La sostenibilidad ha pasado de ser un compromiso reputacional a una exigencia regulatoria y de mercado. En el inmobiliario español, «los criterios ESG se traducen en acciones cada vez más tangibles y con un protagonismo creciente en las agendas corporativas«, explica Ana Herrero, directora de Transformación Sostenible de Forética.
El sector se enfrenta hoy «a una triple exigencia: cumplir con una regulación ESG cada vez más compleja, responder a una ciudadanía más consciente de los retos sociales y ambientales, y adaptarse a los impactos físicos del cambio climático«.
Según el informe ‘Tendencias ESG 2025’ elaborado por la firma, la ‘inflación regulatoria’ ha generado tensiones entre cumplimiento y competitividad, especialmente en sectores intensivos en capital como el inmobiliario. Por otro lado, «fenómenos climáticos extremos, como las DANAs en España, evidencian la urgencia de invertir en adaptación urbana mediante diseños resilientes frente a olas de calor o lluvias intensas», señala la profesional.
Por otra parte, Herrero señala que la escasez de oferta de vivienda accesible en zonas urbanas y la necesidad de combinar la rentabilidad del sector con un impacto social positivo estarán en el punto de mira en los próximos años. Un escenario en el que, a su juicio, «serán necesarios nuevos modelos de colaboración —privada y público-privada— e innovación para el desarrollo de proyectos de regeneración urbana completos y exitosos«.
Y «para mejorar la credibilidad de sus mensajes y evitar riesgos de greenwashing, serán claves la transparencia y la capacidad de las compañías para adaptar su comunicación en torno a los aspectos ESG».
Pregunta: Actualmente, ¿en qué acciones concretas se traducen la E, la S y la G en el real estate español?
Respuesta: En el plano ambiental (E), destacan la eficiencia energética y la descarbonización, incluyendo la rehabilitación energética de edificios y la integración de energías renovables, así como la economía circular, con el uso creciente de materiales sostenibles y trazables, y una gestión de residuos cada vez más sofisticada, con certificaciones de “residuos cero” en construcción y operación.
En lo que respecta a los temas sociales (S), hemos de considerar las dos dimensiones: interna (empleados) y externa (clientes y comunidad). Así, cabe destacar, por un lado, el diseño de espacios accesibles, saludables e inclusivos, con foco en el bienestar de los usuarios y la integración comunitaria, así como el reto del acceso a la vivienda. Por otro lado, en cuanto a las condiciones de los propios empleados del sector, sobresalen asuntos clave como la salud y seguridad en el trabajo, la diversidad, la equidad y la inclusión, así como la formación y la empleabilidad.
Respecto a la gobernanza (G), se refuerzan los mecanismos de transparencia, la debida diligencia en derechos humanos, la gestión ética de la cadena de valor y la importancia de estructuras de gobernanza cada vez más robustas, a medida que los asuntos ESG se consolidan en la estrategia de las compañías.
P: Para las empresas españolas, ¿cuál es la mayor dificultad a la hora de enfrentarse a los criterios ESG? ¿Qué áreas de mejora detecta en nuestro mercado?
R: Hoy en día, una de las principales dificultades que encuentran las empresas es la complejidad y la falta de madurez de los sistemas de reporte ESG. En este momento, la normativa europea sigue pendiente de concretar los detalles, y la incertidumbre impide a muchas compañías avanzar.
La implementación de la CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) y los estándares ESRS (European Sustainability Reporting Standards) ha supuesto un salto cuántico en exigencias, con métricas aún en evolución y un alto grado de interpretación subjetiva, lo que compromete la comparabilidad entre empresas.
Un efecto no deseado de esta situación es que la presión regulatoria ha generado una priorización del cumplimiento normativo frente al impacto, al verse limitada la capacidad de las áreas de sostenibilidad. Esta circunstancia compromete el verdadero avance de la sostenibilidad justo en un momento clave, en el que, tal y como señala el ‘Informe Forética 2024’, estamos entrando en un nuevo ciclo donde la sostenibilidad debe traducirse en desempeño y competitividad, no solo en cumplimiento.
P: ¿Estamos cerca de una estandarización real en la medición de los criterios ESG o aún queda mucho camino por recorrer? ¿Qué falta para contar con métricas ESG comparables y homogéneas?
R: Aunque se han dado pasos importantes hacia la estandarización, aún falta experiencia aplicada para contar con métricas ESG plenamente comparables en el sector inmobiliario. La implementación de la CSRD y los estándares ESRS representa el esfuerzo más ambicioso a nivel global, pero su aplicación práctica revela una alta subjetividad en el análisis de doble materialidad, lo que dificulta la comparabilidad entre empresas del mismo sector.
Por otra parte, la Taxonomía Europea, aunque útil como marco, presenta un cribado demasiado restrictivo, con tasas de alineamiento muy bajas. Por tanto, avanzar hacia una estandarización real requerirá ajustes metodológicos, mayor claridad interpretativa y una racionalización normativa, procesos que ya están en marcha a nivel europeo.
P: ¿La posibilidad de publicar memorias ESG ha supuesto un cambio importante en la dinámica empresarial? ¿Debería ser obligatoria la elaboración y publicación de esta clase de informes?
R: La elaboración y publicación de memorias ESG, sin duda, ha transformado la dinámica empresarial. Desde hace más de 20 años, cuando las compañías líderes empezaron a reportar siguiendo las directrices de Global Reporting Initiative (GRI), las cuestiones de sostenibilidad cobraron protagonismo y se hicieron más visibles para todos los grupos de interés.
De manera progresiva, fueron escalando posiciones hasta consolidarse en la estrategia y gestión de las compañías. Esta evolución dejó clara una cosa: para poder hacer reportes rigurosos son necesarias estructuras de gobernanza y de gestión sólidas, y un despliegue de la sostenibilidad 360° en toda la organización.
Simplificando, las palancas básicas para abordar las cuestiones ESG en cualquier empresa u organización son cuatro: liderazgo, gestión, comunicación y diálogo. Las cuatro son necesarias y deben formar parte del enfoque corporativo. Por lo tanto, sí, la comunicación es una de ellas, y la transparencia y el reporting son fundamentales, además de muy útiles.
La obligatoriedad de estos informes, como establece la CSRD, permite visibilizar impactos, riesgos y oportunidades, y fortalece la confianza de inversores y consumidores. Sin embargo, como se señalaba anteriormente, la presión normativa puede desviar recursos hacia el cumplimiento formal en detrimento de la gestión real del impacto, lo cual no es deseable. Por ello, más que imponer la obligatoriedad, es clave asegurar que los informes sean útiles, comparables y orientados a la mejora continua.
P: En nuestro mercado, ¿qué lugar ocupan conceptos como la taxonomía verde, la transformación tecnológica o la presión social por espacios más saludables y equitativos?
R: Sin duda, estos conceptos están ganando protagonismo en el mundo empresarial español y, por supuesto, el sector real estate no está al margen.
La taxonomía verde europea pretende establecer un sistema de clasificación común para identificar qué actividades económicas pueden considerarse sostenibles desde el punto de vista ambiental, de modo que se canalicen las inversiones sostenibles alineadas con los objetivos climáticos y ambientales de la UE. En este sentido, se trata de un marco teórico útil que, en la práctica, está mostrando por ahora una aplicación algo limitada. El Green Asset Ratio (GAR) de la banca española es inferior al 2%, lo que refleja un cribado excesivamente restrictivo de proyectos elegibles.
En cuanto a la transformación tecnológica, iniciativas como ‘Ciudades Sostenibles 2030’, de Forética o el proyecto ‘Madrid 2050’ del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM), destacan el papel de la tecnología y la digitalización como catalizadores de la sostenibilidad urbana. Un informe de Coalition for Urban Transition concluye que es posible recortar hasta un 90% de las emisiones de las ciudades usando prácticas y tecnologías ya existentes, mejorando edificios, transporte, eficiencia de materiales y gestión de residuos.
Sin duda, la tecnología es una fuente de oportunidades y un catalizador del cambio, especialmente en lo que se refiere a la búsqueda de soluciones sostenibles para los desafíos energéticos y medioambientales que enfrentan las ciudades modernas.
Por último, en lo que respecta a los espacios más saludables y equitativos, más allá de la presión social, se trata de una necesidad y una expectativa cuando pensamos en ciudades vivibles; es decir, que en nuestros ‘espacios para vivir’ realmente queramos vivir. En este sentido, la regeneración urbana, la vivienda asequible y la mejora del espacio público son ejes clave para una ciudad más habitable.
P: ¿Considera que el ámbito ESG está politizado en el actual debate social? ¿Qué efectos provoca este discurso en el desarrollo de políticas en esta línea?
R: El ámbito ESG ha entrado en el debate político, pero no necesariamente de forma negativa. En contra de lo que podría parecer, el ‘Informe Forética 2024’ muestra que el 80% de la ciudadanía española considera que la sostenibilidad ‘no es ni de derechas ni de izquierdas’, lo que indica que ha superado la batalla ideológica.
Sin embargo, sí es cierto que la polarización política puede generar ruido y ralentizar la acción institucional, especialmente en contextos internacionales como el regreso de Trump a la Casa Blanca. En España, la presión social sigue siendo un motor de cambio, pero es clave que las políticas ESG se mantengan como una agenda transversal, basada en la evidencia y orientada al impacto, más allá de las coyunturas partidistas.
P: ¿Cuáles son los principales retos de España en materia de vivienda y qué pasos concretos deben dar promotoras e inversores para que el affordable housing sea una realidad?
R: España enfrenta retos estructurales en materia de vivienda: escasez de oferta asequible, envejecimiento del parque inmobiliario y dificultades de acceso para jóvenes y colectivos vulnerables. El déficit acumulado de vivienda no puede resolverse exclusivamente con nueva construcción, sobre todo en ciertas ciudades, por lo que la rehabilitación, la regeneración y la densificación de los barrios resultan fundamentales.
En el proyecto ‘Madrid 2050’, liderado por COAM junto con Forética y Asprima, precisamente se trabaja con representantes de los diferentes grupos de interés y expertos en ciudades para proponer medidas concretas sobre regeneración urbana, mejora de la eficiencia energética, digitalización de la gestión urbanística y promoción de vivienda asequible mediante alianzas público-privadas.
Para que el affordable housing sea una realidad, promotoras e inversores deberían apostar por modelos de colaboración público-privada, aprovechar suelo público disponible y diseñar proyectos sostenibles y eficientes que reduzcan costes operativos. Es clave incorporar fórmulas innovadoras como el alquiler asequible, la cesión de uso o el coliving, y movilizar financiación alternativa mediante modelos mixtos e inversión con impacto social, alineada con los fondos europeos y los criterios ESG.
