Con el desarrollo del mundo digital, las criptomonedas y el blockchain, han surgido nuevas formas de inversión inmobiliaria para aquellas personas que, dentro de este mundo digital, estén interesadas en obtener rentabilidad de sus activos digitales. Hablamos de la Tokenización de inmuebles.
Sin querer entrar en términos anglosajones, podemos definir la tokenización como un negocio jurídico a través del cual una persona adquiere un token, esto es, la representación digital de un derecho, por el pago de un precio con monedas digitales -criptomonedas- por medio de una plataforma blockchain.
Trasladándolo a los negocios inmobiliarios, la tokenización de un activo inmobiliario permite obtener una rentabilidad económica a través de la adquisición de token que puede ser representación de un derecho de dominio -propiedad- u otros derechos reales limitados, como el derecho de usufructo.
Llegados a este punto, para entender la inversión inmobiliaria a través de la tokenización, imaginémonos un inmueble dividido en 100 tokens de usufructo, con un valor y precio concreto por cada token (semejante a la disposición de acciones o participaciones en las entidades mercantiles). La adquisición de ese token de usufructo supone que, si el inmueble está arrendado, el titular del token obtendría un rendimiento por el arrendamiento en la proporción de los tokens adquiridos.
No olvidemos que, tanto el pago del precio del token como los rendimientos derivados del mismo, se efectúa a través de criptomonedas, por lo que, para hacer efectivos esos beneficios deberían de seguirse los cauces legales establecidos para ello en cuanto a la transformación de monedas digitales en dinero en curso legal, así como seguir las exigencias de declaración tributaria tanto en la declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas como los modelos 720 y 721, introducidos por las Ordenes HAP/2194/2013, de 30 de enero y HFP/886/2023, de 26 de julio, respectivamente.
A pesar de esta posibilidad de inversión inmobiliaria y adquirir «parte de un inmueble», no podemos confundirlo con la multipropiedad o propiedad proindiviso de un inmueble.
La tokenización, a diferencia de la copropiedad o cotitularidad de un derecho real de un inmueble, no es inscribible por sí misma en el Registro de la Propiedad, por lo que el adquiriente no es legalmente el titular de ningún derecho sobre la finca a pesar de que, como veremos más adelante, cabe la posibilidad de transformar la tokenización en un negocio jurídico al que nuestro ordenamiento permita dicha inscripción.
En la medida en que la adquisición de un token es independiente de la titularidad del derecho sobre el inmueble, el titular de un token no goza de la protección jurídica que ostentaría el titular registral del derecho.
De tal forma que, por ejemplo, si una persona es titular de una serie de tokens sobre un inmueble, los mismos no pueden ser objeto de embargo en un procedimiento de ejecución forzosa, ya que no es un derecho embargable actualmente en nuestro ordenamiento jurídico. De hecho, en una hipotética averiguación patrimonial no constarían este tipo de activos al no figurar inscritos en el Registro de la Propiedad.
La única forma de asegurarse el cumplimiento por las partes contratantes de sus respectivas obligaciones es la adquisición de los token a través de los «Smart contract», que permiten que lo acordado se ejecute de forma automatizada gracias al protocolo de códigos informáticos con el que se elabora.
En caso de que la tokenización se realice de una forma ajena a esta codificación de cumplimiento automático, nos encontraríamos ante un problema en caso de incumplimiento de pago de los rendimientos por parte del titular registral del bien tokenizado, pues resultaría difícil solicitar el cumplimiento de la obligación judicialmente.
Otra cuestión que puede suponer un riesgo a la inversión sería que el propietario del inmueble, vendedor del token, pierda la propiedad por venta o por realización de la finca en un procedimiento ejecutivo contra este, por ejemplo. El nuevo propietario de la finca, al no estar el derecho del token inscrito en el Registro de la Propiedad, no tiene obligación de continuar con la tokenización realizada, como sí tendría obligación de asumir, en su caso, el resto de las cargas o gravámenes de la finca debidamente inscritos.
Frente a esos riesgos, existen una serie de beneficios en la tokenización. Por un lado, en primer lugar, es una forma de utilizar las monedas digitales, realizar una inversión y obtener una rentabilidad de la misma. Con pequeñas inversiones se pueden obtener unos beneficios interesantes, sobre todo aquellas personas que, de otra forma, no tendrían capacidad económica suficiente para realizar este tipo de inversiones inmobiliarias, sin perder de vista el alto riesgo que las mismas comportan. Por otro lado, la reducción de costes de la inversión, por no ser necesaria la intervención de un notario o inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad.
Expuesto cuanto antecede, debemos contestar a una pregunta ¿hay alguna fórmula jurídica para adquirir a través de blockchain un token de un activo inmobiliario y dotarlo de la garantía y seguridad que implica la inscripción registral del derecho? La respuesta es sí, siempre y cuando la compra del token se materialice mediante un contrato que constituya un título inscribible en el Registro de la Propiedad.
Debemos acudir a lo dispuesto en el artículo 1.280 del Código Civil, que establece que, para que una transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles -lo que sería el token- sea efectiva ha de constar en documento público, es decir, es necesario en un primer momento formalizar un contrato entre el titular y el adquiriente que esté contenido en una escritura pública.
Siendo el precio del negocio un valor digital y el medio de pago las criptomonedas, que actualmente en España no suponen un modo de pago en el tráfico económico, entendemos que el negocio jurídico idóneo para adquirir este tipo de activos no es otra que el contrato de permuta, en virtud del cual se acuerda la transmisión de un bien patrimonial a cambio de otro.
Las criptomonedas son un bien patrimonial inmaterial y está permitido su uso como contraprestación en transacciones de todo tipo, por lo que nada impide que sean objeto de transmisión en un contrato de permuta en el que, se intercambian dos activos digitales, por un lado, el token y, por otro, las criptomonedas.
El negocio jurídico debe de realizarse a través de un intermediario inmobiliario que comercialice con activos digitales ejerciendo la función de depositario del pago de las criptomonedas. Una vez otorgada la escritura de permuta es el momento en el que se ha de transferir al transmitente del token el importe del precio recibido en depósito.
La inscripción en el Registro de la Propiedad del derecho adquirido mediante la permuta permite al titular de éste de gozar de la protección que el Registro le otorga frente a terceros.
Todavía nos encontramos legislativamente en un punto bastante alejado de dar seguridad jurídica y respuesta a todas las cuestiones que nos podemos encontrar en un entorno de inversiones digitales, pero lo cierto es que, este tipo de operaciones cada vez son más frecuentes y la inversión en inmuebles y la obtención de ingresos a través de la tokenización es un hecho que está en auge.
Artículo de opinión escrito por Nerea Hernández-Sonseca, abogada de la firma Dikei Abogados
