Debido a las recientes suspensiones de apertura o restricciones de horario y aforo en algunas actividades de prestación de servicios, comercio minorista, hostelería y restauración, el Govern de la Generalitat aprobó el pasado 20 de octubre el “Decreto Ley 34/2020, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados”. Dicha norma jurídica entró en vigor el pasado 22 de octubre y su objeto, según se indica en la Exposición de Motivos, es el de distribuir las consecuencias económicas negativas derivadas de las suspensiones y restricciones impuestas por la autoridad competente con motivo de la COVID-19, respecto del aprovechamiento material de los inmuebles arrendados para la realización de actividades industriales y comerciales.
En virtud de dicho objeto, y como novedad principal, introduce en el ordenamiento jurídico catalán, la obligación de los arrendadores de locales comerciales e industriales afectados por las referidas suspensiones o restricciones, a renegociar la renta arrendaticia siempre que así lo solicite el arrendatario; estableciendo la rebaja que deberá aplicarse en caso de que las partes no lleguen a un acuerdo.
Para el cumplimiento del anterior fin, la norma, fuerza una negociación exprés de un mes de duración entre arrendadores y arrendatarios para establecer, de mutuo acuerdo, una rebaja del importe de la renta que hubieran acordado las partes.
La norma prevé en defecto de acuerdo:
- La reducción automática de la renta de alquiler en un 50% en aquellos supuestos en que el establecimiento deba permanecer cerrado como consecuencia de las restricciones adoptadas por la autoridad competente derivada de la pandemia de la COVID-19.
Dicha medida tendrá efectos desde el día en que el inquilino haya notificado al propietario su voluntad de negociar.
Según las restricciones actualmente en vigor, esta medida afecta a bares, restaurantes, centros de estética, casinos, salas de juego y ludotecas.
- La reducción de la renta arrendaticia en una proporción del 50% respecto de aquella parte desaprovechada en aquellos supuestos que el establecimiento se haya visto afectado por las restricciones de horario o aforo. Esto implica que, si un negocio ve reducido su aforo a la mitad, el arrendatario tendrá derecho a una reducción del 25% de la renta.
Esta medida afecta a teatros, comercios, gimnasios, tiendas de 24 horas y hoteles, por tratarse de negocios que actualmente han visto su aforo u horario limitado.
Asimismo, la norma prevé que, a efectos de reducir la renta, no se considerarán los ingresos que deriven de la entrega a domicilio o la recogida en el establecimiento de sus productos. En este sentido, aquel restaurante que esté ofreciendo servicios a domicilio, se considerará que permanece cerrado a efectos del reseñado Decreto Ley y, en consecuencia, la renta de alquiler, en defecto de acuerdo, se verá reducida en un 50%.
Este nuevo Decreto Ley establece igualmente que, para el caso que las medidas contra la pandemia del COVID-19 se alarguen por un período superior a tres meses, el arrendatario podrá, llegado el momento, rescindir del contrato sin penalización alguna, siempre que haya preavisado al arrendador con una antelación de un mes.
Es evidente que el Gobierno pretende con la referida norma distribuir o repartir entre varios agentes económicos las consecuencias negativas que se derivan de las prohibiciones, suspensiones y restricciones impuestas para evitar la propagación de la pandemia de la COVID-19. El único criterio que rige la norma es el principio de solidaridad, que se traduce en el reparto igualitario y equitativo de las consecuencias negativas, socializando así el riesgo y evitando hacerlo gravitar sobre una sola de las partes contratantes. Para dotar a la norma de la eficacia deseable, se establece una regla subsidiaria de obligado cumplimiento, transcurrido el plazo de un mes desde el requerimiento formulado por el arrendatario, sin que se haya alcanzado un acuerdo entre las partes, consistente en determinar la proporción de renta a reducir . Las reglas que aplican subsidiariamente, actúan en sintonía con el fundamento de la cláusula rebus sic stantibus y, de esta forma, se evita simultáneamente un incremento de la litigiosidad en virtud de la referida cláusula.
La eficacia de las referidas reglas está limitada al tiempo de vigencia de las prohibiciones o restricciones dictadas por la autoridad competente.
Se trata pues de una norma valiente en tiempos convulsos. Sin bien dicha norma no estará exenta de críticas por los actores afectados, es indudable que la misma favorece la seguridad jurídica y resulta necesaria en momentos tan complicados como los actuales con el fin de proteger (o al menos intentarlo) el tejido comercial e industrial de nuestro país. Como bien se indica en la exposición de motivos de la propia norma: “la falta de regulación es fuente de incertidumbre en estos momentos de inestabilidad económica y puede ocasionar una gran conflictividad y el colapso del sistema judicial”.
