Vanessa Gelado es directora en España de la firma de inversión global Hines. Antes, fue directora de inversiones de Neinver y directora de Drago Capital, labor que compaginó con ser profesora asistente del IE Business School.
La protagonista de esta edición del podcast de Brainsre.news ha desarrollado toda su carrera en el sector inmobiliario. «Empecé en Morgan Stanley, en 2002, en un entorno hostil después del 11S, coincidiendo con recortes de plantilla. En 2007, decidí ir a hacer el máster a Columbia Business School especializándome en inmobiliario. Fueron dos años estupendos haciendo prácticas en el Rockefeller Center y Tishman Speyer. Cuando acabé el máster, me fui a su oficina en Londres. Estuve un par de años y ya tuve el gusanillo de volver a Madrid y a España».
Gelado confiesa que su gusto por el Real Estate viene de su tangibilidad, «lo ves y lo tocas». Además, explica cómo en su primera etapa en el banco de inversión desarrolló proyectos inmobiliarios que le animaron a realizar esta especialidad.
Desde 2019, dirige la oficina de la firma internacional en España, «un reto apasionante» y «exigente».
Hines en España
Fundada en 1957, Hines entró en el país hace 25 años, tras los Juegos Olímpicos de Barcelona. Su primer proyecto fue Diagonal-Mar, un proyecto multiuso con un gran centro comercial, residencial, oficinas y hotelero.
Actualmente, la cartera de la compañía se compone de activos de todos las tipologías (oficinas, locales comerciales en el centro, activos logísticos, residencias de estudiantes, un activo que va a ser residencial en alquiler y un pequeño hotel) en Madrid y Barcelona, valorados en unos 1.000 millones. «Lo que ha pasado en España es un reflejo de lo que ha vivido la compañía a nivel global. El ADN de Hines de promotor inmobiliario; cuando empezamos era promoviendo activos, luego se vendían y se reciclaba capital. Con el tiempo, se ha desarrollado todo un negocio patrimonialista al servicio de terceros hasta pasar a ser una gestora para inversores institucionales», explica Gelado. Esta nueva vertiente patrimonialista da servicio a aseguradoras y fondos de pensiones, con variedad de activos y tipologías.
En los últimos tres años, Hines ha puesto el foco en logística y de residencial en alquiler. «En España, hemos diversificado hacia alquiler residencial y la logística después de hacerlo en otras geografías, con lo que ya se veía la tendencia por ejemplo clarísimo en Estados Unidos o Reino Unido. Este año son los dos factores favoritos».
«Si no quieres ser el último que llega o el producto que nadie quiere, tienes que entender muy bien cada uso y cada ubicación», asegura.
El Covid-19 no afectó a su cartera
Según la presidenta de Hines España, el poco apalancamiento del que disponen ha permitido mantener saneado su porfolio: «Son activos muy bien ubicados, cada uno dentro de su uso. En alguno sí que hemos tenido que llegar a algún acuerdo temporal con algún inquilino, pero en general la cartera se ha comportado fenomenal, incluso en los últimos doce meses, también en el sector de retail hemos sido capaces de cerrar contratos de alquiler espectaculares».
Entre los últimos acuerdos de arrendamientos comerciales firmados por Hines en España, figuran los 3.000 metros cuadrados a Nike en Paseo de Gracia, 1.100 m2 en Arcs a Grupo Galcerán para instalar dos tiendas de Gap y Levis, y 2.600 m2 con Bershka en Preciados, Madrid.
Movimientos en el mercado
Actualmente, Gelado asegura que tienen varios activos bajo estudio para una posible compra, cumpliendo con un mandato de inversión de la compañía para España. «Tenemos muchísimos activos bajo análisis y bajo estudio en todos los sectores. Estamos viendo en logístico, en residencias de estudiantes, en oficinas, quizás donde estemos viendo menos en retail pero sí de activos uso mixto. Nuestra intención es seguir creciendo en España».
Sin embargo, reconoce que el mercado comienza a estar saturado. «Empezamos a ver cosas que no tienen mucho sentido. En una nave, su vida útil está entre 18 y 24 años; cuando las rentabilidades se acercan al 4%, y por debajo, quiere decir que nunca recuperas tu inversión en su vida útil; y vas a tener que invertir en él antes de que hayas repuesto el capital. Estamos viendo mucho interés inversor».
Este interés comprador no ha sido desaprovechado por la firma de inversión. «También ha sido buen momento para selectivamente y en determinados planes de negocio, en el que había un componente de valor añadido muy alto, monetizar las exposiciones que teníamos. Por ejemplo, en los últimos meses, hemos cerrado dos operaciones de forward fund donde le estás vendiendo un llave mano al futuro inversor y ya lo monetizas», señala Gelado.
«Teniendo en cuenta la liquidez que hay en el mercado, nos ha parecido un buen momento de, muy selectivamente, de estudiar la monetización de determinados activos».
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