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Vicálvaro, el distrito madrileño donde más suben los precios de la vivienda, según Brains RE

En el último año, solo 7 de los 21 distritos de Madrid han aumentado los precios de las viviendas en venta, según la plataforma de big data inmobiliario.

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Viviendas en un barrio de Madrid. Foto de JJ Farq.

El precio medio de venta de la vivienda en la ciudad de Madrid alcanzó los 4.080 euros el metro cuadrado en el tercer trimestre de 2020, con un precio medio por inmueble de 507.477 euros, según los datos recopilados por la plataforma de big data inmobiliaria Brains RE.

En la Comunidad de Madrid, el precio del metro cuadrado se situó en 2.716 euros, mientras que si hablamos de precio por vivienda, el importe medio asciende a 411.819 euros.

Estos valores suponen un decrecimiento trimestral en el municipio de Madrid de un 1,5% y un descenso del 0,6% respecto al mismo trimestre de 2019. Sin embargo, también reflejan que la región está muy por encima de la media nacional, ya que el precio medio de venta de la vivienda en España fue de 1.753 euros el metro cuadrado en el tercer trimestre del año y el importe medio de una operación de compra se situó en 256.449 euros.

Salamanca y Chamberí, los distritos más caros

Dentro de los 21 distritos que conforman la capital, el barrio de Salamanca se posicionó como el lugar con el precio medio más alto de la ciudad que, en el tercer trimestre del año, ascendía 6.558 euros el metro cuadrado. Seguido, el distrito de Chamberí, donde la media se situó en 5.584 euros el metro cuadrado, y Chamartín, con un precio de 5.450 euros el metro cuadrado.

En el lado opuesto, los distritos con los precios más asequibles son Villaverde, con 1.775 euros el metro cuadrado, y Puente de Vallecas, que registró un precio medio de 1.913 euros el metro cuadrado.

Los distritos ubicados dentro de la M-30 siguen siendo los más exclusivos de la capital, con un segundo escalón donde se encontrarían las zonas periféricas del noroeste de Madrid.

¿Dónde han aumentado más los precios?

En el último año, solo siete de los 21 distritos de Madrid han presentado un crecimiento positivo en sus precios, resultados marcados por la crisis del Covid-19.

El aumento más importante se ha registrado en Vicálvaro, donde los precios se han incrementado un 7,82%, sobre todo por el afloramiento de multitud de promociones de obra nueva durante los últimos meses en El Cañaveral, donde actualmente se comercializan más de 40 promociones distintas de obra nueva.

Aunque a otro ritmo, le siguen los distritos Centro, Chamberí y Latina con un crecimiento de un 2,12%, 0,88% y 0,73% respectivamente. Por el contrario, las zonas que han presentado una mayor caída en el precio medio respecto al año anterior han sido Moratalaz, Usera y Moncloa-Aravaca, con un descenso de entre el 2,9 y el 5,5%.

La segunda mano, más cara

En el tercer trimestre de 2020, el precio medio de la vivienda de obra nueva en el municipio de Madrid se situó en 4.314 euros el metro cuadrado, mientras el ticket promedio de una vivienda a la venta fue de 514.782 euros. Por contra, el precio de los inmuebles de segunda mano alcanzó los 4.076 euros el metro cuadrado y el importe medio de una operación de compra se situó en 507.328 euros.

El ticket medio de la obra nueva supera el de segunda mano que no lo hacía desde el tercer trimestre de 2019, según datos de la plataforma Brains Re.

En el último año, la obra nueva ha experimentado un crecimiento de un 5%, mientras que la vivienda de segunda mano ha crecido tan solo un 0,19% en tasa interanual.

Tanto el ticket medio como el precio medio por metro cuadrado de las viviendas de segunda mano han estado por encima de la obra nueva durante al menos los últimos cinco años, hasta que en último trimestre de 2018 comenzaron a posicionarse levemente por debajo. Esto se debe a que, en Madrid, al igual que en otros grandes municipios, el foco de obra nueva se encuentra en la periferia de la ciudad mientras que la segunda mano suele estar en el centro o en zonas más consolidadas y demandadas, con un precio más elevado. Además, la segunda mano incluye también viviendas que han sido reformadas y que, en muchos casos, tienen un precio igual o superior al de la obra nueva.

La oferta de pisos copa casi todo el mercado

Entre julio y septiembre, la oferta de pisos a la venta en Madrid representaba un 92,25% del total, siendo en su mayoría pisos de 3 dormitorios (33,92%), seguido por los de 2 dormitorios. Mientras que el mercado de unifamiliares representaba tan solo un 5,75% de la oferta, compuesta casi en su totalidad por viviendas de 4 dormitorios.

Por superficie, el piso promedio a la venta tenía unos 107 metros cuadrados de media, frente a los 407 metros de la vivienda unifamiliar promedio, en ambos casos, muy por encima de la superficie media de España.

Respecto a los precios de las distintas tipologías en Madrid, los pisos de 1 dormitorio alcanzaron los 251.071 euros de media en el tercer trimestre, mientras que el precio por metro cuadrado es 4.362 euros. Los pisos de 2 dormitorios tuvieron un precio medio de 309.081 euros (3.965 euros el metro cuadrado) y los de 3 dormitorios se vendieron de media a 394.034 euros (3.761 E/m2). El precio medio de los pisos de 4 dormitorios se posicionó en 757.758 euros y el del metro cuadrado fue de 4.594 euros.

Asimismo, las viviendas unifamiliares de 2 dormitorios registraron un precio de 300.000 euros y 2.987 euros el metro cuadrado. Las casas de 3 dormitorios tuvieron un precio medio de 557.785€, 3.105 euros el metro cuadrado. Y, por último, las viviendas unifamiliares de 4 dormitorios estaban a la venta a un precio medio de 949.902 euros y el metro cuadrado se situaba en 3.217 euros.

Estructura del mercado de compraventa

El 17,44% del producto que se encontró en el mercado español entre los meses de julio y septiembre fue producto en alquiler, mientras que el producto en venta, con tiempos de publicación más dilatados, copó un 82,56% de cuota de mercado.

Dentro de los límites municipales, Vicálvaro y Villaverde fueron los dos distritos donde la compraventa tuvo un mayor peso dentro del mercado de vivienda, con un 82% y un 81% respectivamente. En estos y otros distritos periféricos como Usera, Puente de Vallecas, Carabanchel o Moratalaz el mercado de alquiler tuvo menos peso gracias a una demanda y a una rotación mucho menor que la existente en distritos más céntricos.

Chamberí, Salamanca o el distrito Centro, donde la compraventa no alcanza un 40% de la cuota de mercado, son distritos muy atractivos para el inversor en alquiler por un bajo riesgo, alta y constante demanda y el fuerte crecimiento de rentas que han sufrido en los últimos años, por ello abunda este tipo de producto.

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