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Fondos internacionales llegan a España con 40.000 millones para invertir en Real Estate

Fondos como Ardian, GLP, EQT, Nuveen, Primonial, M Capital o varios oportunistas han decidido apostar por los sectores de moda, como el logístico y build to rent, o por las posibles operaciones con descuento en el segmento hotelero, retail y de oficinas.

España sigue despertando interés, a pesar de la crisis derivada del coronavirus, ya sea por las perspectivas de negocio de los sectores de moda, como el logístico y la promoción para alquiler (build to rent), o por las posibles operaciones con descuento en el segmento hotelero y de oficinas, golpeados por las restricciones de viaje y el teletrabajo más desempleo.

Con estas perspectivas, la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield presentaba a principios de junio el informe Investors’ Survey, elaborado a partir de una encuesta realizada a reconocidos inversores en España, y en el que cifraba en 40.000 millones disponibles el volumen dispuesto para invertir en el mercado inmobiliario de España por parte de los inversores.

Caída frente a 2019

Los últimos datos disponibles, recogidos por la consultora CBRE, señalan que entre julio y septiembre, el volumen de transacciones ha ascendido a 1.439 millones de euros, un 22% más que en el segundo trimestre del año con el confinamiento, pero con una caída del 65% frente al tercer trimestre de 2019, cuando se registraron 4.062 millones. A pesar de ello, el dinero sigue animándose a invertir.

Así, en los nueve primeros meses del año, el sector inmobiliario español ha captado un total de 6.840 millones de euros, un 23% menos que en 2019, cuando la cifra alcanzó los 8.905 millones. En el primer trimestre, se registraron operaciones por valor de más de 4.200 millones de euros y en el segundo 1.182 millones de euros.

¿Y ahora, con la segunda oleada, cómo están los ánimos? El director ejecutivo de CBRE Spain, Enrique Martínez Laguna, explicaba hace unos días en el foro BNEW de Barcelona, que la pandemia del Covid-19 ha impactado de manera «muy asimétrica sobre el sector inmobiliario, ya que el sector hotelero o el comercial están sufriendo y, en cambio, el logístico ha resistido muy bien».

A la pregunta de cuándo se podrá volver a invertir en el sector, el directivo de Orion Capital, Aref Lahham, ha subrayado que el mundo del capital está esperando a tener «una percepción de seguridad» frente a la pandemia para reactivar las inversiones. En esta línea, ha asegurado que pueden darse oportunidades de inversiones cuando los bancos se adjudiquen activos afectados por la actual crisis y decidan sacarlos a la venta con celeridad, para expulsarlos de su balance. «Tan pronto como los bancos vendan veremos el dinero fluir», indicaba el directivo

Aref Lahham también ha explicado que inversores institucionales como los fondos de pensiones están pendientes de encontrar activos seguros y con retornos a largo plazo después de una crisis como la del Covid-19. Javier García-Carranza, director general adjunto de Banco Santander, aseguraba que nadie sabe todavía cuánto durará la pandemia y los efectos exactos que tendrá sobre los precios, pero ha asegurado que pueden darse oportunidades para el capital privado en la segunda mitad de 2021

Fondos que se animan

Pese a ello, tanto durante el verano, como en la vuelta al ‘colegio’ numerosos fondos desconocidos en España han firmado operaciones, o han anunciado su intención de hacerlas, en este caso por la vía de constitución de fondos panaeuropeos, cuya cartera se constituye con activos de diversos países, una fórmula cada vez más habitual para diversificar riesgos.

El último en darse a conocer es Ardian, que ya operaba en España con sus fondos de infraestructuras, ‘mid-cap buyout’ y ‘growth’, y ha extendido sus inversiones a los activos no residenciales en Madrid y Barcelona y, en concreto, al mercado de oficinas, donde ya operaba desde 2015 en Francia, Italia y Alemania. En estos mercados tiene 16 activos ubicados en París, Milán, Roma, Munich y Berlín. Con su primer fondo, AREEF I, el equipo captó fondos por 738 millones de euros.

Edmund Eggins, ex director de inversión de Colonial, es quien va a dirigir el negocio en España: «es un mercado con un gran potencial gracias al dinamismo de su economía y tejido empresarial, además del atractivo que tienen las empresas internacionales con ciudades como Madrid y Barcelona, que se encuentran entre las ciudades más emblemáticas de Europa», argumenta el directivo.

Logístico y residencial, las estrellas

Pero sin duda son el logístico y el residencial los mercados que más interés despiertan. El logístico empuja con fuerza la inversión inmobiliaria en el mundo y en España, casi con categoría de valor refugio. El volumen español transaccionado durante el primer semestre de 2020 ha sido de 534 millones de euros, que alcanza los 611 millones si sumamos lo acumulado hasta agosto, gracias a la intensa actividad de fondos y empresas especializadas.

De hecho, las entradas de capital de fondos como Blackstone y el fortalecimiento de otros como SegroGoodman o Nuveen con nuevas operaciones, han elevado a más de 500 millones la inversión realizada hasta julio, como ya adelantó brainsre.news.

GLP, la gestora de inversión ha cerrado su recién creado fondo logístico paneuropeo, GLP Europe Income Partners II, con 1.100 millones de euros de capital y una cartera logística de más de 1,9 millones de metros cuadrados. En esta línea, los suecos de EQT han cerrado su fondo ‘EQT Real Estate II’, que ha superado su objetivo de 750 millones de euros hasta alcanzar los 1.000 millones de euros, e invertirá en los segmentos logístico y residencial.

El fondo se centrará en realizar inversiones de control directas e indirectas en activos inmobiliarios, carteras, compañías y ‘joint-ventures’. Su objetivo será adquirir participaciones en capital por valor de entre 40 millones y 200 millones de euros. El equipo de asesoramiento inmobiliario ya estudia activamente operaciones en España, Alemania, Italia y el Benelux, señalan desde la firma. El responsable de la estrategia de Real Estate de EQT en España es Carlos Molero. En España, EQT abrió oficina en 2015 y está liderado por Asís Echániz. 

El gestor Nuveen ha traído a España al fondo de pensiones de los profesores de EE UU (TIAA) para asociarse con la promotora Kronos en el desarrollo para alquiler de 5.000 viviendas. La nueva empresa conjunta se llamará Stay y tendrá una cartera por valor de 1.000 millones. La nueva compañía Stay tiene ya cinco proyectos, dos en Madrid y los otros en Valencia, Tarragona y Córdoba. Estos desarrollos ya en marcha suponen levantar 1.400 viviendas y una inversión de 250 millones.

En el lado inversor, han entrado fondos y aseguradoras como Axa, APG (junto a Renta Corporación en la socimi Vivenio), Tectum, Ares, o Primonial: la gestora de fondos francesa se alía Grupo Lar para desarrollar y gestionar más de 5.000 viviendas de ‘build to rent’ en España, en las que invertirá 400 millones de euros.

M Capital, que ha levantado 113 millones de euros, se destinará a oportunidades de inversión inmobiliaria a medida en España, y trabajará en colaboración con la firma internacional de asesoramiento inmobiliario Montague Property. El fondo de deuda apuesta por la financiación de proyectos de lujo, en activos existentes o nuevos desarrollos.

Los oportunistas

Además de fondos con vocación de permanencia, la crisis y la certeza de que habrá oportunidades especializados en activos con descuento o value added, sobre todo en el segmento hotelero, retail y en oficinas, han atraído de nuevo el interés de los llamados fondos oportunistas. En el mercado ya suenan fondos como Fortress, Elliott, Chenavari y AnaCap, en su mayoría norteamericanos que ofrecen a sus inversores rentabilidades anuales de más del 20%. Y esos retornos se consiguen en mercados poco maduros o con oportunidades por crisis.

Y en la cantera, figuran los de siempre: Apollo, con más de 1.000 millones de euros actualmente para invertir en el sur de Europa, y Blackstone, que cerró en septiembre un fondo inmobiliario cercano a los 10.000 millones de euros, Blackstone Real Estate Debt Strategies IV.

Capfield, un family office británico, entró en España sigilosamente en agosto, con la compra del centro comercial La Vega, ubicado en Alcobendas, municipio de la zona noroeste de Madrid. El fondo posee un portfolio con seis centros comerciales en Estonia.

Los surcoreanos Kiwoom Securities e Inmark Management compraron justo antes del confinamiento, por unos 185 millones de euros, el complejo empresarial Helios, futura sede de ING. Schroders, que trabaja sobre todo con aseguradoras, acaba de captar más de 400 millones de euros en su primer fondo paneuropeo de hoteles.

Nuevos actores nacionales

De los fondos nacionales nuevos, destaca el formalizado en septiembre por Antonio Pan de Soraluce, el exresponsable de Colliers en España, junto a Francisco Meliá y Enrique Benjumea, directivos de OHL, el inversor financiero inversor israelí Mark Scheinberg y capital mexicano, que arranca un fondo centrado en residencial prime y en hotelero, con una capacidad inversora de 200 millones de euros y un plan de crecimiento para los próximos dos años.

Sin embargo, el sector inmobiliario es solo un grano de arena en el apabullante mundo del capital riesgo y la inversión a gran escala. En esa liga, Blackstone lidera la mayor liquidez a nivel internacional, con 155.900 millones. El segundo, a distancia, es Apollo, con 47.000 millones, y Carlyle, con 73.000 millones y 4.800 millones captados en el último semestre. El capital reclutado por KKR entre enero y junio superó los 16.000 millones, según cifras publicadas por la patronal del sector, Ascri.

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