A pesar de la incertidumbre macroeconómica derivada del contexto actual, la inversión inmobiliaria en España ha sido positiva el segundo trimestre del año, según el informe de inversión inmobiliaria que ha realizado la consultora inmobiliaria BNP Paribas RE. El mercado se encuentra en una situación «única» desde el punto de vista de la oferta y oportunidades de inversión existentes en todos los segmentos del sector.
Un gran número de procesos de venta inmobiliaria -muchos de ellos de gran volumen- se encuentran en fase de negociación en la actualidad, por lo que vaticinan que el año 2022 podría marcar un nuevo récord de inversión inmobiliaria en España.
El volumen de inversión directa realizada en activos de oficinas, retail, logísitico, hoteles, residencial en alquiler y alternativos supone una cifra de 4.580 millones de euros en tan solo el segundo trimestre de 2022, que supone el incremento de un 24% respecto al trimestre anterior y del 55% respecto al mismo periodo en el ejercicio anterior. Se trata del volumen de inversión trimestral más elevado de toda la serie histórica. En este punto, hay que señalar que una operación ha representado el 42% del total: la recompra de 659 sucursales bancarias por parte del BBVA por un importe aproximado de 1.987 millones de euros.
A pesar del actual contexto, las expectativas para el resto del año son positivas, según Borja Ortega, CEO de BNP Paribas RE. El directivo recuerda que las incertidumbres han provocado el aplazamiento temporal de las tomas de decisiones por parte de algunos inversores «hasta tener una visión macro más clara de la tendencia de la segunda parte del año».
Ortega añade que «la elevada volatilidad de otras alternativas de inversión variables, el elevado capital existente para invertir en inmobiliario y la oferta existente en el mercado, nos hace pensar que en global del año la inversión supere el anterior pico de mercado, registrado en el año 2019«.
El sector living, líder de la inversión trimestral con el segmento residencial a la cabeza
Superado el impacto inicial de la pandemia en inmobiliario, el sector demuestra dinamismo en los últimos trimestres y en diferentes sectores. El primer semestre se traduce en un volumen de inversión acumulado de 8.425 millones de euros, lo que supondría un incremento del 68% respecto al año 2021.
Del 1 de abril de 2020 a 1 de julio de 2022, las operaciones realizadas alcanzan un volumen aproximado de 25.512 millones de euros. El sector retail ha sido el más acentuado con el 22% del total en el periodo mencionado (T2 2020 – T2 2022). Sin embargo, parte de este crecimiento se debe a la ya mencionada recompra, por parte del BBVA, de 659 sucursales bancarias, una operación en la que el banco desembolsó 1.987 millones de euros.
Si se excluyera tal operación, el ranking sería el siguiente: oficinas, logístico, hoteles y residencial.
Análisis del sector retail
Si se analiza la inversión en el segundo trimestre de 2022, se observa cómo el retail ha canalizado el 55% de la inversión registrada. Más allá de la operación del BBVA, el volumen inversor ha sido muy elevado en este segmento. Destaca el éxito de hipermercados y supermercados, tipologías que siguen siendo realmente atractivas para el apetito inversor. Una de las operaciones más importantes en esta rama ha sido la compra por parte del fondo MDSR de un porfolio de cinco centros Carrefour en España por una cantidad que ronda los 156 millones de euros.
Por otra parte, la tipología de locales calle (High street) también ve incrementada su actividad de forma notable en los últimos meses. Aglutina el 50% de las operaciones del sector retail durante el segundo trimestre. Una de las transacciones que cabe señalar en este punto es la reciente adquisición de un local ubicado en la madrileña calle Ortega y Gasset por 20 millones de euros, ocupado por una exclusiva firma de moda.
Por último, la tipología de centros comerciales vuelve al radar inversor al contabilizar diferentes operaciones en los últimos tres meses. Destaca la reciente compra del centro comercial Finistrelles por parte del grupo francés Frey por un volumen de 127,5 millones de euros, junto a la del centro comercial la Rosaleda, en Málaga, por otros 24,6 millones de euros.
Análisis del sector residencial
El sector residencial ha significado el 16% del volumen de inversión del segundo trimestre, con una cantidad invertida de 730 millones de euros. La fuerte demanda y el gran potencial de este segmento en España sigue atrayendo la mirada de diferentes inversores. Las operaciones más relevantes han sido protagonizadas por AXA con la compra de seis promociones en alquiler, ubicadas en buenas localizaciones en Madrid y su corona metropolitana.
Además, hay que señalar la reciente adquisición de 2.500 serviced apartments ubicados en Valdebebas por parte del fondo americano GreyStar y la adquisición de 281 viviendas BTR en Valencia por parte de la gestora alemana Catella AM por un importe de 66 millones de euros. En el acumulado del año la inversión se alza hasta los 1.710 millones de euros, un 92% más que el mismo periodo del 2021.
Análisis del sector oficinas
La progresión que atisbaba 2021 continúa confirmándose: el sector oficinas cierra un primer semestre del año con un volumen de inversión similar a los registrados en periodos pre-pandemia. La cifra se sitúa en un total de 1.265 millones de euros invertidos, lo que representa un incremento del 31% respecto al ejercicio anterior. Concretamente, el segundo trimestre del año ha generado un volumen de inversión de 482 millones de euros.
A diferencia de los datos que registró 2021, el mercado inmobiliario madrileño se mantiene como el más dinámico de 2022 al aglutinar el 50% de la inversión semestral. En este contexto, destacan la reciente compra de la sede de Arnaiz en Méndez Álvaro por un volumen de aproximadamente 34 millones de euros o la venta de un edificio ubicado en Alcobendas (Arroyo de la Vega) a un fondo francés.
Destaca, también, el mercado de oficinas catalán, que totaliza una cantidad de 166 millones de euros en tan solo el segundo trimestre, de la cual el 70% se ha concentrado en la barcelonesa zona del 22@. La operación más notable sería, en este sentido, las compras de la sede de Henkel por un importe de 60 millones de euros y de la sede de Payfit por parte de Generali por otros 35 millones de euros, aproximadamente.
Análisis del sector hotelero
Tanto inversores como fondos de inversión reafirman su interés por la adquisición de complejos hoteleros en España, conscientes de la recuperación del sector y el atractivo del mercado español para el turismo nacional e internacional. Así, la inversión aproximada durante el segundo trimestre del año se aproxima a los 438 millones de euros, una cifra que significa un incremento del 26% respecto al mismo periodo del año pasado. La cifra acumulada del primer semestre, por su parte, alcanza los 1.290 millones de euros, reflejando un incremento anual del 125%.
Si se analiza la ubicación de este tipo de demanda, las zonas de Madrid, Mallorca, Cataluña y Andalucía continúan a la cabeza. En el periodo analizado, el precio medio de la operación en esta rama se sitúa en el rango de entre 45-55 millones de euros.
Destacan operaciones como la compra por parte de Round Hill del Hotel Florida Norte, en Madrid, con un total 400 habitaciones, o la compra por parte de Brookfield del Triángulo Princesa, también en la capital, con otras 423 habitaciones.
Análisis de activos alternativos
En la tipología de activos alternativos aparecen distintas operaciones en el segundo trimestre por valor de 257 millones de euros, una cifra similar a la registrada en el mismo periodo del anterior ejercicio. En total, el primer semestre supone una inversión acumulada en esta rama de 612 millones de euros, lo que supone un incremento del 37% respecto al primer semestre de 2021.
Las tipologías de activo más demandadas dentro de esta categoría continúan siendo las residencias de estudiantes, que representan el 40% de las operaciones registradas, las residencias de ancianos, que representan otro 40% y el 20% restante la representan, en esta ocasión, las clínicas, laboratorios y centros médicos de manera conjunta.
En el grupo de las residencias estudiantiles, destacan las ubicaciones de Barcelona, Madrid y Sevilla, siendo la operación más destacada la compra de un portfolio de dos residencias The Student Hotel en Barcelona por un importe aproximado de 110 millones de euros. Por su parte, en el grupo de residencias para la tercera edad cabe señalar la diversidad geográfica registrada en el último trimestre. Ubicaciones como Benidorm, Gijón, Vigo o Madrid han sido el objetivo preferido delos inversores.
Análisis del sector logístico
Por último, el sector logístico no ha registrado un volumen de inversión como el registrado en 2021. Se debe, principalmente, a la ausencia del cierre de operaciones y/o portfolios de gran volumen. Sin embargo, sí se aprecia mucho capital levantado para la inversión en activos logísticos, proveniente en algunos casos de fondos o inversores que durante el último trimestre de 2021 o el primer trimestre de 2022 se quedaron fuera de los procesos de venta cerrados.
Así, durante el segundo trimestre del año se han cerrado operaciones por un valor de 165 millones, mientras que, en el acumulado del primer semestre, este volumen se alzaría hasta los 550 millones de euros. La cifra refleja un ajuste del 61% debido, principalmente, al elevado volumen de la operación de Montepino/Bankinter registrada en el T2 2021.
En esta rama, destacan la compra de una cartera logística europea, con seis activos en España por valor de 73 millones de euros aproximadamente, y la reciente adquisición de la plataforma logística que ocupa Conforama en Llíria (Valencia), por otros 65 millones de euros.
Se prevé un incremento significativo de este tipo de actividad de cara al resto del año, ya que varios procesos de venta -algunos, de volúmenes considerables- se encuentran actualmente en una fase muy avanzada de negociaciones.
Los fondos institucionales de inversión siguen gobernando el mercado
En cuanto al tipo de inversores se refiere, se observa cómo los fondos institucionales continúan liderando el mercado inmobiliario, representando el 50% del volumen contabilizado en el primer semestre del año 2022.
Durante el segundo trimestre del año, destaca la actividad de grandes fondos de inversión internacionales como GreyStar o Brookfield, con las operaciones anteriormente mencionadas.
Si se analiza el origen de estos inversores, se observa cómo el inversión nacional acapara casi la mitad del capital invertido en Real Estate, con una cuota total del 45% durante el primer semestre. De esta forma, el volumen de inversión español supera los 3.600 millones de euros, siendo ya el 95% del volumen total de 2021.
Aún excluyendo la operación de BBVA, el inversor local continúa destacando por encima del resto. Sin embargo, cabe señalar la confianza en el mercado inmobiliario español que han depositado diferentes fondos de inversión alemanes, con un 18%, y superando prácticamente la totalidad de la inversión global del año 2021, con una cifra de 1.400 millones de euros.
Durante el periodo analizado, el inversor alemán se ha decantado por el sector living, que ocupa un 65% de sus inversiones. También los inversores franceses y norteamericano siguen demostrando su interés en el mercado español, con una cuota conjunta del 30% de la inversión durante el primer semestre del año.
La figura del inversor privado también ha sido relevante durante la primera mitad del año. El volumen generado por este tipo de capital alcanza ya casi los 1.000 millones de euros, lo que significaría un incremento del 20% en este tipo de inversión con respecto a las cifras de 2021. Los activos favoritos del inversor privado han sido las oficinas y el residencial PRS.
Punto de inflexión en las rentabilidades
La inminente subida de los tipos de interés, el aumento de las rentabilidades de los bonos españoles y alemanes a 10 años y unas condiciones de financiación menos favorables son las claves del contexto actual que llevan a considerar un cambio de tendencia en las rentabilidades.
En esta línea, durante los últimos tres meses se aprecian mínimas descomprensiones en las rentabilidades prime. En el panorama actual, se observa la vuelta de los criterios CORE (inversores más adversos al riesgo), que durante los últimos años se habrían minusvalorado.
Durante los próximos meses, el mercado se va a polarizar en casi todos los segmentos y el incremento previsto en las rentabilidades será mucho menor en activos prime que cumplan con los criterios de ubicación, calidad del inmueble y contratos de larga duración, según concluye el informe de la BNP Paribas RE.
