La financiación bancaria tradicional ha sido siempre el pilar fundamental de la promoción inmobiliaria en España. Desde hace décadas, los bancos han jugado un papel crucial, no solo proporcionando los recursos necesarios para proyectos residenciales, sino también asegurando la viabilidad de esos proyectos al establecer estándares de control y análisis. Sin embargo, desde la última crisis financiera de 2008-2013, la banca ha cambiado significativamente su enfoque en la financiación inmobiliaria, limitando el crédito exclusivamente a aquellos proyectos que cumplan con estrictos requisitos. Esta estrategia de prudencia y cautela busca minimizar riesgos, apoyando únicamente a proyectos que cuenten con sólidos cimientos financieros y estén situados en ubicaciones de alta demanda como Madrid, Barcelona o la Costa del Sol. En consecuencia, muchos proyectos interesantes quedan fuera de su alcance: proyectos viables, innovadores o que simplemente están en zonas menos populares.
Es aquí donde la financiación alternativa se presenta como una respuesta vital para el sector. Fondos de inversión, plataformas de financiación participativa y otros actores están avanzando significativamente, ofreciendo una solución para promotores que no logran acceder a financiación bancaria. Estos agentes alternativos permiten que muchos proyectos se materialicen, incluso en fases iniciales como la gestión y creación de suelo, donde los bancos suelen ser reticentes a participar. En algunos casos, los fondos alternativos han permitido no solo la compra de suelo, sino también el logro de preventas, preparándolos para que eventualmente sean viables para el crédito bancario tradicional. Este enfoque, aunque diferente, está demostrando ser una herramienta clave para la industria y ha ganado la confianza de numerosos promotores que ven en la financiación alternativa una vía para la realización de proyectos que, de otro modo, quedarían en el tintero.
Claro está, la financiación alternativa no está exenta de desafíos. Uno de los mayores es el coste, que suele ser superior al de los préstamos bancarios tradicionales. Sin embargo, un mayor coste no siempre es un obstáculo insalvable, especialmente cuando la alternativa es la imposibilidad de realizar un proyecto que cuenta con gran potencial de éxito. Los promotores que recurren a esta vía asumen el coste adicional como una inversión en viabilidad y crecimiento, conscientes de que, en última instancia, es preferible un coste
mayor que ver un proyecto estancado por falta de fondos.
Además, existen retos regulatorios que afectan particularmente a los promotores que buscan financiación alternativa. Un ejemplo concreto es el requisito impuesto por la Ley de Ordenación de la Edificación, que exige que los fondos de preventas se ingresen en una cuenta especial. Los bancos, por norma, solo abren este tipo de cuentas si están financiando el proyecto, lo que complica el proceso para los promotores que se financian por otras vías. No obstante, varias entidades están desarrollando soluciones innovadoras en
colaboración con aseguradoras para abordar este obstáculo. La esperanza es que pronto exista un producto en el mercado que permita a los promotores cumplir con los requisitos de la ley sin depender necesariamente de la financiación bancaria.
El futuro de la promoción inmobiliaria en España pasa por aprovechar tanto la financiación tradicional como la alternativa. Para alcanzar el ambicioso reto de creación de viviendas que el país necesita, es esencial que todos los actores del mercado trabajen en conjunto. Banca, fondos de inversión y promotores deben remar hacia un mismo objetivo: superar las barreras financieras y regulatorias para permitir el desarrollo de un mercado de vivienda accesible y sostenible. La cooperación y la innovación serán clave para garantizar que ningún proyecto viable quede sin respaldo financiero.
Artículo de opinión escrito por Antonio Paredes, socio de Zadal.
