Vía Célere es una de las promotoras representativas del mercado inmobiliario español, tanto por el volumen de promoción –3.408 viviendas en construcción y una cartera de 4.791 unidades en venta-, como por su diversificación geográfica.
La compañía acaba de protagonizar dos hitos en este año marcado por la pandemia: la emisión del primer bono verde high yield de una promotora residencial en Europa y la puesta en marcha de una de las mayores carteras de build to rent con 2.431 viviendas. José Ignacio Morales Plaza, consejero delegado de Vía Célere, explica en esta entrevista la estrategia de la empresa y sus planes de futuro.
-De director financiero a consejero delegado. Lleva más de un año y medio al frente de la empresa. ¿Cómo era Vía Célere entonces y qué cambios se han producido en este tiempo al frente de la compañía?
Me incorporo a Vía Célere en noviembre de 2018, y unos meses después, me nombran consejero delegado. La compañía estaba en pleno proceso de arranque de las obras y en fase de despegue de las entregas. No hay que olvidar que en 2018 entregamos poco más de 300 viviendas.
Desde entonces, lo que hemos hecho ha sido centrarnos en la escalabilidad de las operaciones, en ser capaces de migrar desde una plataforma con media docena de promociones en marcha, a una compañía institucionalizada y con sus operaciones estandarizadas.
En paralelo, hemos conseguido mejorar los resultados financieros. Hemos pasado de una cifra de ingresos de 157 millones de euros en 2018, a unos ingresos de 657 millones de euros en 2020. Y en términos de rentabilidad, de un Ebitda ajustado negativo de 5 millones en 2018 a una cifra de 93 millones de euros en 2020.
En el campo de lo cualitativo, hemos conseguido dotar a la compañía de una disciplina financiera todavía mayor, reforzando nuestra solidez en esta área, reduciendo nuestra deuda y acabando el año con una posición de caja superior a los 140 millones de euros.
Crecimiento exponencial de las entregas
-¿Nos puede describir la cartera de viviendas de Vía Célere? ¿Cuántas viviendas se entregaron en 2020, y qué previsión de entregas hay este 2021?
Hemos entregado 1.932 viviendas en 2020, lo que ha implicado un incremento de más del 60% respecto al año anterior. El año pasado hemos conseguido alcanzar una muy buena velocidad de crucero y mantendremos esta línea en los siguientes ejercicios.
Con respecto a la tipología de vivienda, tratamos de adaptar nuestro producto a las necesidades de nuestros clientes, identificando las preferencias presentes y tratando de anticipar las futuras. En este sentido, uno de los elementos diferenciales de nuestras promociones son sus zonas comunes, que ofrecen un amplio abanico de servicios a los vecinos sin salir de casa. Por ejemplo, uno de las más demandados tras el Covid-19 ha sido la sala de estudio o de coworking.
Por ubicaciones, estamos presentes con promociones en las ciudades españolas y portuguesas con mayor demanda de vivienda. En este sentido, estamos observando que las viviendas que ofrecemos en la periferia de los grandes núcleos urbanos con buenas conexiones de transporte, están consiguiendo una alta demanda, sin duda impulsadas también por el teletrabajo.
Un año atípico
-¿Cómo ha afectado la pandemia a los números de la empresa, en cuanto a ritmos de entrega, cifra de negocio y beneficios?
El año 2020 ha sido un año extraordinariamente atípico en muchos sentidos. Nos hemos enfrentado a un escenario completamente desconocido, pero, al mismo tiempo, hemos logrado la mayor cifra de entregas de una promotora residencial en la última década.
Cabe destacar que más de la mitad de las entregas se realizaron en el último trimestre del año, un ritmo muy elevado que se ha mantenido durante el inicio de 2021. La tracción comercial de la cartera sigue en niveles muy elevados, lo que nos hace ser muy optimistas a futuro.
-¿Dónde funciona hoy mejor la vivienda y en qué segmentos? ¿Tienen previsto abordar alguna ciudad o región nueva?
En Vía Célere tenemos puesta nuestra visión en aquellos mercados de España y Portugal donde hay mayor demanda de vivienda. En este sentido, seguimos focalizados en mercados como Madrid, Málaga, Sevilla, Valencia, Barcelona, Alicante, A Coruña o Valladolid, además de otras provincias en toda la península.
Con respecto a zonas concretas de las ciudades y a segmentos, estamos viendo un auge de la vivienda de reposición, aunque ya lideraba el mercado de la obra nueva, y un desplazamiento de la demanda del centro de la ciudad a la periferia.
Banco de suelo
-El suelo sigue siendo el caballo de batalla del sector. ¿Qué les preocupa en lo que respecta a su banco de suelo? ¿En qué grado de desarrollos se encuentra y donde está ubicado principalmente? ¿Han realizado alguna venta?
Vía Célere tiene el mayor banco de suelo del sector residencial español. Contamos con terrenos para la construcción de más de 21.000 viviendas, situado además en ubicaciones privilegiadas. Teniendo esto en cuenta, y aunque siempre estamos atentos a otras oportunidades que el mercado pueda ofrecer, estamos centrados en desarrollar el suelo que tenemos actualmente.
En cualquier caso, siempre estamos repensando nuestra cartera de suelo y analizando la idoneidad y el encaje estratégico de cada uno de los suelos. Esto nos lleva a veces a tomar decisiones de desinversión de algunos suelos, generalmente por razones de tamaño o de sobre exposición geográfica.
En lo que respecta al grado de desarrollo, actualmente la compañía cuenta con 3.408 viviendas en construcción y una cartera de 4.791 unidades en venta. Principalmente estamos posicionados en los mercados con mayor demanda de España, como Madrid o Andalucía. También tenemos especial foco en Málaga y Sevilla, pero con presencia también en otras provincias como Valencia, Barcelona, Alicante, Valladolid y A Coruña. De la misma forma, también contamos con presencia en Portugal, con terrenos en Oporto y Lisboa.
Vencimientos previstos cubiertos en 2021
-¿En qué situación se encuentra su deuda corporativa tras la amortización de 150 millones de su crédito sindicado?
Vía Célere está en una situación financiera excelente. En el último año hemos conseguido reforzar nuestra solvencia financiera mediante la reducción de nuestra deuda corporativa en 216 millones de euros. Además del préstamo sindicado de 150 millones de euros, hemos amortizado líneas de crédito del Banco Santander por importe de 50 millones. También hemos logrado el repago de 16 millones en préstamos suelo y pólizas de crédito.
Esto, sumado a la gran liquidez con la que acabamos el año, con una posición de caja de 140 millones de euros, nos permite afrontar el 2021 con todos los vencimientos previstos cubiertos y con una gran capacidad de acceso a financiación bancaria y mercados de capitales.
-La financiación se ha ido endureciendo para el sector. ¿Trabajan en fórmulas como la emisión de bonos, financiación alternativa?
Tenemos la vocación de liderar el mercado residencial en España y en este sentido estamos continuamente valorando las oportunidades que nos ofrece el mercado, como la emisión del bono verde comunicada hace unos días.
-¿Con la operación de build to rent que acaban de comunicar, dónde creen que hay oportunidades de alquiler para su compañía?
El Build to Rent es una opción muy atractiva para los promotores residenciales. De hecho, a la hora de valorar el destino de cada uno de nuestros suelos, valoramos cualquiera de las tres perspectivas posibles: construcción para venta, construcción para alquiler y venta del suelo, y elegiremos la opción que sea más rentable. El build to rent desde luego es un área de actividad muy relevante a futuro para Vía Célere.
El desafío de los jóvenes
¿Y cómo abordan el desafío del mercado joven, que se está quedando fuera de la compra de vivienda nueva?
Creemos que el desafío de la accesibilidad a la compra de una vivienda por parte de los jóvenes debe afrontarse desde la perspectiva de la colaboración público-privada. Por un lado, es fundamental aumentar la oferta de suelo en el mercado, que permita reducir la inversión inicial de las promotoras y, con ello, los costes totales de construcción y el precio final de venta.
Al mismo tiempo, incrementando esta oferta también aumentará el parque de vivienda disponible, reduciendo el desequilibrio del mercado residencial entre oferta y demanda y, por tanto, ayudando también a ese descenso de los precios.
Sin embargo, según nuestro Observatorio de la Vivienda en España, el precio de compra no es el único obstáculo al que se enfrentan los jóvenes para acceder a una vivienda, el otro es la incapacidad de acceder a financiación. Para poder remediar esto, es necesario que haya mecanismos dentro del sistema financiero. Quizá apoyándose en las instituciones públicas o en las aseguradoras, que faciliten la obtención de la hipoteca.
