico mundial, con la familia ibis y la nueva marca eco friendly greet.
Por mercados, desde la covid, el mercado vacacional es la estrella de la inversión en España. Ha demostrado su resiliencia en momentos difíciles y ofrece las mayores oportunidades de conversión. Las marcas conversión de Accor, que incluyen Mercure, Movenpick, Handwritten Collection, MGallery, Ibis Styles y greet se adaptan también a este mercado y ofrecen una distribución internacional a los inversores que quieren reposicionar activos locales tradicionalmente touroperados.
P: ¿En qué medida afecta el mercado de pisos turísticos al hotelero tradicional?
R: Cuando surgieron los pisos turísticos fueron percibidos con incertidumbre. Hoy en día, ambos mercados, hotelero y apartamentos turísticos, cohabitan de una forma natural, pues en general cada uno cubre necesidades distintas del viajero.
Es cierto que los apartamentos turísticos han necesitado y necesitan aún de regulación que garantice la seguridad del cliente y la competencia leal dentro del sector turístico, así como normativa que favorezca su integración en las comunidades residenciales de propietarios.
Si acaso, creo que el gran auge de los apartamentos de uso turístico ha hecho reflexionar al sector sobre la demanda de larga estancia. En Accor, tenemos varias alternativas para competir en el segmento de larga estancia. Tenemos Adagio y Adagio Access como apartamentos para el segmento urbano, y casi todas nuestras marcas midscale, premium, lujo y lifestyle cuentan con conceptos de apartamentos, que llamamos Living, y que pueden combinarse con un hotel o presentarse en establecimientos de uso único.
P: Accor cuenta con 11 marcas en el segmento luxury, 10 en el premium, 6 en el midscale, 7 en el economy, 8 en el lifestyle (con Ennismore). ¿Qué cartera parece que tendrá más recorrido en los próximos años (luxury, premium, midscale, economy o lifestyle)?
R: El abanico de marcas de Accor es único en el mercado y, muchos de nuestros competidores están siguiendo ahora la misma estrategia con la adquisición de marcas o la creación de otras nuevas para ocupar espacios de mercado que ya ocupa Accor.
Nuestra estrategia responde a la necesidad de acompañar a los inversores del sector en cualquier proyecto, segmento o geografía que se plantee y acompañar al cliente en cualquier necesidad hotelera que tenga en cualquier momento o actividad de su vida, ya sea trabajo, ocio, eventos especiales, etc.
La creación de nuestras dos divisiones, Premium, Midscale & Economy por un lado, y Lujo y Lifestyle por otro, ha especializado a nuestros equipos tanto en la atención a los inversores con un trato personalizado, como en la operativa de nuestros hoteles de manera que se focalizan los equipos según tipologías de servicio y necesidad del cliente, mejorando su experiencia.
Accor cuenta en la actualidad con más de 5600 hoteles y alrededor de 825.000 habitaciones en todo el mundo, con más de 1200 hoteles en el pipeline para los próximos tres años, siendo los líderes indiscutibles en Europa con más de 3000 establecimientos.
P: ¿Cuál es su previsión para los próximos años?
R: En Accor tenemos confianza en que la actividad inversora hotelera continuará en España. Muchos fondos oportunistas realizaron sus compras en los años precedentes, han realizado ya o están realizando las inversiones de reposicionamiento y buscarán desinvertir de sus activos en los próximos años. Esto dará la opción a inversores y fondos más largoplacistas de ampliar su presencia en el mercado español.
Igualmente, sobre todo el sector vacacional seguirá ofreciendo oportunidades de reposicionamiento y mejora de activos existentes. Nosotros, de hecho, estamos muy atentos a este tipo de oportunidades para introducir nuestras marcas de conversión, principalmente Mercure e Ibis Styles, en el segmento vacacional.
El mundo inversor hotelero ha demostrado saber adaptarse a las dificultades económicas, desde la pandemia a la subida de tipos de interés pasando por la incertidumbre y tensiones geopolíticas. También, el sector turístico ha mostrado su resiliencia durante los peores momentos y todos estos factores combinados nos hacen ser optimistas respecto de los años venideros.
