El pasado viernes, distintas firmas analizaron el mercado de la vivienda en España en el auditorio El Beatriz de Madrid. La jornada incluyó dos mesas redondas: una sobre el contexto macroeconómico de 2023 y otra sobre su impacto en el sector residencial.
Los economistas Judit Montoriol, Lead Economist del departamento de Economía Española de Caixabank Research y Carlos Thomas, director general adjunto de Economía e Investigación del Banco de España, participaron en la primera mesa, moderados por Miguel Solchaga, del Centro de Información Estadística del Notariado.
Thomas empezó explicando el efecto sobre la inversión del contexto macroeconómico marcado por la inflación y la subida de los tipos de interés. Existe una mejora de las perspectivas económicas para 2023 y un repunte en los indicadores de confianza en relación con las perspectivas económicas, según datos del Banco de España. Sin embargo, desde mediados del pasado año existe un repunte muy fuerte en los tipos interés y esto tiene un efecto a la baja sobre la inversión.
En su opinión, el impacto negativo de los tipos sobre la inversión comenzará a notarse en el segundo y tercer trimestre de este año. Según vayan avanzando los trimestres, el impacto negativo sobre la inversión tenderá a dominar. No obstante, Thomas señaló otro factor importante que puede impulsar la inversión este año: los Fondos Europeos NextGen, que pueden ejercer un impulso considerable de hasta casi dos puntos del PIB.
Sobre el contexto macro aterrizado al mercado inmobiliario, Montoriol comentó parámetros como la oferta de vivienda, que en 2022 cerró con 110.000 visados de obra nueva. Esta magnitud, en relación con la creación de hogares (según datos del INE, 210.000 nuevas familias), aporta una visión muy clara de la insuficiencia en creación de vivienda. El dato viene siendo así durante al menos tres años consecutivos.
El sector inmobiliario y de la construcción actualmente tiene un peso en la economía española cercano al 5% del PIB, algo por debajo de la media europea, situada en el 5,4%, y muy por debajo de los máximos alcanzados en 2006, un 12%. Según Montoriol, un punto intermedio sería razonable.
En cuanto a la evolución de los precios en este entorno macroeconómico, Montoriol apunta que en 2022 se ha visto una clara desaceleración del precio de la vivienda. Aunque estamos en crecimientos positivos (según datos del INE y el MITMA), la tendencia es de desaceleración.
En cambio, las previsiones de Caixabank Research apuntan a que el impacto se notará sobre todo en el número de compraventas, volviendo a niveles más similares a la serie histórica.
Si comparamos España con otros países, el mercado inmobiliario español es muy distinto a otras economías avanzadas. Según apuntó Thomas, Nueva Zelanda, Estados Unidos, Canadá o Países Bajos, por ejemplo, han visto crecimientos acumulados del precio de la vivienda por encima del 40%, que no se han visto acompañados de crecimiento en las rentas de las familias. La situación ha provocado una crisis de accesibilidad a la vivienda en estos países y, desde mitad del año pasado, ya están experimentando correcciones del precio.
Estos desequilibrios, sin embargo, no se encuentran en el mercado español. Las familias no se han endeudado y las que lo han hecho ha sido mayoritariamente a tipo fijo, según las conclusiones del propio evento.
