
Mientras en pleno 2024 la IA y los nuevos avances tecnológicos son el tema de moda, la sociedad y el mundo inmobiliario tradicional todavía accede al Catastro, Google Maps o el portal inmobiliario de turno para consultar la mayoría de datos (y, en el mejor de los casos, el Geoportal de Madrid).
Por otro lado, algunos reductos de empresas innovadoras tratan de desarrollar, junto a ayuntamientos o iniciativas públicas, gemelos digitales 3D de ciudades para estudiar la infinidad de posibilidades y ventajas que ofrecen frente a una cartografía por capas.
¿Pero qué es un gemelo digital? Un gemelo digital es, en esencia, una réplica virtual interactiva, tanto en apariencia física como en su comportamiento dinámico, de un objeto, sistema o proceso del mundo real, donde el dato es otro protagonista. Pero no un dato cualquiera como el que puede encontrarse en un plano web común, sino datos que varíen en función de cambios que el usuario puede ir introduciendo en este modelo interactivo.
Imaginemos, por un momento, que un ciudadano quiere ver cuál es el plan de desarrollo urbanístico del barrio en el que vive. En una cartografía normal puede consultarse cierta información por capas, pero el usuario no puede conocer, de manera intuitiva y gráfica, cómo este cambio puede mejorar cualquier aspecto de la ciudad. En un gemelo digital 3D correctamente alimentado con bases de datos complejas y en tiempo real, el usuario será capaz de ver cómo el cambio de ubicación de un bloque de viviendas puede alterar, por ejemplo, el tráfico del lugar, la fauna, el soleamiento, la radiación solar, el flujo de personas, los servicios, etc. Todo ello a través de modelos 3D y gráficos interactivos que expliquen verdaderamente lo que supone no sólo la realidad del momento sino cualquier simulación o predicción que no pueda testearse en la realidad.
Hasta la fecha, proyectos de ciudades como Helsinki, Valencia (apoyados por el Consorcio Europeo de Infraestructuras Digitales), o Madrid, están siendo llevados a cabo entre empresas tecnológicas y administraciones públicas. Algunos de ellos, como la ciudad de Shangai o el digital twin de Singapur (proyecto apoyado por la GovTech Agencia de Tecnología del Gobierno de Singapur), implementan el uso de motores de renderizado en tiempo real de videojuegos con el objetivo de ofrecer la mejor experiencia del usuario y el mayor realismo posible en un entorno totalmente interactivo.
Otros casos como el proyecto del gemelo digital de la ciudad de Denia (un destino turístico importante de la Costa Blanca), desarrollado como iniciativa del Instituto Valenciano de Tecnologías Turísticas (Invat-tur), explora la huella desde vertientes como la concentración de turistas, capacidad de alojamiento, tránsito y movilidad, etc. Para ello, se han utilizado fuentes de datos públicas y nubes de puntos LIDAR con tecnologías WebGIS, es decir, visualización web de sistemas de información geográfica.
Aplicaciones de los gemelos digitales
¿Cuáles son las aplicaciones que pueden traer los gemelos digitales de ciudades al mundo inmobiliario? Aunque son muchas las aplicaciones directas, pronto podremos ver proyectos individuales que exploren algunas de ellas:
- Simular cómo un desarrollo inmobiliario puede afectar al entorno donde se ubica (tráfico, servicios, impacto medioambiental, etc), funcionalidad que puede ser de mucha utilidad tanto para el ciudadano como para el promotor que estudia la viabilidad del proyecto.
- Mejorar y acelerar la toma de decisiones de compra, tanto para el inversor como para el comprador final, a través de diagramas interpretados de una manera visualmente atractiva y comprensible.
- Ayudar a las consultas de la ciudadanía sobre el estado, en tiempo real, de cualquier dato o trámite de ciertos elementos que desea conocer (licencias, permisos, proyectos en estudio, costes, etc).
- Predecir fallos en ciertas implementaciones inmobiliarias, tanto desde el punto de vista urbanístico como técnico.
- Consultar bases de datos dinámicas útiles para el mercado de intermediación inmobiliaria, como el estado de venta de inmuebles y el nuevo escenario que quedaría en caso de introducir algún cambio, por ejemplo, en la legislación.
- Visualizar, de manera inmersiva, cualquier implementación y cambio realizado en el tejido urbano, tanto de promociones inmobiliarias como de locales y servicios.
Por ahora estos proyectos tendrán que seguir su desarrollo para ver la luz, mientras que otros aplicados a escalas más acotadas de vivienda y promociones inmobiliarias irrumpen con cada vez más fuera en el sector inmobiliario actual.
Artículo de opinión escrito por Ramón Gea Mea, Founder & CEO at Viupik